분양·청약

분양광고에 나온 해양공원이 안 생겼는데 분양회사에 손해배상을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 해양공원 조성을 부풀린 분양광고가 허위·과장 광고에 해당하면 분양회사에 손해배상, 주로 위자료를 청구할 수 있습니다. 다만 주변 시설 광고는 분양계약의 내용이 되지 않는 청약의 유인이어서 계약을 지키지 않았다는 이유의 해제나 채무불이행 배상은 어렵습니다. 지금은 분양 당시 전단·견본주택 사진·홈페이지 화면을 모아 두십시오.

광고 내용 전부가 계약 내용이 되어야만 배상을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 계약 책임을 묻지 못해도 허위·과장 광고 책임은 따로 물을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 5월 A씨는 바닷가 신도시 아파트를 5억원에 분양받았습니다. 분양 전단과 견본주택에는 단지 앞에 호텔·컨벤션센터·워터파크가 들어서는 해양공원이 2027년 완공된다고 적혀 있었습니다. 2026년 3월 사업자가 선정되지 않아 해양공원 계획이 사실상 백지화됐다는 발표가 나왔고, A씨는 분양회사에 계약 해제와 손해배상을 요구했습니다. 계약 해제는 어렵지만 광고가 거짓·과장이었다면 손해배상은 청구할 수 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양광고 내용은 분양계약의 내용이 되나요?

분양광고는 일반적으로 청약의 유인에 불과해 그대로 계약 내용이 되지는 않습니다. 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결은 광고 가운데 아파트의 외형·재질·구조처럼 수분양자가 계약 내용으로 이행을 청구할 수 있다고 보이는 구체적 거래조건은 묵시적 합의로 계약 내용이 되지만, 그 밖의 사항은 청약의 유인에 그친다고 보았습니다. 호텔·컨벤션센터·워터파크가 들어서는 해양공원 조성처럼 분양회사가 스스로 이행할 수 없는 주변 개발 계획은 계약 내용으로 보기 어렵습니다. 그래서 공원이 들어서지 않았다는 이유로 분양계약을 해제하거나 채무불이행 손해배상을 구하는 것은 받아들여지기 어렵습니다. 대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다24327 판결도 같은 기준을 다시 확인했습니다.

허위·과장 광고로 손해배상을 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「표시·광고의 공정화에 관한 법률」은 소비자를 속이거나 잘못 알게 할 우려가 있는 거짓·과장의 표시·광고를 금지하고, 이를 위반해 피해를 입힌 사업자에게 손해배상책임을 지웁니다. 이 책임은 고의나 과실이 없었다는 이유로 면할 수 없습니다.

해양공원의 실현 가능성과 완공 시기를 부풀려 광고했다면 거짓·과장 광고이자, 거래의 중요한 사항에 관해 신의칙상 비난받을 방법으로 허위 고지한 불법행위가 됩니다. 위 2014다24327 판결은 이런 사안에서 분양회사의 위자료 배상책임을 인정한 원심을 유지했습니다.

배상액은 어떻게 정해지나요?

실무에서는 재산상 손해액을 정확히 증명하기 어려워 위자료로 인정되는 경우가 많습니다. 공원이 들어섰을 때와 아닐 때의 시세 차이를 감정으로 증명하면 재산상 손해를 주장할 수 있지만, 부동산 경기 변동과 구분하기가 어렵습니다. 광고의 구체성, 분양가에 반영된 정도, 수분양자가 광고를 믿은 정도가 배상액을 좌우합니다.

분양광고 허위 과장 손해배상 대응 순서

• 광고 자료 수집 - 분양 당시 전단, 신문광고, 견본주택 모형 사진, 홈페이지 화면을 모읍니다. 광고가 무엇을 약속했는지가 첫 증거입니다.
• 계약서 대조 - 분양계약서와 입주자모집공고에 같은 내용이 적혀 있는지, 면책 문구가 있는지 확인합니다. 계약 내용으로 편입됐는지 판단하는 자료입니다.
• 개발 무산 경위 확인 - 지자체 개발계획 변경 공고, 사업 취소 기사를 확보합니다. 광고 당시 실현 가능성이 낮았다는 증거가 됩니다.
• 공동 대응 검토 - 같은 단지 수분양자들과 함께 소송을 내면 감정 비용과 입증 부담을 나눌 수 있습니다. 다수 당사자 소송이 흔한 유형입니다.
• 시효 관리 - 공원 조성 무산을 안 날부터 3년 안에 소를 제기합니다. 기간이 가까우면 먼저 소를 내고 증거를 보강합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 광고 내용이 단지 안 부대시설처럼 분양회사가 이행할 수 있는 사항이거나 계약서에 편입돼 있으면 계약서와 광고물을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양계약 해제와 허위·과장 광고 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양광고와 다르면 계약을 해제할 수 있나요?
  광고 내용이 계약 내용이 되었을 때만 가능합니다. 판례는 아파트의 외형·재질·구조처럼 이행을 청구할 수 있는 구체적 거래조건은 계약 내용이 되지만, 주변 개발 계획 같은 사항은 청약의 유인에 불과해 이를 이유로 한 해제는 어렵다고 봅니다.
• 표시·광고법 손해배상은 과실이 없어도 인정되나요?
  인정됩니다. 표시·광고법 제10조 제2항은 부당한 표시·광고로 손해배상 책임을 지는 사업자가 고의 또는 과실이 없음을 들어 책임을 면할 수 없다고 정합니다. 광고가 거짓·과장이라는 점과 그로 인한 피해를 증명하면 됩니다.
• 어떤 광고가 거짓·과장 광고인가요?
  사실과 다르게 표시하거나 사실을 지나치게 부풀려 소비자를 속이거나 잘못 알게 할 우려가 있는 광고입니다. 개발이 확정되지 않았는데 확정된 것처럼 완공 시기까지 적었다면 해당할 가능성이 큽니다. 일반적인 다소의 과장은 기망으로 보지 않습니다.
• 재산상 손해 대신 위자료만 인정되나요?
  대개 그렇습니다. 광고와 실제의 차이로 생긴 시세 하락을 부동산 경기 변동과 구분해 증명하기 어려워, 법원은 이런 사정을 참작해 위자료를 인정하는 경우가 많습니다. 감정으로 가치 하락을 증명하면 재산상 손해도 주장할 수 있습니다.
• 손해배상 청구 기한은 언제까지인가요?
  불법행위 손해배상청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년 안에 행사해야 합니다. 해양공원 조성 무산이 공표되어 광고가 거짓임을 안 날이 3년의 기산점으로 다투어지는 경우가 많습니다.
• 입주자모집공고에 개발 불확실 문구가 있으면요?
  공고나 계약서에 개발 계획은 변경될 수 있다는 문구가 있으면 분양회사는 이를 근거로 책임을 부인합니다. 다만 광고 전체의 인상이 확정된 것처럼 보였다면 작은 글씨의 유보 문구만으로 거짓·과장 광고 책임이 사라진다고 단정할 수 없습니다.

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