분양·청약

상가 분양사가 같은 업종으로 옆 점포를 분양하면 배상받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 분양 때 업종을 겹치지 않게 지정하겠다고 약정한 분양자가 같은 업종으로 다른 점포를 분양하면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 지정업종에 관한 경업금지의무는 수분양자뿐 아니라 분양자에게도 적용된다는 대법원 판례가 근거입니다. 지금은 분양계약서의 업종 지정 조항과 새 점포의 분양 공고를 확보하십시오.

같은 업종 점포가 문을 열 때까지 기다렸다가 매출이 떨어진 것을 확인한 뒤에야 대응할 수 있는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

I씨는 2023년 5월 신축 주상복합 상가 1층 점포를 분양받으면서 제과점으로 업종을 지정받고, 남은 점포를 분양할 때 기존 업종과 겹치지 않게 하겠다는 약정을 분양계약서에 넣었습니다. 2025년 봄 분양자는 미분양 점포를 팔면서 같은 층 점포를 베이커리 카페로 분양했고, 새 점포는 인테리어 공사에 들어갔습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양자도 업종 제한 약정을 지켜야 하나요?

지켜야 합니다. 분양자가 점포마다 업종을 정해 분양하는 것은 수분양자가 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하고 상권을 짜기 위한 것이고, 수분양자도 그 보장을 믿고 계약합니다. 그래서 지정업종에 관한 경업금지의무는 수분양자뿐 아니라 분양자에게도 적용됩니다. 대법원 2008. 5. 29. 선고 2005다25151 판결이 이 기준을 밝혔습니다.

분양자는 새로 분양하는 점포에 같은 업종을 지정하지 않아야 하고, 뒤에 들어온 수분양자가 약정을 어기면 계약 해제 등 조치로 기존 점포의 영업권을 실질적으로 보호해야 합니다. 이 의무를 어겨 기존 수분양자가 매출 감소 등 손해를 입으면 분양자는 채무불이행 책임을 집니다. 뒤에 들어온 수분양자가 약정을 어겼다면 분양자는 그 수분양자에게 이행을 최고하고 분양계약을 해제하는 조치를 검토해야 합니다.

약정 위반을 이유로 분양계약을 해제할 수도 있나요?

영업권 보호 의무가 분양계약의 주된 채무라면 해제할 수 있습니다. 대법원 2005. 7. 14. 선고 2004다67011 판결은 층별 지정업종을 정해 분양하고 계약서에 업종 변경 제한과 위반 시 해제 조항을 둔 경우 분양회사의 경업금지의무를 분양계약의 주된 채무로 보았습니다. 주된 채무를 어겼다면 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 뒤 해제할 수 있습니다.

같은 업종 점포의 영업을 막을 수 있나요?

업종 제한 약정을 알고 분양받은 같은 업종 수분양자나 그 임차인을 상대로 영업금지가처분을 신청하고 영업금지 소송을 낼 수 있습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민사집행법」은 계속하는 권리관계에 현저한 손해를 피하기 위한 임시의 지위를 정하는 가처분을 허용합니다. 개업 뒤에는 단골이 옮겨 가 손해 회복이 어려우므로 공사 단계에서 신청하는 것이 낫습니다.

업종을 바꿔도 위반이 아닌 경우가 있나요?

있습니다. 분양자가 상가를 살리려고 업종 일부를 바꾸거나 매장 위치를 조정했더라도, 그로 인해 기존 영업상 이익을 침해받을 처지에 있지 않은 수분양자에게는 의무 위반이 아닙니다. 앞의 2005다25151 판결이 이 한계도 함께 밝혔습니다. 새 점포가 다른 층에 있거나 취급 품목이 겹치지 않으면 다툼의 여지가 생깁니다. 업종 제한이 관리단 규약으로 정해진 상가라면 규약이 바뀌었는지와 그 변경 절차도 함께 봅니다.

