매매 계약

중도금 날짜 전에 먼저 보냈는데 매도인이 배액 주고 해제할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

아니요, 특약이 없는 한 매수인이 중도금을 이행기 전에 제공했다면 이행에 착수한 것이므로 매도인은 그 뒤 계약금 배액을 상환하고 해제할 수 없습니다. 민법 제565조는 해약금 해제를 이행 착수 전까지로 제한하고, 대법원은 이행기 전 착수도 허용합니다. 지금은 중도금 송금 내역과 매도인 해제 통지의 날짜를 비교하십시오.

중도금 지급일이 계약서에 적혀 있다고 그 날까지 기다려야 하는 것은 아닙니다. 특약이 없으면 이행기 전에도 이행할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2025년 3월 토지를 6억원에 사기로 하고 계약금 6,000만원을 냈습니다. 중도금 지급일은 6월 말이었는데, 5월 개발 소식이 돌자 매도인이 금액도 말하지 않고 값을 좀 올려 달라고 했습니다. A씨는 대답하지 않고 5월 중순 중도금 2억원을 먼저 송금했고, 매도인은 일주일 뒤 계약금 배액 1억 2,000만원을 공탁하며 해제를 통보했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

중도금 날짜 전에 먼저 보내도 이행의 착수가 되나요?

네. 이행기의 약정이 있더라도 이행기 전에는 착수하지 않기로 하는 특약 등 특별한 사정이 없으면, 이행기 전에 이행에 착수할 수 있습니다. 매수인이 중도금 이행기 전에 중도금을 제공했다면 이행에 착수한 것이 되고, 그 뒤 매도인은 계약금 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 없습니다.

민법 제468조는 당사자의 특별한 의사표시가 없으면 변제기 전이라도 채무자가 변제할 수 있다고 정합니다. 민법 제565조가 해제권을 「이행에 착수할 때까지」로 제한한 이유는, 이미 이행에 착수한 쪽이 비용을 들이고 계약 이행을 기대하는데 그 뒤 해제되면 예측하지 못한 손해를 입기 때문입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」의 두 조문은 원안 당시와 문언이 같습니다.

매도인이 값을 올려 달라고 했다면 달라지나요?

원칙적으로 달라지지 않습니다. 대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599 판결은 계약 뒤 시가 상승이 예상되자 매도인이 구체적인 금액도 없이 구두로 대금 증액을 요청했고 매수인이 확답 없이 중도금을 이행기 전에 제공한 사안에서, 매도인의 계약금 배액 해제를 인정하지 않았습니다.

시가 상승만으로는 계약의 기초 사정이 바뀌었다고 볼 수 없고, 매도인을 당초 계약에 묶는 것이 특히 불공평하다거나 이행기 전 착수를 막아야 할 불가피한 사정도 없다고 보았습니다. 다만 매도인이 매수인 이행 전에 이미 해제를 통지하고 배액 수령을 독촉한 사안은 결론이 다를 수 있습니다.

매도인이 배액을 공탁하면 해제되는 것 아닌가요?

매수인이 이미 이행에 착수했다면 해제되지 않습니다. 계약금 배액상환에 의한 해제는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지만 할 수 있기 때문입니다. 매도인이 배액을 공탁했더라도 그 전에 매수인의 중도금 제공이 있었다면 해제의 효력이 생기지 않고, 매매계약은 그대로 유지됩니다.

이때 매수인은 잔금을 준비해 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 매도인이 등기서류 교부를 거부하면 잔금을 제공하거나 공탁한 뒤 소유권이전등기 소송을 냅니다. 소송 중 매도인이 제3자에게 팔지 못하도록 처분금지가처분을 해 두어야 합니다.

계약금 배액상환 해제 대응 순서

• 입금 기록 확보 - 중도금 송금 내역이나 공탁서, 제공 사실을 알린 문자를 모읍니다. 이행 착수 시점을 증명합니다.
• 해제 통지 시점 비교 - 매도인의 해제 통지와 배액 공탁이 중도금 제공보다 뒤인지 확인합니다. 순서가 결론을 정합니다.
• 특약 확인 - 계약서에 「이행기 전에는 이행하지 않는다」는 특약이 있는지 봅니다. 있으면 조기 이행이 착수로 인정되지 않을 수 있습니다.
• 처분금지가처분 - 매도인이 제3자에게 처분하지 못하도록 부동산처분금지가처분을 신청합니다.
• 잔금 제공과 등기 청구 - 잔금을 제공하거나 공탁한 뒤 소유권이전등기를 청구합니다. 배액 공탁금은 수령하지 않는 편이 안전합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 계약서에 해약금 특약이 따로 있거나 중도금 지급이 은행 대출 실행과 묶여 있다면 계약서와 대출 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 부동산 매매계약 해제 분쟁과 소유권이전등기 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이행의 착수란 무엇인가요?
  계약 이행의 일부를 하거나 이행에 필요한 전제 행위를 하는 것입니다. 중도금 지급이나 그 제공이 대표적입니다. 단순히 대출 상담을 하거나 설계비를 쓴 것만으로는 착수로 보지 않는 경우가 있으므로, 매도인에게 직접 이행을 제공했는지가 기준이 됩니다.
• 중도금 지급일 전에 보내도 되나요?
  특별한 의사표시가 없으면 변제기 전이라도 변제할 수 있습니다. 민법 제468조가 이를 정하고, 대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599 판결도 이행기 전에는 착수하지 않기로 하는 특약 등 특별한 사정이 없으면 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다고 보았습니다.
• 기한은 누구를 위한 것인가요?
  민법 제153조 제1항은 기한이 채무자의 이익을 위한 것으로 추정한다고 정합니다. 중도금 지급 기한은 매수인의 이익을 위한 것으로 추정되므로 매수인은 그 이익을 포기하고 먼저 지급할 수 있습니다. 다만 상대방의 이익을 해하지 못한다는 제한이 있습니다.
• 매도인이 증액을 요구했는데 먼저 이행해도 되나요?
  구체적인 금액 제시 없는 구두 증액 요청에 확답하지 않고 중도금을 먼저 제공한 사안에서, 대법원은 매도인의 해제권 행사를 인정하지 않았습니다. 시가 상승만으로는 계약의 기초 사정 변경이 아니라고 보았습니다. 다만 매도인이 먼저 해제를 통지한 경우는 결론이 다를 수 있습니다.
• 배액 공탁금을 찾아가도 되나요?
  찾아가지 않는 편이 안전합니다. 매도인이 공탁한 배액을 아무 이의 없이 수령하면 해제를 받아들인 것으로 볼 여지가 생깁니다. 계약 유지를 원한다면 수령하지 말고, 필요하면 이의를 유보한다는 뜻을 분명히 남긴 뒤 수령 여부를 판단하십시오.
• 해제가 무효면 매도인에게 무엇을 청구하나요?
  잔금 지급과 동시에 소유권이전등기를 해 달라고 청구할 수 있습니다. 매도인이 거부하면 잔금을 제공하거나 공탁한 뒤 소송을 냅니다. 소송 중 매도인이 제3자에게 처분할 위험이 있으므로 부동산처분금지가처분을 먼저 해 두는 것이 좋습니다.

비슷한 상황

• 거래처가 갑자기 계약을 해제한다고 통보했습니다
• 계약이 깨졌는데 손해를 배상받을 수 있나요?
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성