분양·청약

상가번영회 업종제한이 있는 점포, 소유자가 미가입이면 미용실을 열 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

아니요, 상가번영회가 구분소유자들로 이루어진 관리단의 성격을 함께 갖고 그 규약이 적법하게 만들어졌다면, 점포 소유자가 번영회에 가입하지 않았어도 업종제한은 소유자와 임차인 모두에게 적용됩니다. 대법원 94다27199 판결은 세입자가 섞인 상가번영회도 관리단 성격을 겸할 수 있고 그 규약은 관리단 규약으로서 효력을 가질 수 있다고 보았습니다. 지금은 계약 전에 규약과 분양계약서의 지정 업종부터 확인하십시오.

점포 소유자가 「번영회와 상관없다」고 해도 그 말만 믿고 계약할 필요도, 번영회의 가처분 예고만 듣고 바로 포기할 필요도 없습니다. 규약이 적법하게 만들어졌는지가 먼저입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2026년 7월 아파트 단지 상가의 아동복 점포를 빌려 미용실을 열려고 했습니다. 그런데 상가번영회가 관리규약에 「분양 때 정한 업종을 임의로 바꿀 수 없고, 바꾸려면 같은 업종 운영자와 상가 운영자 전원의 동의를 받아야 한다」는 조항이 있고 이미 미용실이 영업 중이라며, 미용실을 열면 영업금지가처분을 내겠다고 알려 왔습니다. 점포 소유자 B씨는 번영회에 가입한 적도 없고 관리비는 전 임차인이 냈으니 규약과 상관없다며 계약을 서두르자고 합니다. 번영회는 점포마다 한 명씩 참여해 규약을 만들었다고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

번영회에 가입하지 않은 점포 소유자도 규약을 지켜야 하나요?

관리단 규약이라면 지켜야 합니다. 구분소유 관계가 성립한 건물에는 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 따로 조직하지 않아도 당연히 설립되고, 규약과 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에게도 효력이 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」의 내용입니다.

대법원 1996. 8. 23. 선고 94다27199 판결은 구분소유자 아닌 세입자가 섞인 상가번영회도 관리단의 성격을 겸할 수 있고, 점포당 1명씩 결의에 참여했다면 세입자가 구분소유자를 대리해 의결권을 행사했거나 서면 결의를 한 것으로 볼 여지가 있어 그 규약이 관리단 규약으로서 효력을 가질 수 있다고 판단했습니다. 가입하지 않았다는 사정만으로 규약을 피할 수는 없습니다.

업종제한 규약은 어떤 요건을 갖춰야 효력이 있나요?

구분소유자와 의결권 모두 4분의 3 이상의 찬성이 필요합니다. 규약의 설정·변경은 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상 찬성으로 하고, 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치면 그 구분소유자의 승낙도 받아야 합니다.

집회를 열지 않았더라도 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의하면 결의한 것으로 봅니다. 원안 상담 당시에는 이 서면 결의 요건이 5분의 4였으나 현행법은 4분의 3으로 바뀌었습니다. 반대로 분양대금을 다 내지 않은 수분양자 등 권한 없는 사람이 의결권을 행사해 정족수가 모자랐다면 그 규약은 효력이 없을 수 있어, 결의 서류를 확인해야 합니다.

분양 때 정한 업종제한은 임차인에게도 적용되나요?

적용됩니다. 대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다270047 판결은 건축주가 점포별로 업종을 정해 분양한 경우 수분양자의 지위를 넘겨받은 사람이나 점포 임차인도 다른 입점자들과의 관계에서 업종제한 약정을 지킬 의무가 있고, 이를 어기면 영업상 이익을 침해당할 사람이 동종 영업의 금지를 청구할 수 있다고 보았습니다. 대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다61179 판결의 법리를 이어받은 것입니다.

같은 업종인지는 업종의 사전적 의미, 실제 영업 내용, 한국표준산업분류, 상가 규모와 상권을 함께 보고 판단합니다. 미용실끼리라면 동종 업종으로 보기 쉽고, 네일숍처럼 일부만 겹치는 업종은 다툼의 여지가 있습니다. 점포 임차인은 규약이나 관리단 결의에 따라 구분소유자가 지는 것과 같은 의무를 집니다.

