분양·청약

분양안내서의 세금 감면 광고를 믿고 땅을 샀는데 낸 세금을 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

감면 광고가 땅을 사기로 한 주요 이유였다면 감면받지 못해 낸 세금 상당액을 배상받을 여지가 있습니다. 기업도시 분양안내서의 취득세 감면 광고를 다룬 대법원 2021다262905 판결로 인과관계 기준과 배상액 산정, 대응 순서를 정리했습니다.

네, 감면 광고가 땅을 사기로 한 결정의 주요한 이유였다면 감면받지 못해 낸 세금 상당액을 손해배상으로 청구할 여지가 있습니다. 대법원은 광고와 손해 사이의 인과관계를 자연과학 수준으로 증명할 필요는 없고 법적·규범적으로 판단하면 된다고 했습니다. 다만 배상액은 낸 세금 전액이 아니라 여러 사정을 종합해 법원이 정할 수 있으니, 처음부터 전액만 고집할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

B사는 수도권에서 운영하던 공장을 옮기려고 2025. 5. 지방의 한 개발구역 산업용지를 15억 원에 분양받았습니다. 분양안내서 첫 장에는 「취득세 15년간 전액 감면」이 크게 적혀 있었고, 담당 직원도 같은 설명을 했습니다. 그런데 소유권이전등기 뒤 B사에는 취득세 등 1억 2천만 원이 그대로 부과되었습니다. 기존 사업장을 이전해 온 기업은 감면 대상이 아니라는 이유였습니다. B사 대표는 2026. 6. 분양회사에 세금 상당액을 배상받을 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

광고만 믿고 확인하지 않은 매수인도 배상받을 수 있나요?

네, 매수인이 따로 확인하지 않았다는 사정만으로 인과관계가 끊기지는 않습니다. 부당한 광고인지는 보통의 주의력을 가진 소비자가 광고 전체에서 받는 인상을 기준으로 객관적으로 봅니다. 광고 사업자는 고의나 과실이 없다는 이유로 배상책임을 면하지 못합니다.

대법원은 광고가 소비자의 의사결정에 작용하는 모습과 침해되는 이익의 성질을 고려하면, “반드시 부당한 표시ㆍ광고와 손해 사이의 인과관계가 자연과학에 준하는 수준으로 명백히 증명되어야 하는 것은 아니고” 해당 소비자를 기준으로 법적·규범적 관점에서 상당인과관계가 인정되면 충분하다고 했습니다. 이렇게 인과관계가 증명되는 한 광고를 믿은 소비자의 과실 같은 다른 원인이 손해에 기여했다고 해서 달리 볼 수 없다고도 했습니다. 매수인의 부주의는 인과관계 단계가 아니라 손해액을 정할 때 참작되는 사정입니다. 그러니 분양회사가 「법령을 확인하지 않은 매수인 잘못」이라고 답하더라도, 그 주장은 배상 여부가 아니라 배상액 단계에서 다툴 문제입니다.

대법원은 기업도시 분양안내서 사건을 어떻게 판단했나요?

개발사업 시행회사가 기업도시 지식산업용지 분양안내서에 법인세 감면은 신설기업과 이전기업을 나눠 적으면서, 취득세는 15년간 전액, 재산세는 5년간 전액에 이어 3년간 절반을 감면한다고만 적은 사건입니다. 당시 지방세특례제한법은 기존 사업장을 옮겨 오는 기업을 감면 대상에서 뺐습니다. 개성공업지구 공장을 옮기려던 회사가 24억 원에 땅을 사고 취득세·재산세 등 약 2억 3천만 원을 냈습니다.

원심은 광고가 기만적이라는 점은 인정했지만, 제대로 설명했어도 세금은 낼 수밖에 없었다며 청구를 배척했습니다. 대법원은 이를 파기했습니다. 감면 내용이 안내서 첫 면에 다른 홍보보다 앞서 강조되었고, 지방자치단체가 공동사업시행자로 표시되어 매수인이 광고를 그대로 믿었을 가능성이 높다고 보았습니다. 회사가 세금을 낸 직후 시청 공무원에게 항의한 점, 세금이 매매대금에 비해 적지 않은 점도 들어 광고를 믿고 땅을 샀다고 추단했습니다.

