환불보장약정이 무효면 가입계약도 무효가 되나요?

그럴 수 있습니다. 환불보장약정이 가입 결정에 중요한 고려요소였고 그 약정이 없었다면 가입하지 않았으리라고 인정되면, 약정의 무효로 가입계약 전체가 무효가 될 수 있습니다. 대법원 2025다213846 판결도 이 부분 원심 판단에는 잘못이 없다고 보았습니다. 다만 그 무효를 주장하는 시점과 사정에 따라 신의칙으로 제한될 수 있습니다.

환불 기한이 지났을 때 바로 요구하면 결론이 달라지나요?

달라질 여지가 있습니다. 대법원 2025다213846 판결은 기한 뒤 상당한 기간 동안 반환을 요구하지 않은 사정을 들어 당초 의사를 묵시적으로 철회했다고 볼 여지가 있다고 했습니다. 기한 직후 서면으로 반환이나 탈퇴를 요구했다면 이 사정이 없으므로, 신의칙 위반 판단에서 조합원에게 유리한 사정이 됩니다.

사업이 멈춘 경우에도 신의칙 때문에 못 돌려받나요?

그 경우는 사정이 다릅니다. 판결은 약정에서 정한 절차가 이행되고 사업이 무산될 우려 없이 정상 진행되는 경우를 전제로 신의칙 위반을 인정했습니다. 사업계획승인이 끝내 나지 않거나 사업이 사실상 중단됐다면 환불보장약정의 목적이 달성되지 않은 것이므로, 무효나 약정에 따른 반환 주장이 받아들여질 여지가 남습니다.

총회 결의가 있었던 환불보장약정은 어떻게 되나요?

총회 결의를 거쳤다면 총유물 처분 절차 위반으로 무효가 되지는 않고, 약정에서 정한 조건이 충족되면 그 내용대로 환불을 청구하게 됩니다. 민법 제276조 제1항은 총유물의 관리와 처분을 사원총회 결의로 하도록 정합니다. 의사록에서 결의 대상에 환불보장이 들어 있었는지 확인해야 합니다.

사업계획승인 뒤에는 새 조합원을 받을 수 없나요?

원칙적으로 어렵습니다. 주택법 시행령 제22조 제1항은 지역주택조합이 설립인가를 받은 뒤에는 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다고 정하고, 같은 조 제3항은 추가모집 승인과 변경인가 신청을 사업계획승인신청일까지 하도록 정합니다. 사망·자격상실 등 결원 충원은 예외입니다.

기망을 이유로 한 손해배상 청구는 어떻게 됐나요?

함께 다시 재판하게 됐습니다. 조합원은 주위적으로 불법행위 손해배상을, 예비적으로 부당이득반환을 청구했습니다. 대법원은 두 청구가 성질상 선택적 관계에 있어 부당이득 부분을 파기하는 이상 그에 대응하는 손해배상 청구 부분도 함께 파기해야 한다고 보았습니다. 기망 여부는 환송 뒤 재판에서 다시 판단됩니다.

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지역주택조합 환불보장약정이 무효면 승인 뒤에도 분담금을 돌려받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 환불보장약정이 총회 결의 없이 체결돼 무효라도 사업계획승인까지 나서 사업이 정상 진행 중이라면 그 뒤 가입계약 무효를 주장해 분담금을 돌려받기는 어려울 수 있습니다. 대법원은 2025다213846 판결에서 이런 반환 청구가 신의성실의 원칙에 어긋나거나 권리남용이 될 수 있다고 보았습니다. 지금은 환불 기한이 지난 뒤 언제 반환을 요구했는지와 사업 진행 단계를 확인해 두십시오.

그 자리에서

안심보장증서나 환불보장약정의 기한이 지났는데 사업계획승인 신청이 되지 않았다면, 그 무렵 바로 조합에 환불이나 탈퇴 의사를 서면으로 보내고 날짜를 남기십시오. 아무 말 없이 시간이 지나 사업이 정상 궤도에 오르면 나중에 무효를 주장해도 받아들여지지 않을 수 있습니다.

