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지역주택조합 확정분담금 약정이 무효면 사업 진행 중에도 분담금을 돌려받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

사업이 정상 진행 중이라면 지역주택조합 확정분담금·환불보장 약정이 무효라는 이유만으로 분담금을 돌려받기는 어렵습니다. 대법원은 설립인가와 사업계획승인을 받아 사업이 순조로운데 오랫동안 가만히 있다가 가입계약 무효를 주장하는 것은 신의칙 위반이나 권리남용이 될 수 있다고 보았습니다. 지금은 조합이 사업의 어느 단계에 있는지와 처음 무효를 주장한 날부터 확인하십시오.

그 자리에서

확정분담금이나 환불보장 약정이 무효라는 이유로 탈퇴·반환을 생각하고 있다면, 조합이 지금 사업의 어느 단계에 있는지(설립인가·사업계획승인·착공)와 내가 무효를 처음 주장한 날짜를 먼저 정리하십시오. 이 두 가지가 반환 청구가 받아들여지는지를 가릅니다.

안심보장증서가 총회 결의 없이 발급됐다는 사실만으로 바로 분담금을 돌려받을 수 있다고 기대하실 필요는 없고, 사업 진행 상황부터 보면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2021년 지역주택조합에 가입하면서 「추가분담금 없는 확정분양가 세대」와 「조합설립인가를 못 받으면 전액 환불」이라고 적힌 안심보장증서를 받고 분담금 5,000만원을 냈습니다. 조합은 2022년 설립인가를, 2024년 사업계획승인을 받고 착공했습니다. F씨는 사업계획승인 1년 반이 지난 2025년 말, 두 약정이 총회 결의 없이 체결돼 무효이니 가입계약도 무효라며 분담금 반환 소송을 냈습니다. 사업은 계획대로 진행되고 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

확정분담금 약정이 무효면 가입계약도 무효인가요?

무효나 취소의 원인이 될 수는 있습니다. 지역주택조합은 비법인사단이라 총유물의 처분에는 총회 결의가 필요하고, 총회 결의 없이 일부 조합원에게 확정분담금이나 환불을 약속한 약정은 무효가 될 수 있습니다. 이 약정이 무효면 함께 맺은 조합가입계약도 무효나 취소를 주장할 원인이 생깁니다.

사업이 잘 진행 중이면 분담금 반환을 못 받나요?

받기 어렵습니다. 대법원은 조합이 설립인가와 사업계획승인을 받고 착공까지 해 사업이 정상 진행 중인데, 조합원이 상당 기간 아무 말 없다가 약정 무효를 내세워 가입계약 무효와 분담금 반환을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 어긋나거나 권리남용이라 허용되지 않는다고 보았습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「민법」도 권리는 남용하지 못한다고 정합니다.

사업 단계와 반환 주장의 관계(이 사건 기준)

  1. 가입·약정 체결

    총회 결의 없는 확정분담금·환불보장 약정

  2. 조합설립인가

    환불 조건 불성취 확정, 약정 목적 달성

  3. 사업계획승인

    이후 신규 조합원 모집 어려움

  4. 착공

    사업 정상 진행

  5. 승인 1년 7개월 뒤 소 제기

    신의칙 위반·권리남용으로 평가

대법원이 든 사정은 다음과 같습니다.

  • 환불 조건 소멸 - 환불보장 약정의 목적은 조합설립인가였는데, 인가를 받으면서 환불 조건은 성취되지 않는 것으로 확정됐습니다.
  • 조합의 신뢰 - 인가 뒤 오랫동안 무효 주장이 없었고 한 조합원은 분담금을 더 냈기 때문에, 조합은 가입계약이 유지된다고 믿고 사업을 진행했습니다.
  • 목적 달성 가능 - 사업이 순조로워 원고들도 확정분담금으로 아파트를 받을 것으로 예상되는 상황이었습니다.
  • 다른 조합원 피해 - 1,659세대 규모 사업에서 일부 분담금을 돌려주면 재정 부담이 나머지 조합원에게 돌아갑니다.
  • 대체 모집 불가 - 사업계획승인 뒤에는 신규 조합원을 모집할 수 없는데, 원고들은 승인 1년 7개월 뒤에야 소송을 냈습니다.

