재개발·재건축
지역주택조합 총회가 정한 탈퇴 공제금 20%, 법원이 줄여 줄 수 있나요?
글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신
네, 지역주택조합 탈퇴 공제금을 총회 의결로 정했더라도 부당히 과다하면 법원이 손해배상 예정액으로 보아 줄일 수 있습니다. 대법원 2023다203221 판결은 전체 분담금의 20%로 정한 공제금을 10%로 줄인 원심 결론을 유지했습니다. 지금은 공제 기준이 전체 분담금인지 실제 낸 돈인지부터 규약과 총회 의사록으로 확인하십시오.
조합에서 환급 불가 통보를 받았다면 공제 기준을 정한 총회 의사록과 조합규약, 가입계약서, 납입 영수증부터 모아 두십시오. 공제금이 무엇을 기준으로 몇 퍼센트인지가 이 서류로 정해집니다.
조합원 지위를 잃었다고 해서 총회가 정한 공제율을 그대로 받아들여야 하는 것은 아닙니다. 공제금이 지나치게 많으면 법원에 줄여 달라고 할 수 있습니다.
이런 상담이 많습니다
A씨는 2023년 봄 지역주택조합 추진위원회와 가입계약을 맺고 총 분담금 3억 2,000만 원 가운데 5,000만 원과 업무용역비 1,000만 원을 냈습니다. 2025년 정기총회는 「조합원 지위를 잃은 사람에게는 전체 분담금의 20%와 업무용역비 전액을 빼고 돌려준다」고 의결했습니다. 그 뒤 A씨는 가족과 주소를 합치면서 세대주가 아니게 되어 조합원 자격을 잃었습니다. 조합은 공제금이 낸 돈보다 많다며 돌려줄 것이 없다고 통보했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)
지역주택조합 탈퇴 공제금은 손해배상액의 예정인가요?
네, 총회 의결로 조합원 지위를 잃은 사람의 공제금을 정했다면 법원은 이를 손해배상액의 예정으로 볼 수 있습니다. 대법원 2023다203221 판결은 총회 의결로 정한 「전체 분담금의 20% 공제」를 손해배상액의 예정으로 본 원심 결론을 그대로 유지했습니다.
원심은 공제금이 실제 손해가 생겼는지, 얼마인지를 두고 다툼을 미리 막는 기능을 하고, 조합원에게 자격을 유지하라는 심리적 압박을 주는 기능도 한다고 보았습니다. 계약서에 위약금이라고 적었다면 법률상 손해배상액의 예정으로 추정되므로 같은 결론이 나옵니다. 2026. 10. 5. 기준 현행 「민법」도 이 추정 규정을 그대로 두고 있습니다.
총회 의결로 정한 공제금도 법원이 줄일 수 있나요?
있습니다. 손해배상의 예정액이 부당히 과다하면 법원은 적당히 감액할 수 있고, 계약이 아닌 총회 의결로 정한 경우에도 이 감액 규정이 적용됩니다. 이 사건에서 원심은 전체 분담금의 20%를 10%로 줄였고, 대법원은 상고를 모두 기각했습니다.
| 실제 납입 분담금 | 5,000만원 |
|---|---|
| 20% 공제금 | 6,400만원 |
| 10% 공제금 | 3,200만원 |
단순 예시 계산(업무용역비 제외)
부당히 과다한지는 의결의 목적, 조합과 조합원의 지위, 실제로 낸 돈과 공제금의 관계 등을 함께 봅니다. 공제 기준이 「낸 돈」이 아니라 「전체 분담금」이면 공제금이 실제 납입액보다 커져 한 푼도 돌려받지 못하는 결과가 생길 수 있고, 이런 사정은 감액을 구할 때 구체적으로 주장해야 합니다. 다만 대법원은 원심이 든 감액 사유 가운데 일부는 적절하지 않다고 지적했으므로, 매매계약금 관행인 10%가 언제나 기준이 된다고 보기는 어렵습니다.
세대주 자격을 잃어 조합원 지위를 잃어도 환급을 청구할 수 있나요?
있습니다. 탈퇴한 조합원은 물론 제명된 조합원도 조합규약으로 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있습니다. 이 사건 조합원들도 가입 당시에는 세대주였다가 뒤에 세대주 지위를 잃어 조합원 자격을 잃었고, 공제금을 뺀 나머지 분담금을 돌려받는 구조로 다투었습니다.
조합원은 조합규약이 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수도 있습니다. 탈퇴든 자격 상실이든 결국 규약과 총회 의결의 공제 기준이 다툼의 대상이 되므로, 탈퇴서를 내기 전에 공제 기준부터 확인하는 편이 안전합니다.
