분양·청약

분양 때 약속한 병원 입점이 무산되면 점포 시세 하락분을 배상받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

병원 입점 특약이 지켜지지 않아도 병원이 들어왔을 때와의 점포 시세 차액은 원칙적으로 통상손해가 아닙니다. 대법원 2019다278341 판결로 배상받을 수 있는 손해, 약국 임대수익 청구, 특약에 따른 해지와 대금 반환까지 정리했습니다.

원칙적으로 점포 시세 차액은 배상받기 어렵습니다. 대법원은 병원이 들어왔다면 올랐을 점포 시세와 현재 시세의 차이를 통상손해로 보지 않았습니다. 입점 상태를 언제까지 유지한다는 약정이 없었기 때문입니다. 대신 점포를 약국으로 임대했을 때 받을 수 있었던 임대수익은 손해로 따져 볼 수 있다고 했습니다. 시세 차액 감정부터 서둘러 받을 필요는 없습니다. 특약 문구와 점포 사용 계획을 먼저 정리하는 것이 순서입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019. 4. 신축 상가 1층 점포를 분양받았습니다. 분양계약서에는 시행사가 3층에 병원 2곳 이상을 들이고, 지키지 못하면 해지 요청에 따라 분양대금을 돌려준다는 특약이 있었습니다. A씨는 약사인 딸에게 점포를 빌려줄 생각이었지만, 3층은 2023. 6. 다른 사람에게 분양돼 학원과 사무실이 들어왔습니다. 2026. 2. 받아 본 감정 의견은 병원이 들어왔을 때보다 점포 가치가 크게 낮다는 것이었습니다. A씨는 이 차액을 시행사에 청구할 수 있는지, 그동안 받지 못한 월세는 어떻게 되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

점포 시세 차액을 통상손해로 인정한 원심을 파기했습니다. 원고는 1층 약국 용도 점포를 분양받았고, 분양계약에는 4층의 2개 이상 점포를 병원 용도로 임대·분양하고 지키지 않으면 원고 요청에 따라 계약을 해지하고 준공 후 1년 안에 납입금 전부를 반환한다는 특약이 있었습니다. 시행사는 4층 점포를 다른 사람에게 분양해 2015. 5. 27. 소유권을 넘겼고, 4층은 학원과 한의원, 대표이사 사무실로 쓰였습니다. 원심인 부산고등법원은 그때 이행불능이 되었다고 보고 병원이 입점했을 때와 아닌 때의 점포 시가 차액을 손해로 인정했습니다.

대법원은 특약이 병원 입점 의무만 정했을 뿐 그 상태를 언제까지 보장하는지는 정하지 않았다고 보았습니다. 병원 입점이 계속될 것을 전제로 한 점포의 교환가치는 특약으로 얻을 수 있는 이익이 아니고, 전매 목적 같은 개별 사정에 따른 특별손해에 가깝다는 것입니다. 그러면서 “피고에게 이러한 손해 발생에 대한 예견가능성이 있었다고 보기도 어렵다.”라고 판시하고 사건을 부산고등법원에 돌려보냈습니다.

그럼 무엇을 손해로 청구할 수 있나요?

점포를 원래 용도로 쓰지 못해 생긴 수익 손실이 중심입니다. 원심은 원고가 약국을 직접 운영했을 때의 영업이익 차액만 청구할 수 있다고 보았습니다. 그러나 원고는 약사 자격이 없어 직접 약국을 열 수 없었고, 약사인 아들에게 임대해 차임을 받으려 했다고 밝혔습니다. 대법원은 이런 경우 약국으로 임대했을 때 얻을 수 있었던 임대수익 상당 손해를 구할 수 없다고 단정하기 어렵다고 보았습니다.

결국 손해 계산 방식은 수분양자가 점포를 어떻게 쓰려 했는지에 따라 달라집니다. 직접 영업할 계획이었다면 영업이익 차이를, 임대할 계획이었다면 약국으로 임대했을 때의 임대수익 손실을 입증하는 방식이 됩니다. 되팔 때의 가치를 구하려면 전매 목적을 분양회사가 알았거나 알 수 있었다는 사정이 따로 필요합니다.

