분양·청약

분양광고의 전철역 신설이 거짓이면 입주자가 손해배상을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 확정되지 않은 전철역 신설을 예정 사실처럼 광고했다면 분양 허위광고로 건설회사에 손해배상을 청구할 수 있습니다. 표시·광고법 제10조는 거짓·과장 광고로 피해를 입힌 사업자의 배상 책임을 정하고, 고의·과실이 없다는 항변도 막습니다. 지금은 분양 전단과 모델하우스 안내판 사진부터 모아 두십시오.

건설회사가 「몰랐다」거나 「지자체 계획을 그대로 옮겼을 뿐」이라고 해도, 그것만으로 책임이 없어지지는 않으므로 회사의 고의를 따로 증명하려고 애쓰실 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 2024년 4월 수도권의 한 아파트를 분양가 6억 2천만원에 분양받았습니다. 분양 전단과 모델하우스 안내판에는 「단지 앞 ○○선 신설역 2028년 개통 예정」이라는 문구가 크게 적혀 있었습니다. 그런데 2026년 5월 해당 지자체가 역 신설 계획이 국가 철도계획에 반영된 적이 없다고 밝혔고, 주변 시세도 기대에 못 미쳤습니다. C씨는 건설회사에 손해배상을 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

역 신설 예정 분양광고가 사실과 다르면 손해배상을 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 사업자가 소비자를 속이거나 잘못 알게 할 우려가 있는 거짓·과장 광고를 해 피해를 입혔다면, 피해자에게 손해배상 책임을 집니다. 대법원 2010. 7. 22. 선고 2007다59066 판결은 지방자치단체의 추상적·일방적 개발계획만을 근거로 시행이 확정되지 않은 전철역 신설을 예정 사실처럼 광고한 건설회사에 이 책임을 인정했습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「표시·광고의 공정화에 관한 법률」은 거짓·과장, 기만, 부당 비교, 비방 광고를 금지합니다. 분양광고의 역 신설 문구는 이 중 거짓·과장 광고에 해당하는지가 주로 문제가 됩니다.

허위·과장 광고인지는 어떻게 판단하나요?

보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 광고에서 받는 전체적·궁극적 인상을 기준으로 객관적으로 판단합니다. 작은 글씨로 「예정」「계획」이라고 적어 두었더라도, 전체 인상이 개통이 확정된 것처럼 보였다면 허위·과장 광고로 볼 수 있습니다. 반대로 광고 당시 국가 계획에 반영되어 공사가 발주된 상태였다면 이후 지연됐다는 사정만으로 허위라고 보기 어렵습니다.

건설회사가 과실이 없다고 주장하면요?

그 주장만으로는 책임을 벗어날 수 없습니다. 표시·광고법은 손해배상 책임을 지는 사업자가 고의나 과실이 없음을 들어 책임을 면할 수 없다고 정합니다. 그래서 수분양자는 광고 내용이 사실과 다르다는 점과 그로 인한 손해만 증명하면 됩니다.

손해액은 광고 내용이 사실이었다면 형성됐을 가치와 실제 가치의 차이 등을 기준으로 다툽니다. 감정이 필요할 수 있고, 같은 단지 수분양자들이 함께 소송을 내는 경우가 많습니다.

분양계약 자체를 취소할 수도 있나요?

광고가 계약의 중요한 부분을 속인 것이고 그 때문에 계약했다는 점이 인정되면 사기를 이유로 취소를 다툴 수 있습니다. 다만 분양가와 입지 전반을 보고 계약했다는 사정이 있으면 광고 하나만으로 취소까지 인정되기는 어렵습니다. 그래서 실무에서는 손해배상 청구가 중심이 됩니다.

분양 허위광고 대응 순서

• 광고물 보존 - 분양 전단, 모델하우스 안내판 사진, 분양 홈페이지 화면, 상담 녹음을 모읍니다. 광고의 전체 인상을 증명하는 자료입니다.
• 계획 확인 - 광고 당시 역 신설이 국가철도망 계획이나 지자체 고시에 반영됐는지 공문과 보도자료로 확인합니다. 확정 여부가 허위 판단을 가릅니다.
• 무산 시점 기록 - 계획 무산이나 광고와 다른 사실을 안 날을 기록합니다. 3년 소멸시효가 이날부터 진행됩니다.
• 공동 대응 검토 - 같은 광고를 본 수분양자 모임이 있는지 확인합니다. 감정 비용과 증거 수집 부담을 나눌 수 있습니다.
• 소송 제기 - 손해액 산정 자료를 갖춰 손해배상 소송을 냅니다. 필요하면 손해액 감정을 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약서에 「광고 내용은 참고용」이라는 조항이 있거나 광고 주체가 시행사·시공사·분양대행사로 나뉘어 있으면 계약서와 광고물을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양계약 분쟁과 허위·과장 광고 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 광고에 「예정」이라고 적혀 있었는데도요?
  그래도 문제될 수 있습니다. 허위·과장 여부는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 광고에서 받는 전체적·궁극적 인상으로 판단합니다. 대법원 2010. 7. 22. 선고 2007다59066 판결도 확정되지 않은 계획을 「신설 예정」으로 광고한 것을 허위·과장 광고로 보았습니다.
• 회사가 지자체 발표를 믿었다고 하면요?
  그 사정만으로 책임이 면제되지 않습니다. 표시·광고의 공정화에 관한 법률 제10조 제2항은 손해배상 책임을 지는 사업자가 고의나 과실이 없음을 들어 책임을 면할 수 없다고 정합니다. 다만 광고 당시 계획이 실제로 확정된 상태였다면 허위 광고 자체가 부정될 수 있습니다.
• 손해액은 어떻게 정하나요?
  광고 내용이 사실이었다면 형성됐을 아파트의 가치와 실제 가치의 차이를 기준으로 주장하는 경우가 많습니다. 법원은 감정 결과와 주변 시세, 광고가 분양가에 미친 영향을 함께 봅니다. 재산상 손해 증명이 어려우면 위자료 형태로 인정되기도 하므로 청구 구성을 미리 정합니다.
• 언제까지 청구해야 하나요?
  불법행위 손해배상이므로 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 소멸시효가 완성됩니다. 민법 제766조의 기준입니다. 역 신설 무산이 공식 발표된 날이나 광고와 다른 사실을 안 날을 기록해 두어야 기산점 다툼에 대비할 수 있습니다.
• 분양대행사가 만든 광고여도 되나요?
  광고를 직접 하거나 다른 사업자로 하여금 하게 한 사업자등은 책임을 집니다. 표시·광고의 공정화에 관한 법률 제3조 제1항은 사업자등이 부당한 광고를 하거나 다른 사업자등으로 하여금 하게 하는 행위를 금지합니다. 시행사·시공사·대행사 중 누가 광고 주체였는지 광고물 표기로 확인합니다.
• 계약을 취소하고 분양대금을 돌려받을 수 있나요?
  광고가 계약의 중요 부분을 속였고 그 때문에 계약했다는 점이 인정되면 민법 제110조 제1항에 따라 사기를 이유로 취소를 다툴 여지가 있습니다. 다만 입지·분양가 전반을 보고 계약했다는 사정이 있으면 취소는 잘 인정되지 않아, 실무에서는 손해배상 청구를 우선 검토합니다.

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