분양·청약

분양광고의 역 신설 예정이 사실과 달랐다면 시행사에 배상을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 확정되지 않은 역 신설을 확정된 것처럼 알린 분양광고는 거짓·과장 광고에 해당할 수 있고, 그 경우 시행사는 과실이 없다는 이유로도 배상 책임을 면하지 못합니다. 다만 광고에 「예정」이나 「추진 중」이라고 밝히고 계획 변경 가능성을 알렸다면 거짓·과장 광고로 인정되지 않을 수 있습니다. 지금은 분양 당시 광고지·홈페이지 화면·견본주택 안내문을 날짜와 함께 확보해 두십시오.

공정거래위원회의 시정조치를 먼저 받아야만 손해배상을 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 시정조치 없이도 바로 민사 소송으로 청구할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

L씨는 2023년 10월 「단지 앞 광역철도 신설역 2027년 개통 예정」이라는 분양광고를 보고 분양가 6억 5,000만원의 아파트를 분양받았습니다. 그런데 2025년 입주를 앞두고 확인해 보니, 신설역은 지방자치단체의 장기 검토 과제에 이름만 올라 있었을 뿐 사업비나 착공 일정이 정해진 적이 없었습니다. 광고 어디에도 계획이 바뀌거나 취소될 수 있다는 안내는 없었습니다. L씨는 시행사에 손해배상을 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

역 신설 광고가 거짓·과장 광고가 되는 기준은 무엇인가요?

거짓·과장 광고는 사실과 다르게 광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 광고하는 것입니다. 소비자를 속이거나 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 광고를 받아들이는 전체적·궁극적 인상을 기준으로 객관적으로 판단합니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률」도 이를 금지합니다.

대법원은 지방자치단체의 계획에 포함돼 있을 뿐 시기와 사업비 부담 주체가 정해지지 않은 교량을 특정 연도에 개통된다고 광고한 부분을 거짓·과장 광고로 본 원심을 수긍했습니다. 반대로 「예정」이나 「추진 중」이라고 밝히고 사업이 취소·변경·지연될 수 있다고 알린 다른 개발사업 광고는 거짓·과장 광고가 아니라고 보았습니다.

시행사가 몰랐다고 하면 책임을 면하나요?

면하지 못합니다. 부당한 표시·광고로 피해를 입힌 사업자는 피해자에게 손해배상 책임을 지고, 고의나 과실이 없었다는 이유로 그 책임을 면할 수 없습니다. 시행사가 지방자치단체 발표를 그대로 옮겼을 뿐이라고 주장해도, 광고의 전체 인상이 확정된 사업처럼 보였다면 책임이 남습니다.

사실을 숨기거나 축소하는 방법으로 광고한 경우도 기만적인 표시·광고로 같은 책임을 집니다. 사업이 사실상 중단된 사실을 알면서 알리지 않았다면 이 유형이 문제 됩니다.

계약을 취소하거나 분양대금을 돌려받을 수 있나요?

손해배상과 달리 계약 자체를 없애기는 어렵습니다. 역 신설 같은 입지조건은 아파트의 외형·재질·구조 같은 구체적 거래조건이 아니어서 분양계약의 내용이 되지 않고 청약의 유인에 불과하므로, 역이 생기지 않았다고 계약불이행 책임을 물을 수는 없습니다. 광고에 다소의 과장이 있어도 거래 관행상 시인될 정도면 사기로 인한 취소도 인정되지 않습니다.

그래서 실무에서는 계약을 유지하면서 손해배상을 청구하는 경우가 대부분입니다. 광고가 없었을 경우의 적정 분양가와 실제 분양가의 차액이 재산상 손해이지만, 이를 산정하기 어려우면 법원이 제반 사정을 참작해 상당한 손해액을 정할 수 있습니다. 대법원 2014다24327 등 판결 사안에서는 재산상 손해를 참작해 분양대금의 5%를 위자료로 정한 원심이 유지됐습니다.

