매매 계약

분양권 매수인이 잔금일 전에 돈을 먼저 보내면 매도인은 해제 못 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

아니요, 분양권 매수인이 잔금일 전에 일방적으로 돈을 보냈더라도 잔금일이 매도인에게도 기한의 이익이면 매도인은 계약금 배액상환으로 해제할 수 있습니다. 대법원 2022다256624 판결은 계약 6일 만에 알리지 않고 보낸 소액 송금을 이행의 착수로 보지 않았습니다. 지금은 계약서의 잔금일과 사전 지급 특약 문구부터 확인하십시오.

시세가 올라 매도인이 해제할까 걱정된다고 해서 잔금일 전에 몰래 돈부터 보낼 필요는 없습니다. 그렇게 보낸 돈은 이행의 착수로 인정되지 않을 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 2025. 3. 3. 아파트 분양권을 4억 5천만원에 사기로 하고 계약금 2천만원을 냈습니다. 계약서에는 중도금 없이 잔금일을 2025. 6. 2.로 정하고, 시공사 일정과 서로 협의해 잔금일을 앞당길 수 있다는 특약이 있었습니다. 분양권 시세가 오르자 B씨는 계약 6일 뒤 매도인에게 알리지 않고 2천만원을 매도인 계좌로 보내면서 입금자 메모에 「축하」라고 적었습니다. 매도인은 송금 사실을 알고 여러 번 돌려주겠다고 했지만 B씨가 거절하자, 계약 해제를 통지하고 계약금 배액에 송금액을 더한 6천만원을 공탁했습니다. B씨는 잔금 일부를 냈으니 해제가 무효라고 주장합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

계약금 배액상환 해제는 언제까지 할 수 있나요?

당사자 일방이 이행에 착수할 때까지입니다. 계약금을 준 매수인은 계약금을 포기하고, 받은 매도인은 그 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있습니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「민법」 규정이고, 계약서에 다른 약정이 있으면 그 약정을 따릅니다.

이행의 착수는 객관적으로 외부에서 알아볼 수 있을 정도로 채무 이행행위의 일부를 하거나 이행에 필요한 전제행위를 하는 것을 말합니다. 단순히 이행을 준비하는 것만으로는 부족하지만, 계약 내용에 딱 맞는 이행의 제공까지 이르러야 하는 것은 아닙니다. 중도금이나 잔금 일부를 실제로 지급하면 보통은 이행의 착수로 봅니다.

잔금일 전에 매수인이 먼저 돈을 보내면 해제할 수 없나요?

원칙적으로는 해제할 수 없게 됩니다. 이행기를 정했더라도 이행기 전에는 착수하지 않기로 하는 특약 등 특별한 사정이 없으면 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있기 때문입니다.

예외는 잔금 지급기일이 매도인을 위한 기한의 이익이기도 한 경우입니다. 부동산 매매에서 중도금·잔금 지급기일은 보통 계약금에 의한 해제권을 남겨 두는 기간이라는 의미를 가집니다. 기한은 원래 채무자의 이익을 위한 것으로 추정되고 채무자가 포기할 수 있지만, 상대방의 이익을 해치면서 포기할 수는 없습니다.

대법원 2024. 1. 4. 선고 2022다256624 판결은 이 예외에 해당하는지를 채무 내용, 이행기를 정한 목적, 이행기까지 남은 기간, 부수 약정, 당사자들이 보인 행동, 이행기 전 지급이 상대방의 해제권 행사를 부당하게 막으려는 것인지, 해제가 신의칙에 반하는지 등을 종합해 판단해야 한다고 했습니다.

이 판결에서 매도인의 해제가 인정된 이유는 무엇인가요?

매수인이 계약 6일 만에 알리지 않고 남은 지급액의 약 5.2%만 일방적으로 보냈고, 계약서가 잔금일 외에 「협의로 앞당길 수 있다」는 사전 지급 특약까지 두었기 때문입니다. 대법원은 이런 경우 매도인에게도 기한의 이익이 있어 매수인이 잔금일 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있다고 보았습니다.

매도인은 송금 사실을 안 직후부터 여러 차례 돌려주겠다고 했고, 매수인이 거절하자 송금액에 계약금 배액을 더해 공탁하고 해제 의사를 밝혔습니다. 대법원은 이런 대응까지 보면 해제가 계약의 구속력을 해치거나 매수인에게 예측하지 못한 손해를 준 것으로 볼 수 없다며, 해제가 적법하다고 본 원심을 유지했습니다. 송금 명목이 대금과 무관한 「축하」였다는 점도 고려됐습니다.

분양권 계약서에는 무엇을 적어 두어야 하나요?

