분양·청약

허위광고가 있던 아파트 분양권을 샀는데 저도 건설사에 배상을 청구할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

분양권을 넘겨받았다는 이유만으로 원래 수분양자의 허위·과장광고 손해배상청구권이 당연히 넘어오지는 않습니다. 대법원 2012다15336 판결은 이 청구권이 불법행위에 기한 것이어서 따로 채권양도 절차가 필요하고, 양수인은 광고를 믿고 높아진 가격에 산 특별한 사정이 있을 때만 직접 청구할 수 있다고 보았습니다. 지금은 분양권 매매계약서와 당시 광고물, 프리미엄 지급 내역을 먼저 모아 두십시오.

분양계약서상 지위를 넘겨받았다고 해서 원래 수분양자와 따로 소송을 함께 할 필요는 없습니다. 본인이 입은 손해를 기준으로 청구할 수 있는지부터 따지면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 B씨에게서 아파트 분양권을 프리미엄 3,000만원을 주고 넘겨받았습니다. 분양 당시 건설사는 단지 옆에 대형 공원과 지하철역이 들어선다고 광고했고, B씨는 그 광고를 보고 분양계약을 맺었습니다. 입주를 앞둔 2025년 공원 계획이 처음부터 확정되지 않았던 사실이 드러났습니다. A씨는 B씨가 아니라 자신이 건설사에 배상을 청구할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

수분양자 지위를 넘겨받으면 광고 손해배상청구권도 같이 오나요?

같이 오지 않습니다. 계약상 지위를 양도하면 계약을 전제로 한 권리관계만 넘어가고, 불법행위에 기한 손해배상청구권은 별도의 채권양도 절차 없이는 넘어가지 않습니다. 표시광고법상 허위·과장광고로 인한 손해배상청구권은 불법행위 손해배상청구권의 성격을 가집니다.

그래서 원래 수분양자가 가진 청구권을 쓰려면 그 청구권 자체를 양도받고, 양도인이 건설사에 통지하거나 건설사가 승낙해야 합니다. 채권은 원칙적으로 양도할 수 있지만, 이 대항요건을 갖추지 않으면 건설사에 대항하지 못합니다.

양수인이 직접 배상을 청구할 수 있는 경우는 언제인가요?

양수인 자신이 허위·과장광고로 손해를 입었을 때입니다. 광고를 그대로 믿고 광고 때문에 높아진 가격에 분양권을 산 경우처럼, 양수 과정에서 본인이 손해를 입었다는 특별한 사정이 있어야 합니다. 이때는 원래 수분양자의 권리를 이어받는 것이 아니라 양수인 자신의 청구권으로 청구합니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「표시·광고의 공정화에 관한 법률」은 거짓·과장의 표시·광고로 피해를 입은 사람에게 사업자가 손해배상책임을 지고, 고의나 과실이 없다는 이유로 책임을 면할 수 없도록 정합니다. 양수인은 광고가 거짓·과장이라는 점, 그 광고를 믿고 샀다는 점, 그로 인한 가격 차이를 증명해야 합니다.

손해액은 어떻게 계산하나요?

손해는 분양권의 실제 가격과 허위·과장광고가 없었다면 형성됐을 적정 가격의 차액입니다. 같은 판결은 이 차액을 손해로 보았고, 실무에서는 광고가 없었을 때의 가격을 감정으로 산정하는 경우가 많습니다. 양수인이라면 지급한 프리미엄 가운데 광고 때문에 붙은 부분이 핵심 다툼이 됩니다.

분양계약이 해제되면 이 손해는 사라집니다. 해제로 이미 낸 분양대금을 돌려받을 권리가 생기고 앞으로 낼 대금 채무도 없어지므로, 계약이 유효하다는 전제의 차액 손해는 남지 않습니다.

분양권 허위광고 배상 대응 순서

• 광고물 확보 - 분양 당시 전단·모델하우스 안내문·홈페이지 화면을 모읍니다. 거짓·과장 여부를 판단하는 기초가 됩니다.
• 양수 경위 정리 - 분양권 매매계약서와 프리미엄 지급 내역을 정리합니다. 광고를 믿고 높은 값에 샀는지를 보여 줍니다.
• 채권양도 여부 확인 - 매도인에게서 광고 손해배상청구권을 따로 양도받았는지 확인합니다. 양도받았다면 건설사에 통지가 됐는지도 봅니다.
• 손해액 산정 - 광고가 없었을 때의 적정 가격을 감정으로 산정합니다. 차액이 청구 금액이 됩니다.
• 소송 제기 - 광고 사실을 안 날부터 3년 안에 청구합니다. 여러 세대가 함께 소송하는 경우가 많아 진행 중인 소송이 있는지도 확인합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양계약서에 광고 내용과 다른 특약이 있거나 원래 수분양자가 이미 소송을 제기한 경우에는 계약서와 소송기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양계약 관련 손해배상과 분양대금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양권 매매계약서에 권리 일체 양도라고 쓰면 되나요?
  그 문구만으로 부족할 수 있습니다. 광고로 인한 손해배상청구권을 양도한다는 뜻이 분명해야 하고, 양도인이 건설사에 통지하거나 건설사가 승낙해야 건설사에 대항할 수 있습니다. 통지는 확정일자 있는 증서로 해 두면 다른 제3자에게도 대항할 수 있습니다.
• 허위·과장광고는 건설사 과실이 없으면 책임이 없나요?
  아닙니다. 표시광고법 제10조 제2항은 부당한 표시·광고로 손해배상책임을 지는 사업자가 고의나 과실이 없다는 이유로 책임을 면할 수 없다고 정합니다. 피해자는 광고가 거짓·과장에 해당하고 그로 인해 손해를 입었다는 점을 증명하면 됩니다.
• 원래 수분양자도 청구권을 잃나요?
  분양권을 넘겼다고 원래 수분양자의 청구권이 저절로 사라지지는 않습니다. 대법원 2012다15336 판결에 따르면 이 청구권은 계약상 지위와 별개이므로, 양도하지 않았다면 원래 수분양자에게 남습니다. 다만 손해액은 원래 수분양자가 분양권을 넘기며 받은 가격을 고려해 다퉈질 수 있습니다.
• 분양계약을 해제하면 광고 손해배상도 받을 수 있나요?
  해제하면 차액 손해는 인정되기 어렵습니다. 같은 판결은 분양계약이 해제로 소급해 소멸하면 낸 분양대금은 돌려받고 앞으로 낼 대금 채무도 없어지므로, 계약이 유효하다는 전제의 차액 손해도 없어진다고 보았습니다. 해제와 손해배상 중 무엇이 유리한지 먼저 비교해야 합니다.
• 청구 기한은 언제까지인가요?
  불법행위 손해배상청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 소멸합니다. 광고가 거짓이라는 사실이 드러난 날을 기준으로 3년이 지나기 전에 소송을 제기해야 합니다. 여러 세대가 함께 소송하더라도 각자의 시효를 따로 따져야 합니다.
• 어떤 광고가 거짓·과장광고인가요?
  사실과 다르게 표시·광고하거나 사실을 지나치게 부풀린 것으로서 소비자를 속이거나 잘못 알게 할 우려가 있고 공정한 거래질서를 해칠 우려가 있는 광고입니다. 확정되지 않은 개발 계획을 확정된 것처럼 알린 경우가 대표적입니다. 구체적 유형은 시행령과 공정거래위원회 고시에서 정합니다.

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