분양·청약

월 수익 보장 광고를 믿고 상가를 분양받았는데 광고대로 책임을 물을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

원칙적으로 어렵습니다, 상가 분양광고는 청약의 유인에 불과해 계약서에 적히지 않은 수익 보장이나 운영 계획은 분양계약의 내용이 되지 않는 것이 일반적입니다. 판례는 계약서에 없는 위탁경영·수익 보장 광고를 계약 내용으로 보지 않았습니다. 다만 계약서나 부속 약정에 수익 보장 문구가 있으면 달라지니 계약서와 부속 서류부터 확인하십시오.

광고와 결과가 다르다고 곧바로 분양계약을 무를 수 있다고 기대하기보다, 계약서에 무엇이 들어갔는지부터 확인하는 것이 먼저입니다.

이런 상담이 많습니다

M씨는 2024년 5월 복합쇼핑몰 상가 한 칸을 분양받았습니다. 분양회사는 전단과 상담에서 전문 운영사가 위탁경영해 매달 200만원 이상 수익을 보장한다고 설명했습니다. 그러나 2025년 개장 뒤 상가 소유자들 사이의 의견 차이로 위탁경영 계획이 무산되었고, 실제 수익은 광고의 3분의 1 수준이었습니다. 분양계약서에는 수익 보장 문구가 없었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양광고의 수익 보장은 계약 내용이 되나요?

원칙적으로 되지 않습니다. 분양광고는 상대방에게 청약을 하게 하려는 청약의 유인에 불과한 것이 일반적이어서, 광고 내용이 계약서에 들어가는 등의 사정이 있어야 계약 내용이 됩니다. 대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결은 첨단 오락타운을 조성하고 전문경영인 위탁경영으로 월 100만원 이상 수익을 보장한다는 상가 분양광고를 하고 계약 때 설명까지 했더라도, 분양계약서에 그 내용이 없다면 청약의 유인에 불과하다고 보았습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 해석도 같습니다. 계약서나 부속 약정서에 수익 보장 금액과 기간, 보장 주체가 적혀 있다면 그때는 분양회사가 약정에 따른 책임을 집니다.

광고 내용이 계약 내용이 되는 경우는 없나요?

있습니다. 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결은 선분양 아파트처럼 계약서에 목적물의 외형·재질이 구체적으로 적혀 있지 않은 경우, 광고나 모델하우스 조건 가운데 외형·재질 등에 관한 것으로서 분양자가 이행할 수 있고 수분양자가 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항은 묵시적으로 계약 내용이 된다고 보았습니다. 반면 수익이나 운영처럼 목적물 자체가 아닌 사항은 이 범위에 들어가기 어렵습니다.

과장광고라면 계약을 취소할 수 있나요?

쉽지 않습니다. 같은 99다55601 판결은 상품 광고에 다소의 과장이 수반되는 것은 일반 상거래 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망이 아니고, 특수시설을 분양받을 때 운영 방법과 수익은 투자자가 스스로 판단할 사항이라며 사기 취소와 착오 취소를 받아들이지 않았습니다. 다만 거래의 중요한 사항에 관해 구체적 사실을 비난받을 정도로 거짓으로 알렸다면 사기에 의한 취소가 가능합니다.

광고가 거짓이면 따로 배상을 받을 수 있나요?

부당한 표시·광고로 피해를 입었다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 표시·광고의 공정화에 관한 법률은 사업자가 소비자를 속이거나 잘못 알게 할 우려가 있는 거짓·과장 광고를 금지하고, 이를 위반해 피해를 입힌 사업자는 고의나 과실이 없다는 이유로 책임을 면할 수 없다고 정합니다. 계약 내용이 되지 않은 광고라도 이 법에 따른 배상은 별도로 검토할 수 있습니다.

어떤 광고가 거짓·과장인지는 광고 당시의 사실과 광고 문구를 비교해 판단하므로, 광고 당시 사업 계획의 실현 가능성을 보여 주는 자료를 함께 모아야 합니다.

분양광고 책임 대응 순서

• 서류 분류 - 광고, 안내 책자, 계약서, 부속 약정서를 나누어 수익 보장 문구의 위치를 표시합니다.
• 보장 주체 확인 - 수익을 보장한 쪽이 분양회사인지 운영회사인지 확인합니다. 청구 상대방이 정해집니다.
• 광고 당시 사정 조사 - 광고 당시 운영 계획이 실제로 준비되어 있었는지 자료를 모읍니다. 거짓 광고 판단의 기준입니다.
• 청구 근거 선택 - 계약 위반, 사기 취소, 표시광고법상 배상 가운데 자료에 맞는 근거를 고릅니다.
• 소송 또는 신고 - 민사소송과 함께 공정거래위원회 신고도 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약서에 수익 보장 특약이 들어갔거나 별도의 임대 보장 확약서를 받았다면 서류 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 분양 분쟁의 손해배상과 분양대금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양광고는 법적으로 무엇인가요?
  일반적으로 청약의 유인입니다. 청약은 상대방의 승낙과 결합해 계약을 성립시키는 확정적 의사표시이고, 청약의 유인은 상대방이 청약을 하도록 권하는 것에 그칩니다. 그래서 광고 내용은 계약서에 들어가거나 당사자가 계약 내용으로 삼았다고 볼 사정이 있어야 계약 내용이 됩니다. 민법 제527조가 청약의 구속력을 정합니다.
• 계약서에 없는 수익 보장은 요구할 수 없나요?
  원칙적으로 어렵습니다. 대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결은 위탁경영으로 월 100만원 이상 수익을 보장한다는 상가 분양광고와 계약 때 설명이 있었어도, 계약서에 그 내용이 없으면 청약의 유인에 불과하고 분양회사가 수익 보장 의무를 지지 않는다고 보았습니다.
• 아파트 광고는 계약 내용이 된다던데요?
  일부는 됩니다. 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결은 계약서에 외형·재질이 특정되지 않은 선분양 아파트에서, 광고 가운데 외형·재질이나 부대시설에 관한 것으로 분양자가 이행할 수 있는 사항은 묵시적으로 계약 내용이 된다고 보았습니다. 수익이나 주변 개발처럼 목적물 자체가 아닌 사항은 달리 봅니다.
• 과장광고를 이유로 분양계약을 취소할 수 있나요?
  쉽지 않습니다. 판례는 광고에 다소의 과장이 수반되는 것은 상거래 관행상 시인될 수 있는 한 기망이 아니라고 봅니다. 다만 거래의 중요한 사항에 관해 구체적 사실을 신의칙상 비난받을 정도로 거짓으로 알렸다면 민법 제110조 제1항의 사기에 의한 의사표시로 취소할 수 있습니다.
• 거짓 광고로 손해를 보면 배상받을 수 있나요?
  표시·광고의 공정화에 관한 법률 제10조에 따라 청구할 수 있습니다. 같은 법 제3조 제1항이 금지하는 거짓·과장 광고로 피해를 입었다면 사업자는 손해배상 책임을 지고, 고의나 과실이 없다는 이유로 책임을 면할 수 없습니다. 광고 당시 사실과 광고 문구가 달랐다는 점은 청구하는 쪽이 증명해야 합니다.
• 수익 보장 확약서를 따로 받았다면요?
  확약서는 계약 내용이 됩니다. 분양회사나 운영회사가 수익 보장 금액과 기간을 적은 확약서를 써 주었다면, 민법 제105조에 따라 당사자가 정한 약정으로서 효력이 있습니다. 확약서의 작성 주체가 누구인지, 보장 조건과 해지 사유가 무엇인지에 따라 청구 상대방과 금액이 정해집니다.

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