상가 업종 제한 위반 대응 순서

• 약정 확인 - 분양계약서의 업종 지정 조항과 분양 공고, 관리규약을 확보합니다. 분양자의 의무 범위가 여기서 정해집니다.
• 위반 증거 수집 - 새 점포의 분양계약 내용, 공사 사진, 간판과 메뉴를 기록합니다. 업종 중복을 증명하는 자료가 됩니다.
• 내용증명 발송 - 분양자에게 약정 위반과 시정 요구를 알립니다. 해제의 전제가 되는 최고가 됩니다.
• 영업금지가처분 - 개업 전에 같은 업종 점포 상대로 신청합니다. 본안 소송까지 손해 확대를 막습니다.
• 손해배상 청구 - 매출 감소액을 장부와 카드 매출로 산정해 분양자에게 청구합니다. 필요하면 분양계약 해제도 함께 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 업종 제한이 분양계약서가 아니라 관리단 규약에만 있거나 새 점포가 임차인이 운영하는 경우라면 규약과 임대차 관계를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상가 업종 제한 위반에 따른 영업금지가처분과 손해배상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양계약서에 업종 지정만 있어도 분양자 책임인가요?
  업종을 지정해 분양했다면 분양자도 경업금지의무를 집니다. 대법원 2008. 5. 29. 선고 2005다25151 판결은 지정업종에 관한 경업금지의무가 수분양자뿐 아니라 분양자에게도 적용된다고 보았습니다. 다만 의무의 구체적 범위는 분양계약서, 분양 공고, 관리규약을 함께 보고 정합니다.
• 분양자에게 얼마를 배상받을 수 있나요?
  약정 위반으로 생긴 영업상 손해를 배상받습니다. 민법 제390조에 따라 채무불이행으로 생긴 손해가 대상이며, 같은 업종 점포 개업 전후의 매출 감소분이 주로 쓰입니다. 매출 감소에 계절 요인이나 상권 변화 같은 다른 원인이 섞였다면 그 부분은 빠질 수 있어 비교 자료가 필요합니다.
• 분양계약을 해제하고 분양대금을 돌려받을 수 있나요?
  영업권 보호 의무가 주된 채무라면 가능합니다. 대법원 2005. 7. 14. 선고 2004다67011 판결은 층별 지정업종과 위반 시 해제 조항을 둔 분양계약에서 분양회사의 경업금지의무를 주된 채무로 보았습니다. 민법 제544조에 따라 시정을 최고한 뒤 이행하지 않으면 해제할 수 있습니다.
• 같은 업종 점포 주인에게도 직접 청구할 수 있나요?
  업종 제한 약정에 구속되는 사람이면 가능합니다. 업종 제한을 알고 분양받은 수분양자나 그 지위를 이어받은 사람, 그에게서 점포를 빌린 임차인은 약정을 지킬 의무가 있어 영업금지를 청구할 수 있습니다. 민사집행법 제300조 제2항에 따른 영업금지가처분으로 본안 판결 전까지 영업을 막을 수 있습니다.
• 분양자가 상가 활성화를 이유로 업종을 바꾸면요?
  기존 영업 이익을 해치지 않는다면 위반이 아닐 수 있습니다. 대법원 2008. 5. 29. 선고 2005다25151 판결은 분양자가 상가 활성화를 위해 업종 일부를 바꾸거나 매장 위치를 조정해도, 기존 영업상 이익을 침해받을 처지에 있지 않은 수분양자에게는 의무 위반이 아니라고 보았습니다.
• 영업금지가처분은 언제 신청해야 하나요?
  같은 업종 점포가 개업하기 전에 신청하는 것이 좋습니다. 민사집행법 제300조 제2항은 계속하는 권리관계에 현저한 손해를 피하기 위한 가처분을 허용하는데, 개업 뒤 상권이 굳어지면 보전의 필요성을 인정받기 어려워질 수 있습니다. 공사 착수 사진과 분양계약 내용을 소명 자료로 냅니다.

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