가입한 지 얼마 안 됐다면 위약금 없이 나올 수 있나요?
가입비등을 예치한 날부터 30일 안이면 청약을 철회할 수 있고, 이때 모집주체는 위약금이나 손해배상을 청구할 수 없습니다. 서면으로 철회하면 그 서면을 발송한 날 효력이 생기므로 내용증명으로 보내 두는 것이 좋습니다.
이 30일 기간 안에는 탈퇴·환급 규정 대신 청약 철회 규정이 적용됩니다. 30일이 지나면 위에서 본 규약상 탈퇴와 공제금 감액 문제로 넘어갑니다.
지역주택조합 탈퇴 공제금 대응 순서
- 공제 기준 확인 - 규약과 총회 의사록에서 공제율과 기준 금액을 확인합니다. 「전체 분담금」 기준인지 「납입액」 기준인지에 따라 결과가 크게 달라집니다.
- 지위 상실 사유 정리 - 탈퇴, 자격 상실, 제명 가운데 무엇인지와 그 날짜를 정리합니다. 사유와 시점에 따라 적용되는 의결이 달라질 수 있습니다.
- 납입 내역 정리 - 분담금과 업무용역비를 나누어 낸 날짜와 금액을 정리합니다. 업무용역비 불환급 조항은 따로 따져야 합니다.
- 환급 청구 - 공제금을 뺀 금액을 내용증명으로 청구합니다. 조합이 거절하면 분담금 반환 소송을 냅니다.
- 감액 주장 - 소송에서 공제금이 부당히 과다하다고 주장합니다. 낸 돈과 공제금의 차이, 조합의 실제 손해를 구체적으로 제시합니다.
여기까지는 일반 기준이고, 업무용역비를 업무대행사에 따로 냈거나 규약이 여러 번 바뀐 경우에는 계약서와 의사록 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지역주택조합 분담금 반환 소송과 총회 결의 관련 분쟁을 수행합니다.
- 1
공제 기준 확인
규약과 총회 의사록
- 2
지위 상실 사유 정리
탈퇴·자격 상실·제명과 날짜
- 3
환급 청구
내용증명 뒤 분담금 반환 소송
- 4
감액 주장
부당히 과다한 예정액 감액
출처 - 주택법 제11조 제9항, 민법 제398조 제2항
실무상 착안점
조합원들은 총회에서 다수결로 정한 공제율이니 따를 수밖에 없다고 생각합니다. 그러나 총회 의결로 정한 공제금도 손해배상액의 예정이면 법원이 감액할 수 있습니다. 특히 공제 기준이 전체 분담금이면 실제 낸 돈보다 공제금이 커지는 일이 생깁니다.
그래서 공제 기준이 처음 정해진 총회의 의사록과 안건 설명 자료, 그 당시 규약이 중요한 기록이 됩니다. 자격 상실이라면 세대주 지위를 잃은 날을 주민등록표 초본으로 남기고, 탈퇴라면 탈퇴서를 보낸 날을 내용증명으로 남겨야 어느 의결이 적용되는지 다툴 수 있습니다.
소송에서는 이 기록으로 공제금 액수를 먼저 확정한 뒤, 낸 돈과의 차이와 조합의 실제 손해를 비교해 감액을 구합니다. 판결로 환급금이 확정되면 조합 계좌나 신탁사에 대한 채권을 대상으로 집행을 준비하게 됩니다.
— 허진영 변호사 · 부동산·임대차
관련 수행 이력
법무법인 윤성은 지역주택조합 분담금 반환 사건을 수행해 왔으며, 규약과 총회 의결의 공제 기준을 먼저 확정한 뒤 납입액과 공제금의 차이를 근거로 감액을 구하는 방식으로 대응합니다.
- 명도·임대차 분쟁
- 가압류·가처분 신청
- 강제집행·채권추심
- 임시총회 소집허가 신청·총회개최금지 가처분
이 상황에서 자주 묻는 것
법무법인 윤성 × Lexle
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- 결과는 문서로같은 채팅방에 문서로 와요
휴대폰 문자로 한 번만 확인할게요 · 금액은 먼저 알려 드려요
법무법인 윤성이 직접 운영해요 · 법률사무는 전부 소속 변호사가 해요
비슷한 상황
- 지역주택조합 분담금 반환 소송에서 12% 지연이자는 언제부터 붙나요?
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- 조합원 자격이 없던 지역주택조합원은 이미 낸 계약금을 돌려받나요?
출처
2026.10.12 기준으로 조문을 확인했습니다.
이 글은 일반적인 법률 안내입니다. 개별 사안은 사실관계와 자료에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성© 법무법인 윤성 · 무단 복제·자동 수집 금지