허위 분양광고 손해배상 대응 순서

• 광고 자료 수집 - 광고지, 홈페이지 캡처, 견본주택 안내문, 분양 상담 녹음을 모읍니다. 광고의 전체 인상을 판단하는 자료입니다.
• 사업 실체 확인 - 광고 당시 해당 역 사업의 계획 단계, 사업비, 착공 일정을 지방자치단체 공문이나 보도로 확인합니다. 실현 가능성이 낮았는지 가립니다.
• 고지 문구 확인 - 광고에 「예정」 표시와 변경 가능성 안내가 있었는지 봅니다. 있으면 거짓·과장 광고 인정이 어려워집니다.
• 공동 대응 검토 - 같은 단지 수분양자들과 자료를 모으고 공동소송을 검토합니다. 공정거래위원회 신고도 함께 검토합니다.
• 손해배상 청구 - 시행사와 광고를 함께 한 시공사·분양대행사를 특정해 청구합니다. 손해액은 분양가 차액이나 법원 재량 산정으로 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약서에 개발 계획 변경 면책 조항이 있거나 광고 주체가 시행사가 아닌 분양대행사라면 계약서와 광고 원본을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 아파트 분양 분쟁의 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공정위 시정조치가 없어도 소송할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 현행 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률 제10조는 시정조치를 소송의 전제로 두지 않습니다. 구법 시기에도 대법원 2014다24327 등 판결은 시정조치 확정 후에만 청구하도록 한 제한이 실제로 시정조치를 받은 경우에만 적용된다고 보았습니다.
• 광고에 「예정」이라고 적혀 있으면 책임이 없나요?
  없을 수 있습니다. 대법원 2014다24327 등 판결은 「예정」이나 「추진 중」임을 밝히고 사업의 취소·변경·지연 가능성을 고지한 광고는 거짓·과장 광고가 아니라고 본 원심을 수긍했습니다. 다만 개통 연도를 특정하는 등 실현 가능성을 부풀렸다면 「예정」 표시만으로 책임을 면하지 못합니다.
• 시공사나 분양대행사에도 청구할 수 있나요?
  광고를 함께 한 사업자라면 청구할 수 있습니다. 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률 제10조는 부당한 표시·광고를 한 사업자등에게 책임을 지우므로, 광고 주체로 이름을 올리거나 광고를 함께 기획한 시공사와 분양대행사도 상대가 될 수 있습니다. 광고물에 표시된 회사 이름을 확인합니다.
• 손해액은 어떻게 계산하나요?
  광고가 없었을 때의 적정 분양가와 실제 분양가의 차액이 원칙입니다. 다만 이 차액은 증명이 매우 어렵기 때문에, 같은 법 제11조에 따라 법원이 변론 전체의 취지와 증거조사 결과를 바탕으로 상당한 손해액을 정할 수 있습니다. 판례 사안에서는 분양대금의 5%를 위자료로 인정한 원심이 유지되기도 했습니다.
• 사기로 분양계약을 취소할 수는 없나요?
  어렵습니다. 대법원은 거래의 중요 사항에 관해 비난받을 정도로 허위 고지를 한 경우는 기망이지만, 다소의 과장이 거래 관행과 신의칙상 시인될 수 있으면 기망이 아니라고 봅니다. 역 신설 같은 입지조건 광고는 사기 취소가 받아들여진 예가 드물어 민법 제110조보다 손해배상 청구를 우선 검토합니다.
• 입주 후 한참 지나서도 청구할 수 있나요?
  불법행위 손해배상에 준하는 시효 기간 안이면 청구할 수 있습니다. 민법 제766조에 따라 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 광고 행위일부터 10년이 기준이 됩니다. 역 신설이 무산됐다는 사실을 안 날이 기산점 다툼의 대상이 되므로, 그 사실을 안 경위와 날짜를 기록해 둡니다.

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