환송된 부분은 소유권을 넘겨받은 2012. 8. 23.부터 2014. 11. 30.까지의 일실 임대수익 청구였습니다. 4층 점포가 제3자에게 넘어가기 전, 병원이 들어오지 않은 채 시간이 흐른 기간입니다. 입점이 늦어지는 동안 약국으로 임대하지 못한 손실도 청구 대상으로 다툴 수 있다고 볼 수 있습니다. 구체적 금액은 주변 약국 임대료 시세와 실제 임대 가능성을 따져 환송 후 법원이 다시 정하게 됩니다.

분양대금을 돌려받는 해지는 할 수 있나요?

특약에 해지권과 반환 조항이 있다면 그 요건에 따라 검토할 수 있습니다. 이 사건 특약도 병원 입점을 이행하지 않으면 수분양자 요청으로 계약을 해지하고 준공 후 1년 안에 납입금 전부를 돌려준다고 정했습니다. 해지 요청 시기나 방법을 특약이 정했다면 그 조건을 지켜야 하므로 문구부터 확인합니다.

특약이 없더라도 시행사 책임으로 이행이 불능이 됐다면 민법상 계약 해제를 검토할 수 있습니다. 해제하면 서로 원상회복 의무를 지고, 손해배상도 함께 청구할 수 있습니다. 다만 입점 약속이 계약의 중요한 부분이었는지, 소유권 이전 뒤 오래 점포를 써 왔는지에 따라 해제가 인정될지 다투어질 수 있습니다. 광고 문구만 있었던 경우는 「분양광고의 월 수익 보장을 믿고 상가를 샀는데 계약을 취소할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

병원 입점 약정 분쟁 대응 순서

• 특약 문구 확인 - 입점 업종과 층, 개수, 존속기간, 해지·반환 조항이 있는지 봅니다.
• 이행불능 시점 정리 - 약속한 층 점포가 다른 사람에게 분양·이전된 날을 등기로 확인합니다.
• 사용 계획 자료 확보 - 직접 영업인지 임대인지 보여 주는 자료와 임대 협의 내역을 모읍니다.
• 청구 방식 선택 - 해지와 대금 반환, 수익 손실 배상 중 무엇을 구할지 정합니다.
• 시효 관리 - 이행불능일부터 5년이 지나기 전에 내용증명과 소 제기를 진행합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 특약에 정한 존속기간과 해지 조항, 점포를 직접 운영할지 임대할지에 관한 사정에 따라 배상받을 수 있는 손해가 달라집니다. 법무법인 윤성은 상가 분양계약 특약 위반에 따른 손해배상과 분양대금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 통상손해와 특별손해는 어떻게 다른가요?
  통상손해는 그런 불이행이 있으면 거래 관념상 보통 생기는 손해입니다. 특별손해는 당사자의 개별 사정에 따른 손해로, 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때만 배상합니다.
• 분양가에 병원 입점 프리미엄이 붙었다면 결론이 달라지나요?
  달라질 여지가 있습니다. 대법원은 분양대금에 병원 입점 시 가치 상승분이 반영되었다고 보이지 않는다는 점도 판단 근거로 들었습니다. 분양가 산정 자료로 프리미엄이 확인되면 손해 주장에 쓸 수 있습니다.
• 한의원이 들어오면 병원 입점 약속을 지킨 것인가요?
  특약에서 정한 병원의 의미에 따릅니다. 이 사건에서는 4층의 한의원이 특약에서 정한 병원에 해당하지 않는다는 전제로 판단이 이루어졌습니다. 진료과목이나 의료기관 종류를 특약에 적어 두는 것이 좋습니다.
• 병원이 들어왔다가 1년 만에 나가면 배상받을 수 있나요?
  존속기간을 정하지 않은 특약이라면 어렵다고 볼 수 있습니다. 대법원은 입점 의무를 이행하더라도 그 상태를 계속 보장할 의무까지 진다고 단정하기 어렵다고 보았습니다. 유지 기간 약정이 있었는지가 관건입니다.
• 시행사에 손해배상을 청구할 수 있는 기간은요?
  분양을 영업으로 하는 회사와의 계약이라면 상사시효 5년이 적용될 수 있습니다. 시효는 권리를 행사할 수 있는 때부터 진행하므로 이행불능이 된 날을 기준으로 따져 두는 것이 안전합니다.
• 특약상 해지하면 손해배상은 따로 못 받나요?
  계약을 해제하거나 해지해도 손해배상 청구에는 영향이 없습니다. 다만 대금 반환과 수익 손실을 함께 구할 때 이중으로 이득을 보는 부분은 빠질 수 있으므로 청구 범위를 정리해야 합니다.

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