정당한 분양대금은 어떻게 계산하나요?

공급한도 안의 특별공급 면적에 대해서는 ㎡당 택지조성원가에서 ㎡당 생활기본시설 설치비용을 뺀 금액에 공급면적을 곱합니다. 실제 낸 분양대금이 이 금액을 넘으면 그 차액이 부당이득입니다. 조성원가와 설치비용은 사업시행자 자료와 소송 중 감정으로 확정합니다.

계약서에 감정가격 기준이 적혀 있으면요?

계약서나 사업시행자 내부지침에 감정가격 기준이 적혀 있어도 특별공급 면적에 대해서는 정당한 분양대금을 넘는 부분을 돌려받을 수 있습니다. 대법원은 감정가격 기준이 이주자택지 공급을 법제화한 취지에 비추어 허용될 수 없다고 보았고, 내부지침을 근거로 했더라도 달리 볼 것이 아니라고 판단했습니다.

생활기본시설 비용은 누가 부담하나요?

사업시행자가 부담합니다. 이주대책에는 도로, 급수시설, 배수시설 등 통상적인 수준의 생활기본시설이 포함되어야 하고 그 비용은 사업시행자가 부담한다고 법률에 정해져 있습니다. 행정청이 아닌 사업시행자가 이주대책을 실시하는 경우 지방자치단체가 비용 일부를 보조할 수 있을 뿐입니다.

공급한도를 넘긴 면적은 어떻게 되나요?

공급한도를 넘는 면적은 이주대책으로 특별공급하는 부분이 아니어서 감정가격으로 계산해도 부당이득이 되지 않습니다. 위 판결 사건에서도 265㎡ 이하 부분만 조성원가 기준으로 정당한 분양대금을 계산하고, 초과 부분은 감정가격을 그대로 정당한 분양대금에 넣었습니다.

일부만 먼저 청구해도 되나요?

됩니다. 다만 일부만 청구하면 시효중단 효력은 원칙적으로 그 일부에만 생깁니다. 소장에 장차 청구금액을 확장한다는 뜻을 적고 소송 중 실제로 확장하면 처음부터 전부를 청구한 것으로 봅니다. 확장하지 않은 채 소송이 끝났다면 그때부터 6월 안에 재판상 청구 등 조치를 해야 나머지 시효를 중단시킬 수 있습니다.

생활기본시설에 공원도 포함되나요?

시행령이 정한 생활기본시설은 도로(가로등·교통신호기 포함), 상수도 및 하수처리시설, 전기시설, 통신시설, 가스시설 다섯 가지입니다. 공원·녹지 등은 여기에 열거돼 있지 않으므로 그 비용을 공제할지는 따로 다툼이 됩니다. 감정 신청 단계에서 시설별로 비용을 나눠 달라고 요청하는 것이 좋습니다.

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분양·청약

이주자택지를 감정가격으로 분양받았다면 차액을 돌려받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 이주자택지 특별공급 면적을 감정가격으로 분양받았다면 택지조성원가에서 생활기본시설 설치비용을 뺀 정당한 분양대금을 넘는 부분은 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다. 대법원은 사업시행자가 내부지침에 따라 감정가격을 썼더라도 결론이 같다고 판단했습니다. 지금은 공급계약서의 가격 산정 기준과 공급한도 면적을 확인해 보십시오.

그 자리에서

이주자택지 특별공급계약서를 받았다면 공급가격을 감정가격으로 정했는지, 택지조성원가로 정했는지와 공급한도 면적부터 확인하십시오. 돌려받을 금액은 이 두 가지로 계산합니다.