배상액은 낸 세금 전액인가요?

원칙은 낸 세금 상당액이지만, 법원이 여러 사정을 종합해 줄일 수 있습니다. 대법원은 광고가 없었다면 땅을 사지 않았을 재산상태와 비교하면 손해는 원칙적으로 납부한 취득세 등 상당액이라고 보았습니다. 땅을 보유해 얻는 이익은 손익상계 대상입니다.

그러나 매수인은 세제 혜택 외에 분양가격, 단지 규모, 주변 환경도 함께 고려했고, 허위 광고가 분양가격 형성에 영향을 주었을 여지도 있었습니다. 그래서 구체적인 손해액 증명이 매우 곤란한 경우로 보고, 계약 경위, 허위·과장의 정도, 매수인이 관할 관청에 미리 확인하지 않은 사정 등을 종합해 손해액을 정하라고 했습니다. 현행 조문도 기존 사업장 이전 기업을 감면 대상에서 빼고 있으며, 감면 폭은 취득세 100분의 50 범위로 줄었습니다. 다른 분양광고 배상 사례는 「분양광고에 나온 해양공원이 안 생겼는데 분양회사에 손해배상을 받을 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

허위 감면 광고 손해배상 대응 순서

• 광고 자료 보존 - 분양안내서, 홈페이지 화면, 상담 녹취와 메모를 원본으로 확보합니다.
• 감면 요건 대조 - 계약 당시 지방세특례제한법과 조례의 요건을 회사 사정과 맞춰 봅니다.
• 매수 경위 정리 - 다른 후보지와 비교한 자료, 감면을 전제로 한 사업계획서를 모읍니다.
• 세금 납부 내역 정리 - 토지분과 건물분, 세목별로 낸 금액을 나눕니다.
• 청구와 협상 - 분양회사에 서면으로 배상을 요구하고, 응하지 않으면 소송을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 감면 광고가 매수 결정에서 차지한 비중과 다른 고려 요소, 매수인이 미리 확인할 수 있었던 정도에 따라 배상액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 분양·매매 광고 관련 손해배상 청구와 지방세 감면 쟁점 검토를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 공정거래위원회 시정조치가 없어도 손해배상을 청구할 수 있나요?
  네, 표시광고법상 손해배상은 부당한 광고로 피해를 입은 사실을 법원에서 증명하면 청구할 수 있습니다. 시정조치가 있으면 위반 사실을 보여 주는 유력한 자료가 됩니다.
• 광고한 회사가 몰랐다고 하면 책임을 피하나요?
  아닙니다. 표시광고법에 따라 배상책임을 지는 사업자는 고의나 과실이 없다는 이유로 책임을 면할 수 없습니다. 법령을 잘못 이해해 광고했다는 주장도 마찬가지입니다.
• 회사가 산 땅이어도 소비자로서 배상받을 수 있나요?
  판결 사안도 법인이 산업용지를 산 경우였고 대법원은 그 법인을 기준으로 인과관계를 판단했습니다. 법인 매수인이라도 광고를 보고 계약했다면 청구할 수 있습니다.
• 땅을 산 뒤 건물을 지으면서 낸 취득세도 배상 대상인가요?
  대법원은 건물 신축으로 추가 세금을 낸 사정을 손해액을 정할 때 고려할 사정으로 들었습니다. 토지분과 건물분을 나눠 광고와의 관련성을 따로 설명해야 합니다.
• 지금 기업도시에 공장을 옮기면 취득세 감면을 받나요?
  현행 조문도 기존 사업장을 이전하는 기업은 창업·신설 감면 대상에서 제외합니다. 신설·창업 기업도 업종, 투자금액, 고용인원 기준과 조례의 경감률을 확인해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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