분양·청약

분양광고의 역 신설 예정이 확정되지 않은 계획이었다면 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 분양광고에 확정되지 않은 역 신설 계획을 확정된 것처럼 실었다면 허위·과장 광고로 시행사나 건설회사에 손해배상을 청구할 수 있습니다. 허위·과장 여부는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 광고에서 받는 전체적·궁극적 인상을 기준으로 판단한다는 것이 대법원의 기준입니다. 지금은 분양 당시 받은 전단·카탈로그·광고 화면을 원본 그대로 보관해 두십시오.

회사가 「고의는 없었다」고 해도 배상책임이 없어지지 않습니다. 허위·과장 광고로 피해를 입혔다면 고의나 과실이 없었다는 이유로 책임을 면할 수 없습니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 2024년 9월 아파트를 분양받았습니다. 분양 전단과 카탈로그에는 「단지 맞은편 전철역 신설 예정」이라는 문구와 역 위치가 표시된 지도가 크게 실려 있었습니다. 그런데 입주를 앞둔 2026년, 역 신설은 지방자치단체의 검토 단계 구상에 불과했고 사업계획이 확정된 적이 없다는 사실을 알게 되었습니다. F씨는 시행사에 손해배상을 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

허위·과장 광고는 어떤 기준으로 판단하나요?

일반 소비자가 받는 전체적 인상을 기준으로 판단합니다. 허위·과장 광고는 사실과 다르게 광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 소비자를 속이거나 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서 공정한 거래질서를 해칠 우려가 있는 것을 말합니다. 대법원 2010. 7. 22. 선고 2007다59066 판결은 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 광고를 받아들이는 전체적·궁극적 인상을 기준으로 객관적으로 판단해야 한다고 보았습니다.

작은 글씨로 「예정」「계획」이라고 적었더라도, 지도에 역 위치를 그려 넣고 큰 글씨로 역세권을 강조했다면 전체 인상은 「역이 생긴다」로 읽힐 수 있습니다. 문구 하나보다 광고물 전체의 배치와 강조가 판단 대상입니다.

확정되지 않은 개발계획을 광고하면 허위·과장인가요?

허위·과장에 해당할 수 있습니다. 같은 판결은 지방자치단체의 추상적이고 일방적인 개발계획에 근거해 시행이 확정되지 않았는데도 아파트 단지 맞은편에 전철 역사가 신설될 예정이라고 분양광고를 한 건설회사에 허위·과장 광고로 인한 손해배상책임을 인정했습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률」도 거짓·과장의 표시·광고를 금지합니다.

사실 자체는 맞지만 중요한 사정을 빼서 오해하게 만든 광고는 기만적인 표시·광고로 다툴 수 있습니다. 예를 들어 「역 신설 검토」라는 사실은 적었지만 사업 타당성에서 떨어진 사정을 숨긴 경우입니다.

손해배상은 어떻게 청구하나요?

광고를 한 사업자에게 청구합니다. 사업자등은 부당한 표시·광고로 피해를 입은 자에게 손해배상책임을 지고, 고의 또는 과실이 없었다는 이유로 책임을 면할 수 없습니다. 분양 당사자인 시행사와 광고를 함께 한 시공사가 모두 사업자등에 해당하는지 확인합니다.

손해액은 광고 내용이 사실이었다면 형성되었을 분양가와 실제 분양가의 차이처럼 계산하는 것이 보통이고, 감정이 필요할 수 있습니다. 같은 판결의 사안에서는 수분양자별로 250만원 또는 500만원을 청구한 부분이 문제되었고, 개인별 손해는 법원이 사정을 종합해 정합니다.

분양 허위광고 대응 순서

• 광고물 원본 보관 - 전단, 카탈로그, 홍보 영상, 모델하우스 안내판 사진을 날짜와 함께 보관합니다. 광고 내용 증명의 출발점입니다.
• 개발계획 실제 단계 확인 - 지방자치단체에 정보공개를 청구해 역 신설 계획의 확정 여부와 시점을 확인합니다. 허위 여부 판단의 근거가 됩니다.
• 계약서 특약 확인 - 분양계약서에 「광고 내용은 확정된 것이 아님」 같은 문구가 있는지 봅니다. 회사의 항변 자료가 되므로 미리 대비합니다.
• 수분양자 연대 검토 - 같은 광고를 본 다른 수분양자와 함께 소송을 낼지 검토합니다. 감정 비용을 나눌 수 있습니다.
• 손해배상 청구 - 시행사·시공사를 상대로 손해배상을 청구하고, 필요하면 시가 감정을 신청합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약 해제까지 원하거나 광고 문구가 계약 내용으로 편입되었는지가 쟁점이면 계약서와 광고물 전체를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양광고 허위·과장에 따른 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 광고에 예정이라고 적혀 있으면 괜찮나요?
  그 문구만으로 책임을 피하지는 못합니다. 대법원 2010. 7. 22. 선고 2007다59066 판결은 일반 소비자가 광고에서 받는 전체적·궁극적 인상을 기준으로 판단해야 한다고 보았습니다. 지도와 큰 글씨로 역세권을 강조했다면 확정된 것처럼 읽힐 수 있습니다.
• 회사가 몰랐다고 하면 책임이 없나요?
  책임이 없어지지 않습니다. 표시광고법 제10조 제2항은 손해배상 책임을 지는 사업자등이 고의 또는 과실이 없음을 들어 피해자에 대한 책임을 면할 수 없다고 정합니다. 광고 내용이 허위·과장이라는 점과 피해만 증명하면 됩니다.
• 시공사에게도 청구할 수 있나요?
  광고를 함께 했거나 광고 주체로 표시되었다면 청구 대상이 될 수 있습니다. 표시광고법 제3조 제1항은 사업자등이 부당한 표시·광고를 하거나 다른 사업자등으로 하여금 하게 하는 것을 금지합니다. 광고물에 누구 이름이 적혀 있는지 확인합니다.
• 손해액은 어떻게 정하나요?
  광고 내용이 사실이었을 때를 전제로 한 분양가와 실제 가치의 차이 등을 기준으로 법원이 정합니다. 보통 시가 감정을 거치고, 광고가 계약 체결에 미친 영향과 다른 요인을 함께 봅니다. 수분양자별로 계약 시기와 동·호수에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.
• 사실이지만 중요한 걸 숨긴 광고는요?
  기만적인 표시·광고로 다툴 수 있습니다. 표시광고법 제3조 제1항 제2호는 기만적인 표시·광고를 별도로 금지합니다. 사업 타당성에서 떨어졌다는 사정처럼 소비자 판단에 중요한 사실을 숨기거나 축소했다면 여기에 해당하는지 검토합니다.
• 계약서에 광고와 다를 수 있다고 적혀 있어요.
  그 문구가 있다고 곧바로 배상청구가 막히지는 않지만 회사의 항변 자료가 됩니다. 법원은 광고의 전체 인상과 계약서 문구, 설명 경위를 함께 봅니다. 분양 상담 때 직원이 확정이라고 말했다면 녹취나 문자를 찾아 두는 편이 좋습니다.

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