환불보장약정이 총회 결의 없이 체결돼 무효라는 사정만으로 언제든 분담금을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

E씨는 2021년 말 지역주택조합에 가입하면서 계약금 5,000만원을 내고 분담금 약 4억원으로 아파트 한 세대를 받기로 했습니다. 가입 때 「2022년 6월까지 사업계획승인을 신청하지 않으면 낸 분담금 전액을 환불한다」는 안심보장증서를 받았습니다. 조합은 기한을 넘겨 2023년에 사업계획승인을 신청했고 2024년에 승인을 받았습니다. E씨는 그동안 아무 요구를 하지 않다가 승인 뒤에 환불보장약정이 총회 결의 없이 체결돼 무효이니 가입계약도 무효라며 계약금 반환 소송을 냈습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사업계획승인이 난 뒤에도 환불보장약정 무효로 분담금을 돌려받을 수 있나요?

사업이 정상적으로 진행되고 있다면 받아들여지지 않을 수 있습니다. 대법원 2025. 9. 25. 선고 2025다213846 판결은 환불보장약정에서 정한 절차가 늦게라도 이행되고 주택건설사업이 무산될 우려 없이 진행되고 있다면, 그 뒤 약정 무효와 가입계약 무효를 주장해 분담금 반환을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 어긋나거나 권리남용이 될 수 있다고 보았습니다.

사례로 본 반환 청구 시점

2021년 말
조합 가입, 안심보장증서
2022년 6월
환불보장 기한 경과
2023년
사업계획승인 신청
2024년
사업계획승인
승인 뒤
무효 주장, 신의칙으로 막힐 수 있음

판결은 환불보장약정의 주된 목적이 조합에 사업계획승인을 서두르게 하는 데 있고, 조합원이 가입하는 궁극적 목적은 신축 아파트 소유권 취득이라고 보았습니다. 승인 신청이 이루어지고 승인까지 났다면 약정의 목적은 달성됐고, 조합원이 걱정하던 사업 불발 위험도 사라졌다는 것입니다. 기한이 지난 뒤 오랫동안 반환을 요구하지 않았다면 기한 안에 벗어나려던 당초 의사를 묵시적으로 철회했다고 볼 여지도 크다고 했습니다.

원심은 조합원의 반환청구를 받아들였지만 대법원은 이를 파기해 부산지방법원으로 돌려보냈습니다. 그 사건의 최종 결론은 환송 뒤 재판에서 정해지고, 조합원이 기한 직후 반환을 요구했거나 사업이 멈춘 경우라면 판단이 달라질 수 있습니다.

지역주택조합 환불보장약정은 왜 무효가 될 수 있나요?

비법인사단인 지역주택조합의 재산은 총유이고, 총유물의 관리와 처분은 총회 결의로 해야 하기 때문입니다. 사업이 중단되면 분담금을 돌려주겠다는 환불보장약정을 총회 결의 없이 맺었다면 총회 결의 없는 총유물 처분행위로 무효가 될 수 있고, 이는 조합가입계약의 무효나 취소 원인이 될 수 있습니다.

분담금 반환 청구가 받아들여질 가능성

사정	반환 청구
기한 직후 서면으로 반환 요구	다툴 여지 큼
사업 중단·무산 우려	다툴 여지 큼
장기간 침묵 뒤 승인 후 요구	신의칙으로 막힐 수 있음

출처 - 대법원 2025. 9. 25. 선고 2025다213846 판결 취지

이 사건에서도 원심은 환불보장약정이 없었다면 가입계약을 맺지 않았을 것이라고 보아 가입계약 전체가 무효라고 판단했고, 대법원도 이 부분 판단 자체는 잘못이 없다고 했습니다. 문제는 그 무효를 언제, 어떤 사정에서 주장하느냐입니다. 지역주택조합 환불보장 무효 분담금 반환은 사업 진행 단계에 따라 결론이 갈립니다.

다른 조합원 사정까지 따지는 이유는 무엇인가요?

분담금은 사업 재원이어서 한 사람에게 돌려주면 그 부담이 나머지 조합원에게 넘어가기 때문입니다. 판결은 분담금이 상당한 공공성을 띤다고 보았고, 조합원이 반환을 요구하지 않는 사이 사업계획승인이 나서 조합이 대체 조합원을 모집할 기회를 잃었다는 점도 들었습니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「주택법 시행령」은 지역주택조합이 설립인가 뒤에는 원칙적으로 조합원을 교체하거나 새로 가입시킬 수 없게 하고, 추가모집 승인은 사업계획승인신청일까지 하도록 정합니다. 판결은 이 상황에서 반환을 허용하면 그 조합원은 사실상 손해가 없는 반면 조합과 다른 조합원이 손해를 모두 떠안는 부당한 결과가 된다고 보았습니다. 조합원 모집 신고 때 확보해야 하는 토지 사용권원 비율을 높인 개정 주택법은 2027. 3. 9.부터 시행됩니다.