대법원은 반환을 명한 원심을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 돌려보냈습니다.

그럼 언제는 반환을 주장할 수 있나요?

사업이 실제로 무산될 위험이 있거나, 조합원이 아파트를 받을 수 없는 사정이 생긴 경우에는 사정이 다릅니다. 확정분담금 약정 무효를 이유로 한 주장이 권리남용인지는 약정의 체결 경위와 내용, 무효 주장의 경위와 시기, 반환이 조합 재정에 주는 영향 같은 구체적 사정을 모두 보고 판단합니다. 이 기준은 대법원 2025. 9. 26. 선고 2025다207883 판결이 먼저 세웠습니다.

지역주택조합 분담금 반환 대응 순서

  • 증서 확인 - 안심보장증서나 확약서의 문구가 확정분담금인지, 환불보장인지, 환불 조건이 무엇인지 확인합니다. 약정마다 목적이 다르게 평가됩니다.
  • 총회 결의 확인 - 해당 약정을 승인한 총회 의사록이 있는지 조합에 열람을 청구합니다. 결의가 없어야 무효 주장이 시작됩니다.
  • 사업 단계 확인 - 설립인가일, 사업계획승인일, 착공 여부를 확인합니다. 단계가 진행될수록 반환 주장은 어려워집니다.
  • 주장 시점 점검 - 내가 언제 처음 무효를 주장했는지, 그 뒤 분담금을 더 냈는지 정리합니다. 늦을수록 신의칙 위반으로 평가될 수 있습니다.
  • 다른 길 검토 - 반환이 어렵다면 정관상 탈퇴·환급 절차나 업무대행사 상대 손해배상을 함께 검토합니다. 계약서의 탈퇴 조항부터 봅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조합이 사업계획승인 전 단계에 머물러 있거나 토지 확보가 지연되고 있다면 조합 총회 자료와 사업 현황을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 지역주택조합 조합원의 분담금 반환 소송과 조합 총회 관련 분쟁을 수행합니다.

실무상 착안점

지역주택조합 조합원들 사이에서는 「안심보장증서는 총회 결의가 없으니 무효이고, 그러면 분담금을 다 돌려받는다」는 말이 돕니다. 실제로 약정 무효까지는 인정되는 경우가 많지만, 사업이 정상 진행 중이면 반환 청구 단계에서 신의칙에 막히는 판결이 이어지고 있습니다.

그래서 시점 기록이 중요합니다. 조합설립인가일, 사업계획승인일, 착공일, 내가 처음 무효를 주장한 내용증명 날짜, 그 뒤에 분담금을 더 냈는지가 모두 판단 자료가 됩니다. 사업계획승인 뒤에는 조합이 대체 조합원을 모집하기 어렵다는 점도 법원이 무겁게 봅니다.

이 기록은 분담금 반환 소송에서 권리남용 항변을 다투는 근거가 되고, 반환이 어렵다고 판단되면 정관상 탈퇴·환급이나 업무대행사 상대 손해배상으로 방향을 바꾸는 근거가 됩니다. 무효 주장을 하려면 사업 초기에 하는 것이 낫다는 점도 이 기록에서 확인됩니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 지역주택조합 조합원의 분담금 반환과 조합 총회 관련 분쟁을 수행해 왔으며, 안심보장증서와 총회 의사록, 사업 단계별 일자를 먼저 확인한 뒤 반환 청구와 탈퇴·손해배상 중 실익 있는 방법을 정하는 방식으로 대응합니다.

  • 임시총회 소집허가 신청·총회개최금지 가처분
  • 가압류·가처분 신청
  • 강제집행·채권추심
  • 사기 형사 방어 및 사기 고소 대리

이 상황에서 자주 묻는 것

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출처

2026.10.11 기준으로 조문을 확인했습니다.

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