이행기 전 지급을 허용할지 막을지 계약서에 분명히 적어 두는 것이 분쟁을 줄입니다. 매수인 쪽이라면 「잔금일 전이라도 매수인은 대금 일부를 지급할 수 있다」고, 매도인 쪽이라면 「잔금일 전에는 이행에 착수하지 않는다」고 적어 두면 해제권을 둘러싼 다툼의 여지가 좁아집니다.

이미 계약을 맺었다면 사전 지급에 관한 특약 문구, 대금을 보낸 날짜·명목·금액, 상대방에게 알린 방법을 정리해 두어야 합니다. 같은 이행기 전 지급이라도 상대방의 동의나 요청이 있었는지에 따라 결론이 달라집니다.

분양권 계약금 해제 대응 순서

• 계약서 조항 확인 - 해제권 유보 조항과 잔금일, 사전 지급 특약 문구를 확인합니다. 다른 약정이 있으면 그 조항이 민법보다 먼저 적용됩니다.
• 지급 경위 정리 - 계약금 외에 보낸 돈의 날짜·금액·명목과 상대방에게 알렸는지를 정리합니다. 이행의 착수 인정 여부가 여기서 갈립니다.
• 상대방 반응 기록 - 송금 뒤 상대방이 반환 의사를 밝혔는지, 해제 통지가 언제 도달했는지 문자와 내용증명으로 남깁니다. 신의칙 판단의 자료가 됩니다.
• 배액 제공·공탁 확인 - 매도인이 해제하려면 계약금 배액을 실제로 제공해야 합니다. 수령을 거절하면 공탁으로 대신합니다.
• 소송 방향 결정 - 해제가 무효라고 보면 명의변경 절차 이행청구를, 유효라면 공탁금 수령과 정산을 검토합니다. 결론에 따라 청구 내용이 달라집니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 위약금 조항이 따로 있거나 시공사의 명의변경 승인 절차가 걸려 있으면 계약서와 분양계약 원문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약의 해제와 소유권 이전 분쟁 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 계약금만 낸 상태면 언제든 해제할 수 있나요?
  상대방이 이행에 착수하기 전이라면 할 수 있습니다. 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 배액을 상환하고 해제합니다. 다만 계약서에 해제를 제한하는 다른 약정이 있으면 그 약정이 먼저 적용되고, 상대방이 중도금 등을 이미 지급했다면 해제할 수 없습니다.
• 이행의 착수는 어디까지를 말하나요?
  외부에서 알아볼 수 있을 정도로 채무 이행의 일부를 하거나 이행에 필요한 전제행위를 한 경우입니다. 대출 상담을 받거나 돈을 마련해 둔 것처럼 단순히 준비만 한 것으로는 부족합니다. 중도금이나 잔금 일부를 실제로 지급한 경우가 대표적입니다.
• 중도금일 전에 중도금을 보내도 되나요?
  원칙적으로 됩니다. 대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599 판결은 이행기 전에 착수하지 않기로 하는 특약 등 특별한 사정이 없으면 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있다고 보았습니다. 다만 지급기일이 매도인에게도 기한의 이익인 사정이 있으면 착수로 인정되지 않을 수 있습니다.
• 매도인이 돈을 안 받으면 해제가 안 되나요?
  아닙니다. 매도인이 배액상환으로 해제하려면 배액을 제공해야 하는데, 매수인이 수령을 거절하면 공탁으로 대신할 수 있습니다. 대법원 2024. 1. 4. 선고 2022다256624 판결 사안에서도 매도인이 송금액과 계약금 배액을 합쳐 공탁하고 해제 의사를 밝혀 적법한 해제로 인정됐습니다.
• 기한의 이익은 누구에게 있나요?
  민법은 기한을 채무자의 이익을 위한 것으로 추정합니다. 채무자는 기한의 이익을 포기할 수 있지만 상대방의 이익을 해치지 못합니다. 부동산 매매의 잔금일은 계약금 해제권을 남겨 두는 의미가 있어, 사정에 따라 매도인에게도 기한의 이익이 인정됩니다.
• 변제기 전에 미리 갚는 것은 원래 가능한가요?
  당사자의 특별한 의사표시가 없으면 변제기 전이라도 채무자는 변제할 수 있습니다. 다만 상대방이 그로 인해 손해를 입으면 배상해야 합니다. 매매계약에서는 이 원칙에 더해 계약금 해제권을 보호할지가 함께 문제 되므로, 사전 지급 특약을 따로 확인해야 합니다.
• 해제가 무효라고 보면 무엇을 청구하나요?
  분양권 매매라면 매도인을 상대로 분양자 명의변경 절차 이행을 청구하는 방식이 일반적입니다. 이때 매수인은 자신이 해제 전에 이행에 착수했다는 사실을 증명해야 합니다. 송금 날짜와 명목, 매도인에게 알린 내용이 그 증거가 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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