분양·청약

계약금만 낸 분양권을 샀는데 원분양계약이 합의해제되면 권리를 잃나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 계약금만 낸 상태의 분양권을 전매받은 사람은 원래 분양계약이 합의해제되면 권리를 잃습니다. 합의해제에도 제3자 보호 규정이 적용되지만, 보호받는 제3자는 등기나 인도로 완전한 권리를 취득한 사람에 한정된다는 것이 대법원 판례입니다. 지금은 분양권 매도인에게 지급한 돈의 액수와 계약서부터 확인해 두십시오.

분양회사를 상대로 분양계약을 되살려 달라고 다투는 것은 대부분 받아들여지지 않습니다. 청구 상대방은 분양권을 판 사람입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024년 분양회사와 아파트 분양계약을 맺고 계약금 6,000만원만 낸 상태에서, 그 분양권을 B씨에게 웃돈을 받고 팔았습니다. 분양회사 명의변경은 아직 하지 않았습니다. 그 뒤 A씨는 사정이 생겨 분양회사와 분양계약을 합의해제했고, B씨는 분양회사에서 계약이 없어졌다는 통보를 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

합의해제에도 제3자 보호 규정이 적용되나요?

적용됩니다. 민법 제548조 제1항은 계약을 해제하더라도 제3자의 권리를 해하지 못한다고 정하고, 대법원 1991. 4. 12. 선고 91다2601 판결은 당사자가 합의로 계약을 해제한 경우에도 이 규정이 적용된다고 보았습니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」 제548조도 원안 당시와 같은 문언입니다.

분양권 전매수인은 보호받는 제3자인가요?

완전한 권리를 취득하지 못했다면 아닙니다. 같은 판결은 대상 부동산을 전득한 매수자라도 완전한 권리를 취득하지 못한 사람은 제3자에 해당하지 않는다고 보았습니다. 대법원 2004. 7. 8. 선고 2002다73203 판결도 보호받는 제3자를 해제 전 계약에서 생긴 법률효과를 바탕으로 새로운 이해관계를 맺고 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 사람이라고 정리했습니다.

계약금만 낸 상태의 분양권은 분양받을 권리, 즉 채권적 지위에 불과합니다. 이를 사들인 사람은 등기도 인도도 받지 못한 상태이므로 원분양계약이 합의해제되면 그 권리도 함께 사라집니다.

그럼 전매대금은 어떻게 돌려받나요?

분양권을 판 사람에게 청구합니다. 분양권 매도인은 매수인에게 분양받을 권리를 넘겨줄 의무를 지는데, 스스로 분양회사와 계약을 합의해제해 그 의무를 이행할 수 없게 만들었습니다. 매수인은 매도인에게 전매계약 해제에 따른 대금 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다. 매도인이 재산을 처분할 우려가 있으면 소송 전에 가압류를 검토합니다.

반환 범위는 분양권 매도인에게 실제로 지급한 전매대금 전부입니다. 계약금에 해당하는 돈뿐 아니라 웃돈으로 준 금액도 원상회복 대상이 되고, 받은 날부터 이자를 붙여 돌려받습니다. 분양권 매도인이 분양회사에서 계약금을 돌려받았는지는 반환 능력을 판단하는 자료가 되므로 분양회사에 확인해 두는 것이 좋습니다.

분양권 전매 분쟁 대응 순서

• 해제 경위 확인 - 분양회사에서 합의해제 일자와 당사자를 확인합니다. 누가 언제 해제했는지가 책임의 기준입니다.
• 전매계약서 확인 - 분양권 매도인과 맺은 계약서와 지급 내역을 확인합니다. 반환 청구액이 여기서 정해집니다.
• 명의변경 여부 확인 - 분양회사에 매수인 명의로 권리의무 승계가 되었는지 확인합니다. 승계가 되었다면 결론이 달라질 수 있습니다.
• 반환 요구 - 분양권 매도인에게 대금 반환과 손해배상을 내용증명으로 요구합니다. 해제 의사표시도 함께 보냅니다.
• 소송과 보전 - 반환하지 않으면 매매대금 반환 소송을 내고 필요하면 가압류를 먼저 합니다. 판결 후 강제집행으로 회수합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양회사가 전매수인 앞으로 명의변경을 승인해 계약 당사자가 바뀐 경우라면 원매수인만의 합의해제로 권리를 잃지 않을 수 있으므로 명의변경 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 분양권 전매와 분양계약 해제를 둘러싼 대금 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 합의해제에도 민법 548조가 적용되나요?
  적용됩니다. 대법원 1991. 4. 12. 선고 91다2601 판결은 계약의 합의해제에도 민법 제548조의 계약해제와 같이 제3자의 권리를 해할 수 없다고 보았습니다. 다만 보호받는 제3자의 범위는 좁게 봅니다.
• 보호받는 제3자는 누구인가요?
  등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 사람입니다. 대법원 2004. 7. 8. 선고 2002다73203 판결은 해제 전 계약에서 생긴 법률효과를 기초로 새로운 이해관계를 맺고 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 제3자의 권리를 해하지 못한다고 보았습니다.
• 계약금만 낸 분양권을 산 사람은 보호받나요?
  보호받지 못합니다. 대법원 91다2601 판결은 분양권을 전매받았더라도 완전한 권리를 취득하지 못한 사람은 민법 제548조 제1항 단서의 제3자가 아니라고 보았습니다. 원분양계약이 합의해제되면 전매수인은 분양받을 권리를 잃습니다.
• 분양회사 명의변경을 마쳤다면 달라지나요?
  달라질 수 있습니다. 분양회사가 권리의무 승계를 승인해 전매수인이 계약 당사자가 되었다면, 원래 계약자는 더 이상 당사자가 아니어서 혼자 합의해제할 수 없습니다. 이 경우 문제는 제3자 보호가 아니라 해제 권한의 문제가 됩니다.
• 낸 돈은 누구에게 돌려받나요?
  분양권을 판 사람에게 돌려받습니다. 분양권 매도인은 스스로 합의해제해 분양받을 권리를 넘겨줄 의무를 이행할 수 없게 만들었으므로, 매수인은 전매계약을 해제하고 민법 제548조 제1항에 따른 원상회복으로 대금 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 분양권 매도인이 돈이 없다고 하면요?
  가압류와 강제집행을 검토합니다. 분양권 매도인이 분양회사에서 계약금을 돌려받았다면 그 돈이나 다른 재산에 가압류를 해 두고, 대금 반환 판결을 받은 뒤 강제집행으로 회수합니다. 반환 요구와 해제 통지는 내용증명으로 남겨 둡니다.

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