분양·청약

관리규약상 독점 업종인데 같은 건물에 같은 가게가 들어오면 막을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 관리규약이나 분양계약에 업종제한이 있으면 같은 업종으로 들어온 점포를 상대로 영업금지 가처분과 본안의 영업금지·손해배상 청구를 할 수 있습니다. 대법원 2004다20081 판결은 업종제한 약정을 어긴 점포로 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 사람에게 동종영업 금지청구권을 인정했습니다. 지금은 관리규약의 업종제한 조항 원문과 새 점포의 영업 내용을 사진으로 남겨 두십시오.

새 점포와 직접 계약을 맺은 적이 없으니 청구할 근거가 없다고 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

W씨는 2024년 4월 주상복합 상가 2층 점포를 임차해 발 마사지 가게를 열었습니다. 상가 관리규약에는 2층 점포만 마사지업을 할 수 있고 다른 점포가 같은 업종을 하려면 W씨의 승낙을 받아야 한다는 조항이 있었습니다. 2025년 10월 1층에 승낙 없이 타이 마사지 가게가 문을 열자 W씨의 월 매출이 1,200만원에서 700만원으로 줄었고, W씨는 영업을 막을 방법을 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

업종제한 약정을 어긴 점포를 상대로 영업금지를 청구할 수 있나요?

네, 청구할 수 있습니다. 대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다20081 판결은 업종을 지정해 분양한 상가에서 수분양자의 지위를 넘겨받은 사람이나 그 점포를 임차한 사람도 업종제한 약정을 지킬 의무가 있다고 보았습니다. 이를 어기면 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 사람이 동종영업의 금지를 청구할 수 있습니다.

관리규약으로 업종제한을 정한 경우도 비슷합니다. 규약은 구분소유자의 특별승계인에게도 효력이 있고, 점포를 빌려 쓰는 점유자도 구분소유자와 같은 사용상 의무를 집니다.

본안 판결 전에 영업부터 멈추게 할 수 있나요?

영업금지 가처분을 신청하면 본안 판결 전에 영업을 멈추게 할 수 있습니다. 이 가처분은 다툼이 있는 권리관계에 임시의 지위를 정하는 가처분으로, 계속하는 권리관계에 현저한 손해가 생기거나 급박한 위험이 있을 때 인정됩니다. 매출 감소 자료가 보전의 필요성을 소명하는 자료가 됩니다.

신청취지에는 「채무자는 ○○상가 1층 ○호 점포에서 마사지업을 스스로 하거나 제3자로 하여금 하게 하여서는 아니 된다」처럼 장소와 업종을 특정합니다. 위반 1일당 일정 금액을 지급하라는 간접강제를 함께 구하는 경우도 많습니다.

같은 업종인지, 승낙이 있었는지는 어떻게 따지나요?

동종 업종인지는 간판 이름보다 실제로 제공하는 서비스와 고객층이 겹치는지로 판단합니다. 발 마사지와 타이 마사지처럼 이름이 달라도 고객이 같은 목적의 서비스를 받는다면 동종 업종으로 볼 여지가 큽니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」도 규약으로 건물 사용에 관한 사항을 정할 수 있게 합니다.

기존 영업자가 다른 점포의 동종영업을 한 번 승낙하면 그 점포의 승계인까지 묵시적으로 승낙한 것으로 볼 수 있습니다. 대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다20081 판결은 이 승낙을 업종제한 의무의 상대적 면제로 보았습니다. 그래서 과거에 그 점포 주인에게 구두로라도 허락한 적이 있는지 확인해야 합니다.

상가 업종제한 영업금지 대응 순서

• 규약·분양계약 확보 - 관리규약, 분양계약서, 임대차계약서의 업종제한 조항 원문을 모읍니다. 누구에게 어떤 의무가 있는지가 여기서 정해집니다.
• 영업 내용 기록 - 새 점포의 간판, 메뉴, 가격, 영업 개시일을 사진으로 남깁니다. 동종 업종 판단 자료입니다.
• 손해 자료 정리 - 업종 경쟁 전후의 카드매출, 예약 건수를 월별로 정리합니다. 보전의 필요성과 손해액의 근거가 됩니다.
• 내용증명 발송 - 새 점포와 그 임대인에게 업종제한 조항을 알리고 영업 중단을 요구합니다. 이후 승낙이 없었다는 증거가 됩니다.
• 가처분·본안 제기 - 영업금지 가처분과 간접강제를 신청하고, 본안으로 영업금지와 손해배상을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 관리규약이 적법한 절차로 만들어졌는지 다툼이 있거나 새 점포가 규약 제정 전부터 영업하던 곳이라면 규약 의결 기록과 입점 순서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 업종제한 분쟁의 영업금지 가처분과 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 업종제한은 임차인에게도 효력이 있나요?
  효력이 있습니다. 대법원은 업종을 지정해 분양한 상가의 점포를 임차한 사람도 입점자들 사이에서 업종제한 약정을 지키기로 묵시적으로 동의했다고 보았습니다. 관리규약의 경우에도 점유자는 구분소유자와 같은 사용상 의무를 집니다.
• 영업금지 가처분은 얼마나 걸리나요?
  임시의 지위를 정하는 가처분은 원칙적으로 심문기일을 열어 상대방 의견을 듣고 결정합니다. 사건마다 다르지만 본안보다 훨씬 빨리 결론이 나는 편이므로, 매출 감소 자료와 규약을 처음부터 갖추어 신청하는 것이 결정 시기를 앞당깁니다.
• 이름이 다른 마사지도 같은 업종인가요?
  간판 이름보다 실제 서비스 내용과 고객층이 겹치는지로 판단합니다. 발 마사지와 타이 마사지처럼 방식이 조금 달라도 같은 목적의 서비스를 같은 고객에게 제공하면 동종 업종으로 볼 여지가 있습니다. 메뉴판과 가격표가 판단 자료입니다.
• 예전에 허락해 준 적이 있으면 어떻게 되나요?
  기존 영업자가 특정 점포의 동종영업을 승낙하면 업종제한 의무를 그 점포에 대해 면제한 것으로 보고, 그 점포를 넘겨받은 사람의 영업도 묵시적으로 승낙한 것으로 볼 수 있습니다. 승낙 여부가 다툼의 대상이 됩니다.
• 가처분을 어기고 계속 영업하면요?
  가처분 결정에 간접강제가 함께 붙어 있으면 위반한 날마다 정해진 금액을 지급해야 합니다. 간접강제는 영업하지 않을 의무처럼 직접 강제할 수 없는 의무를 금전 부담으로 이행하게 하는 방법이므로 위반일을 날짜별로 기록해 두어야 합니다.
• 규약은 새로 산 사람에게도 효력이 있나요?
  관리규약과 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에게도 효력이 있습니다. 점포를 새로 사들인 사람도 규약의 업종제한을 지켜야 하므로, 매수인이 몰랐다는 주장만으로는 영업금지를 피하기 어렵습니다.

비슷한 상황

• 퇴사한 직원이 경쟁업체로 갔는데 막을 수 있나요?
• 계약이 끝났는데 보증금을 돌려주지 않습니다
• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?

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