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분양받고 몇 달 뒤 안 쓰레기매립장 계획, 지금 분양계약을 취소해도 늦지 않나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

늦지 않습니다. 사기를 이유로 한 분양계약 취소는 쓰레기매립장 계획을 알게 된 날부터 3년, 계약일부터 10년 안에 할 수 있습니다. 다만 알게 된 뒤 이의 없이 중도금이나 잔금을 내면 추인으로 볼 수 있으니 다음 납부 전에 취소 여부를 정하십시오.

계약한 지 몇 달이 지났다는 이유만으로 취소가 막히지는 않습니다. 기간은 계약일이 아니라 사기 사실을 안 날부터 계산합니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2025. 4. 시행사와 아파트 분양계약을 맺고 계약금 6,500만원을 냈습니다. 넉 달 뒤인 2025. 8. 단지 바로 옆에 쓰레기매립장이 들어선다는 기사를 봤고, 확인해 보니 분양계약 전에 이미 건설계획이 세워져 폐기물처리시설 설치승인까지 나 있었습니다. 시행사는 분양 때 이 사실을 전혀 설명하지 않았습니다. 중도금 납부일이 다가오자 B씨는 지금이라도 계약을 취소할 수 있는지, 중도금을 내면 불리해지는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약 당시 설치승인 단계였어도 알려야 할 사실인가요?

그렇습니다. 쓰레기매립장이 분양계약 당시 폐기물처리시설 설치승인을 받은 단계였더라도, 그 사실이 계약 체결에 영향을 줄 수 있다면 시행사가 알려야 할 대상입니다. 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결이 같은 사안에서 이렇게 보았습니다.

고지 대상이 되는 사실을 알리지 않으면 부작위에 의한 기망이 되어 분양계약을 취소할 수 있습니다. 시행사가 「공사가 시작되지 않아 확정된 사실이 아니었다」고 주장하더라도, 설치승인처럼 행정 절차가 진행된 단계였다면 이 주장은 받아들여지기 어렵습니다.

계약 몇 달 뒤 알았다면 언제까지 취소할 수 있나요?

취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 계약한 날부터 10년 안에 행사해야 합니다. 사기에서 추인할 수 있는 날은 속았다는 사실을 안 때이므로, 매립장 계획을 안 날이 3년의 출발점입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 이 기간은 같습니다.

추인은 취소 원인이 없어진 뒤에 해야 효력이 있습니다. 그래서 매립장 계획을 모르고 낸 계약금이나 중도금은 추인이 되지 않습니다. 알게 된 날짜를 기사, 문자, 지자체 회신 같은 자료로 남겨 두어야 기간 다툼에 대비할 수 있습니다.

중도금이나 잔금을 내면 취소할 수 없게 되나요?

매립장 계획을 안 뒤 아무 이의 없이 중도금이나 잔금을 내면 계약을 추인한 것으로 보아 취소할 수 없게 됩니다. 민법은 추인할 수 있게 된 뒤 계약의 전부나 일부를 이행하면 추인으로 본다고 정하기 때문입니다.

다만 이의를 남긴 경우에는 추인으로 보지 않습니다. 대출 연체 같은 불이익 때문에 중도금을 낼 수밖에 없다면, 납부 전에 「매립장 미고지를 이유로 한 취소권을 유보한다」는 뜻을 내용증명으로 보내고 납부해야 합니다. 이 통지는 시행사에 도달해야 효력이 생깁니다.

취소하면 계약금과 중도금은 어떻게 돌려받나요?

취소하면 분양계약은 처음부터 무효가 되므로 시행사는 받은 계약금과 중도금을 돌려주어야 합니다. 시행사가 돌려주지 않으면 분양대금 반환 소송을 내고, 시행사 재산이 줄어들 염려가 있으면 가압류를 먼저 신청합니다.

계약금·중도금에 대한 이자 부담이나 대출 비용처럼 취소만으로 메워지지 않는 손해는 불법행위 손해배상으로 따로 청구합니다. 취소하지 않고 계약을 유지하면서 매립장으로 인한 가치하락액만 배상받는 방법도 있습니다.

매립장 계획을 뒤늦게 안 분양계약 대응 순서

• 안 날 기록 - 매립장 계획을 처음 알게 된 날과 경로를 자료로 남깁니다. 취소권 3년의 출발점입니다.
• 설치승인 확인 - 지자체에 설치승인일과 건설계획 수립 시점을 확인합니다. 분양계약보다 앞서 있어야 합니다.
• 납부 보류 또는 이의 유보 - 다음 중도금 전에 취소할지 정하고, 내야 한다면 취소권을 유보한다는 뜻을 먼저 통지합니다. 이의 없이 내면 추인이 됩니다.
• 취소 통지 - 취소 사유를 적어 시행사에 내용증명으로 보냅니다. 도달한 때 효력이 생깁니다.
• 반환 소송과 가압류 - 시행사가 대금을 돌려주지 않으면 반환 소송을 내고 재산을 가압류합니다. 같은 단지 수분양자와 함께 대응하는 경우가 많습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양 전에 매립장 계획이 공청회나 언론으로 널리 알려졌거나 계약서에 주변 시설에 관한 확인 조항이 있으면 공고와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양계약 취소에 따른 분양대금 반환 소송과 가압류 신청을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 취소 기간 3년은 언제부터 계산하나요?
  매립장 계획을 알게 된 날부터입니다. 민법 제146조는 추인할 수 있는 날부터 3년 안에 취소하도록 정하고, 제144조 제1항에 따라 추인은 취소 원인이 없어진 뒤에만 할 수 있으므로 속은 사실을 안 날이 기준이 됩니다. 계약일부터 10년이 지나면 그 전이라도 취소할 수 없습니다.
• 매립장 소식을 안 뒤 중도금을 냈는데 취소할 수 있나요?
  이의를 남기지 않았다면 어렵습니다. 민법 제145조는 추인할 수 있게 된 뒤 계약의 전부나 일부를 이행하면 추인한 것으로 봅니다. 납부 전에 취소권을 유보한다는 뜻을 시행사에 알렸다면 추인으로 보지 않으므로 그 통지의 도달 시점을 확인해야 합니다.
• 계약 당시 매립장 공사가 시작되지 않았어도 되나요?
  됩니다. 대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결은 분양계약 당시 매립장이 폐기물처리시설 설치승인처분을 받은 단계였더라도 계약 체결에 영향을 줄 수 있는 사실이면 고지 대상이라고 보았습니다. 계획이 없던 시설이 나중에 생긴 경우와는 구별됩니다.
• 제가 알아볼 수 있었다면 취소가 안 되나요?
  그 사정만으로 고지의무가 사라지지는 않습니다. 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812 판결은 상대방이 알 수 있었는데 알지 못한 과실이 있더라도 고지의무 자체를 면하지는 않는다고 보았습니다. 다만 이미 알고 있었다면 속았다고 할 수 없어 취소가 어렵습니다.
• 취소 통지는 어떻게 보내나요?
  취소한다는 뜻과 이유를 적어 시행사에 내용증명으로 보냅니다. 민법 제111조 제1항에 따라 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생기므로 도달 증명이 남는 방법을 씁니다. 소장 부본 송달로 취소 의사를 밝히는 방법도 있습니다.
• 시행사가 돈을 안 돌려주면 어떻게 하나요?
  분양대금 반환 소송을 내고, 시행사 재산이 줄어들 염려가 있으면 먼저 가압류를 신청합니다. 가압류는 금전채권의 강제집행을 보전하려고 하는 절차로, 분양 수입이 들어오는 계좌나 미분양 세대가 대상이 될 수 있습니다.

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