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분양광고의 월 수익 보장을 믿고 상가를 샀는데 계약을 취소할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 분양광고의 수익 보장이 계약서에 없다면 과장광고만으로 상가 분양계약을 취소하기는 어렵습니다. 대법원은 이런 광고를 청약의 유인으로 보고, 다소의 과장은 상거래 관행상 기망이 아니라고 판단했습니다. 지금은 광고 원본과 계약서·확약서에 수익 보장 문구가 있는지부터 대조해 보십시오.

수익이 광고에 못 미친다는 사실만으로 분양대금 잔금 지급을 멈추면 오히려 수분양자가 채무불이행 책임을 질 수 있습니다. 취소나 손해배상은 잔금과 별개로 다투는 것이 안전합니다.

이런 상담이 많습니다

2023. 10. A씨는 신축 상가 한 칸을 5억원에 분양받았습니다. 분양회사는 전문 운영사가 키즈카페 테마파크를 위탁 운영해 매달 250만원 이상 수익을 보장한다고 광고했고, 계약 때도 같은 설명을 들었지만 분양계약서에는 그런 문구가 없었습니다. 2025년 들어 실제로 들어오는 돈은 매달 80만원 안팎이었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양광고의 수익 보장만으로 계약을 취소할 수 있나요?

어렵습니다. 대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601 판결은 첨단오락타운 조성과 위탁경영으로 일정 수익을 보장한다는 광고를 하고 계약 때 설명까지 했더라도, 분양계약서에 그 내용이 없다면 청약의 유인에 불과해 분양회사가 수익을 보장할 의무를 지지 않는다고 보았습니다. 같은 판결은 이런 광고만으로 기망이나 계약의 중요부분 착오가 있었다고 볼 수도 없다고 했습니다.

판례가 드는 이유는 두 가지입니다. 선전광고에 다소의 과장이 섞이는 것은 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망이 아니라는 것, 그리고 용도가 정해진 상가를 분양받을 때 운영 방식과 수익은 투자자가 스스로 판단할 사항이라는 것입니다.

과장광고와 사기의 경계는 어디인가요?

거래의 중요한 사항에 관해 구체적 사실을 신의성실 의무에 비추어 비난받을 정도로 거짓으로 알린 경우에는 과장광고의 한계를 넘어 기망행위가 됩니다. 「예상 수익」이라는 막연한 표현과 달리, 이미 체결되지도 않은 임대차계약을 체결됐다고 하거나 존재하지 않는 운영사를 내세운 것은 구체적 사실의 허위 고지입니다.

이 선을 넘으면 민사상 취소와 별도로 사기죄 고소도 검토할 수 있습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「표시·광고의 공정화에 관한 법률」도 거짓·과장의 표시·광고를 금지하고 있어, 공정거래위원회 신고와 함께 광고 자료를 공식적으로 남기는 방법이 됩니다.

수익 보장이 계약서나 확약서에 적혀 있다면요?

계약서나 분양회사 명의의 별도 확약서에 수익 보장이 적혀 있으면 그 내용은 청약의 유인을 넘어 계약 내용이 되고, 분양회사가 보장 금액을 지급하지 않으면 채무불이행으로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 판례가 수익 보장 의무를 부정한 이유가 계약서에 기재가 없었다는 점이었기 때문입니다.

확약서를 쓴 사람이 분양회사 직원이 아니라 분양대행사 직원이라면, 그 사람에게 그런 약정을 할 권한이 있었는지가 따로 문제됩니다. 서명한 사람의 소속과 회사 직인 여부를 먼저 확인해야 합니다.

상가 분양광고 수익 보장 대응 순서

• 광고 원본 확보 - 전단, 분양 홈페이지 화면, 견본주택 안내문을 날짜가 보이게 보관합니다. 광고가 사라진 뒤에는 내용을 증명하기 어렵습니다.
• 계약서와 확약서 대조 - 수익 보장 문구가 계약서·특약·확약서에 들어 있는지 확인합니다. 들어 있다면 이행 청구가 가능합니다.
• 허위 고지 특정 - 「예상」이 아니라 사실로 말한 부분(임차인 확정, 운영사 계약 체결 등)을 골라냅니다. 이것이 있어야 기망이 됩니다.
• 취소·손해배상 선택 - 기망이 인정되면 취소 후 대금 반환이나 계약 유지 후 손해배상 중 하나를 고릅니다. 취소는 안 날부터 3년 안에 해야 합니다.
• 형사·행정 절차 병행 - 구체적 허위 고지가 있으면 사기 고소와 표시·광고 신고를 검토합니다. 수사 자료는 민사 증거로도 쓰입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양회사와 별도로 위탁운영계약이나 임대차계약을 맺었다면 그 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양계약 취소와 손해배상 소송, 분양 사기 고소 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양광고는 왜 계약 내용이 아닌가요?
  광고는 불특정 다수에게 계약을 권유하는 청약의 유인이기 때문입니다. 대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601 판결은 수익 보장 광고를 계약 체결 때 설명했더라도 분양계약서에 기재되지 않았다면 계약 내용으로 볼 수 없다고 했습니다. 다만 광고 내용이 계약서에 그대로 옮겨졌거나 특약으로 들어가면 계약 내용이 됩니다.
• 어느 정도 거짓이면 사기가 되나요?
  거래의 중요한 사항에 관한 구체적 사실을 거짓으로 알린 경우입니다. 대법원 2008. 10. 23. 선고 2008도6549 판결은 다소의 과장은 기망성이 없지만, 신의성실 의무에 비추어 비난받을 정도로 구체적 사실을 허위로 고지하면 과장광고의 한계를 넘는다고 봤습니다. 「예상 수익」은 전자, 「임차인 계약 완료」라는 거짓은 후자에 가깝습니다.
• 사기로 취소하면 분양대금을 전부 돌려받나요?
  취소가 인정되면 계약은 처음부터 무효가 되어 서로 받은 것을 돌려줘야 합니다. 수분양자는 낸 분양대금을, 분양회사는 상가와 등기를 돌려받습니다. 다만 취소는 속은 사실을 안 날부터 3년, 계약일부터 10년 안에 해야 하고, 기망이 인정되어야 한다는 전제가 붙습니다.
• 취소 대신 손해배상만 청구할 수 있나요?
  있습니다. 기망이 불법행위가 되면 계약을 유지한 채 민법 제750조에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다. 상가를 계속 보유하고 싶거나 시세가 올라 취소가 불리할 때 이 방법을 씁니다. 손해액은 광고대로였다면 형성됐을 가치와 실제 가치의 차이 등으로 증명해야 합니다.
• 분양대행사 직원이 써 준 확약서도 효력이 있나요?
  그 직원에게 분양회사를 대리해 수익을 약정할 권한이 있었는지에 달려 있습니다. 권한이 없으면 분양회사에 효력이 없고, 표현대리 요건을 갖춰야 책임을 물을 수 있습니다. 권한 없는 대리인 본인에게는 민법 제135조에 따라 이행이나 손해배상을 청구할 여지가 있습니다.
• 거짓 광고를 공정거래위원회에 신고할 수 있나요?
  있습니다. 표시·광고의 공정화에 관한 법률 제3조 제1항은 사업자가 소비자를 속이거나 잘못 알게 할 우려가 있는 거짓·과장의 표시·광고를 금지합니다. 신고로 분양회사에 제재가 내려지면 그 결정서가 민사 소송에서 광고의 위법성을 보여 주는 자료가 됩니다.

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