지역주택조합 분담금 반환 대응 순서

약정 문언 확인 - 안심보장증서와 가입계약서에서 환불 조건과 기한을 확인합니다. 어떤 절차가 이행되면 목적이 달성되는지 봅니다.
총회 결의 확인 - 환불보장약정 체결 전 총회 결의가 있었는지 의사록을 확인합니다. 결의가 없으면 무효 주장의 출발점이 됩니다.
요구 시점 정리 - 기한이 지난 뒤 언제 반환이나 탈퇴를 요구했는지 문서로 정리합니다. 늦을수록 신의칙 항변을 넘기 어렵습니다.
사업 진행 단계 확인 - 사업계획승인 신청·승인 여부와 착공 일정을 확인합니다. 사업이 멈췄는지가 결론을 가릅니다.
청구 구성 - 부당이득반환과 기망에 따른 손해배상을 함께 검토합니다. 두 청구를 어떤 순서로 묶을지 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조합이 허위·과장 광고로 가입을 권유했거나 업무대행사가 환불을 약속한 경우에는 계약서와 홍보물을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지역주택조합 가입계약 무효·취소와 분담금 반환 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

지역주택조합 상담에서는 환불보장약정이 총회 결의 없이 체결돼 무효이니 언제든 돈을 돌려받을 수 있다는 말이 자주 나옵니다. 실제로 무효가 될 수 있는 것은 맞지만, 판결은 그 무효를 언제 주장하느냐에 따라 결론이 달라진다고 보았습니다. 사업이 궤도에 오른 뒤의 무효 주장은 막힐 수 있습니다.

그래서 시점 기록이 결론을 가릅니다. 안심보장증서에 적힌 기한, 그 기한이 지난 날, 조합에 환불이나 탈퇴를 요구한 날, 사업계획승인 신청일과 승인일을 문서로 남겨야 합니다. 조합 총회 안건과 의사록에 환불보장약정 체결이 들어 있었는지도 확인해야 합니다.

이 기록은 분담금 반환 소송에서 조합의 신의칙 항변을 넘을 수 있는지를 정합니다. 기한 직후 서면으로 반환을 요구한 기록이 있으면 당초 의사를 철회하지 않았다는 근거가 되고, 사업 중단 사실을 보여 주는 자료가 있으면 약정의 목적이 달성되지 않았다는 근거가 됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

그럴 수 있습니다. 환불보장약정이 가입 결정에 중요한 고려요소였고 그 약정이 없었다면 가입하지 않았으리라고 인정되면, 약정의 무효로 가입계약 전체가 무효가 될 수 있습니다. 대법원 2025다213846 판결도 이 부분 원심 판단에는 잘못이 없다고 보았습니다. 다만 그 무효를 주장하는 시점과 사정에 따라 신의칙으로 제한될 수 있습니다.
달라질 여지가 있습니다. 대법원 2025다213846 판결은 기한 뒤 상당한 기간 동안 반환을 요구하지 않은 사정을 들어 당초 의사를 묵시적으로 철회했다고 볼 여지가 있다고 했습니다. 기한 직후 서면으로 반환이나 탈퇴를 요구했다면 이 사정이 없으므로, 신의칙 위반 판단에서 조합원에게 유리한 사정이 됩니다.
그 경우는 사정이 다릅니다. 판결은 약정에서 정한 절차가 이행되고 사업이 무산될 우려 없이 정상 진행되는 경우를 전제로 신의칙 위반을 인정했습니다. 사업계획승인이 끝내 나지 않거나 사업이 사실상 중단됐다면 환불보장약정의 목적이 달성되지 않은 것이므로, 무효나 약정에 따른 반환 주장이 받아들여질 여지가 남습니다.
함께 다시 재판하게 됐습니다. 조합원은 주위적으로 불법행위 손해배상을, 예비적으로 부당이득반환을 청구했습니다. 대법원은 두 청구가 성질상 선택적 관계에 있어 부당이득 부분을 파기하는 이상 그에 대응하는 손해배상 청구 부분도 함께 파기해야 한다고 보았습니다. 기망 여부는 환송 뒤 재판에서 다시 판단됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.