업종제한 점포 임차 대응 순서

• 분양계약서 확인 - 점포 소유자에게 분양계약서와 지정 업종을 받아 봅니다. 분양 단계의 업종제한이 있는지 확인합니다.
• 규약과 결의 서류 확보 - 번영회 관리규약과 규약을 만든 결의 서류를 요청합니다. 정족수와 참여자 자격을 검토합니다.
• 동종 업종 여부 판단 - 이미 영업 중인 점포와 업종이 겹치는지 영업 내용으로 비교합니다. 일부만 겹치면 다툴 여지가 있습니다.
• 계약서 특약 반영 - 업종제한으로 영업을 못 하게 되면 계약을 해제하고 보증금을 돌려받는다는 특약을 넣습니다. 소유자의 확인서도 받아 둡니다.
• 업종 변경 동의 협의 - 필요하면 같은 업종 운영자와 관리단의 동의를 받는 절차를 밟습니다. 동의서가 있으면 가처분 위험이 줄어듭니다.

여기까지는 일반 기준이고, 번영회 규약 결의에 권한 없는 사람이 참여했거나 분양계약서에 업종 지정이 없는 경우는 결론이 달라질 수 있어 결의 서류와 분양계약서 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 업종제한과 영업금지가처분, 상가 임대차 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 번영회 규약이 무효가 되는 경우는 언제인가요?
  구분소유자와 의결권 각 4분의 3 이상의 찬성이라는 정족수를 채우지 못했다면 관리단 규약으로서 효력이 없을 수 있습니다. 소유권을 취득하지 않은 사람이나 분양대금을 다 내지 않은 수분양자가 권한 위임 없이 의결권을 행사해 정족수가 모자랐던 경우가 대표적입니다. 결의 당시 참석자 명단을 확인하십시오.
• 관리단은 따로 만들어야 생기나요?
  아닙니다. 건물에 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연히 설립됩니다. 이름이 상가번영회든 입점자대표회든 구분소유자로 구성되어 관리단의 역할을 하면 관리단으로 볼 수 있습니다.
• 점포를 산 사람도 전 소유자가 동의한 규약을 지켜야 하나요?
  지켜야 합니다. 규약과 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에게도 효력이 있습니다. 점포를 매수하거나 경매로 취득한 사람도 기존 규약의 업종제한을 따르므로, 매수 전에 규약을 확인해야 합니다.
• 업종제한을 어기면 어떤 일이 생기나요?
  영업상 이익을 침해당할 같은 업종 운영자가 영업금지를 청구할 수 있고, 급하면 영업금지가처분을 신청합니다. 가처분이 인용되면 판결 전이라도 영업을 멈춰야 하고, 위반하면 간접강제금이 부과될 수 있습니다. 인테리어 비용은 보전받기 어렵습니다.
• 같은 업종인지는 어떻게 판단하나요?
  업종의 사전적 의미, 일반적인 영업 내용, 한국표준산업분류를 종합하되 상가 규모와 상권, 인근 동종 업종 상황까지 봅니다. 대법원 2023다270047 판결은 편의점과 아이스크림 할인점도 품목이 상당 부분 겹치고 고객층을 공유한다면 동종 업종으로 볼 여지가 크다고 판단했습니다.
• 영업을 못 하게 되면 점포 소유자에게 책임을 물을 수 있나요?
  소유자가 업종제한을 알면서 알리지 않았거나 문제없다고 보증했다면 계약 해제와 손해배상을 다툴 여지가 있습니다. 다만 증명이 쉽지 않으므로 계약서에 업종제한으로 영업이 불가능하면 해제하고 보증금을 반환한다는 특약을 넣어 두는 편이 안전합니다.

비슷한 상황

• 임차인이 나가지 않는데 내보낼 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 퇴사한 직원이 경쟁업체로 갔는데 막을 수 있나요?

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