분양대금을 이미 다 냈다고 해서 다툴 수 없는 것은 아닙니다. 계약 체결 뒤에도 정당한 분양대금을 넘는 부분은 부당이득으로 반환을 청구합니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 공공주택지구 사업으로 살던 집이 수용되면서 이주대책대상자로 선정됐고, 2024년 5월 사업시행자인 공사와 이주자택지 특별공급계약을 맺었습니다. 공급면적은 공급한도 265㎡였고, 공사는 내부지침에 따라 감정가격 ㎡당 400만원을 기준으로 분양대금 10억 6,000만원을 받았습니다. 그런데 같은 지구의 택지조성원가는 ㎡당 300만원, 그중 도로·상하수도 등 생활기본시설 설치비용이 ㎡당 60만원으로 알려졌습니다. B씨는 분양대금을 모두 낸 뒤 차액을 돌려받을 수 있는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이주자택지 분양대금에 생활기본시설 비용을 넣을 수 있나요?

넣을 수 없습니다. 이주대책에는 도로, 급수시설, 배수시설 등 통상적인 수준의 생활기본시설이 포함되어야 하고 그 비용은 사업시행자가 부담합니다. 이 규정은 강행법규이므로 특별공급계약에서 분양대금에 생활기본시설 설치비용을 넣었다면 그 부분은 무효이고, 이주대책대상자가 그만큼 더 낸 돈은 부당이득이 됩니다.

이 법리는 2011년 전원합의체 판결로 정리된 뒤 지금까지 유지되고 있고, 2026년 판결도 이 전원합의체 판결을 그대로 인용했습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제78조 제4항도 사업시행자 부담 원칙을 같은 문언으로 두고 있습니다.

감정가격으로 분양대금을 정하면 차액을 돌려받을 수 있나요?

공급한도 안의 특별공급 면적이라면 돌려받을 수 있습니다. 대법원 2026. 4. 2. 선고 2025다219649 판결은 사업시행자가 택지조성원가보다 높은 감정가격을 기준으로 이주자택지 공급가격을 정하는 것은 허용되지 않는다고 보았습니다. 부당이득이 있는지는 실제 분양대금이 정당한 분양대금, 즉 택지조성원가에서 생활기본시설 설치비용을 뺀 금액을 넘는지로 판단합니다. 넘는 부분은 법률상 원인 없이 얻은 이익이므로 반환해야 합니다.

각색 사례의 분양대금 비교(265㎡)

각색 사례의 분양대금 비교(265㎡)
실제 분양대금	106,000만원
정당한 분양대금	63,600만원
반환 대상 차액	42,400만원

단순 예시 계산

사업시행자 내부지침에 감정가격 기준이 적혀 있어도 결론은 같습니다. 대법원은 내부지침을 근거로 감정가격을 썼더라도 달리 볼 것이 아니라고 하면서 사업시행자의 상고를 기각했습니다.

정당한 분양대금(㎡당) - 택지조성원가 300만원 - 생활기본시설 설치비용 60만원 = 240만원
정당한 분양대금(265㎡) - 240만원 × 265㎡ = 6억 3,600만원
반환 대상 차액 - 실제 분양대금 10억 6,000만원 - 6억 3,600만원 = 4억 2,400만원

위 계산은 각색 사례의 단순 예시이고, 실제 조성원가와 생활기본시설 설치비용은 소송에서 감정으로 정합니다.

공급한도를 넘는 면적도 조성원가로 계산하나요?

아닙니다. 공급한도를 넘어 공급된 면적은 이주대책으로 특별공급하는 부분이 아니므로 감정가격으로 계산해도 됩니다. 위 사건에서도 원심은 공급한도 265㎡ 이하 부분만 조성원가 기준으로, 초과 부분은 감정가격으로 정당한 분양대금에 넣었고 대법원은 이 판단을 수긍했습니다.

면적별 정당한 분양대금 기준

구분	기준
공급한도 이내 면적	택지조성원가 - 생활기본시설 설치비용
공급한도 초과 면적	감정가격
내부지침상 감정가격	특별공급 면적에는 적용 불가

출처 - 대법원 2025다219649 판결, 토지보상법 제78조 제4항

생활기본시설에는 어떤 시설이 들어가나요?

도로(가로등·교통신호기 포함), 상수도 및 하수처리시설, 전기시설, 통신시설, 가스시설이 생활기본시설입니다. 택지를 공급하는 경우 사업시행자가 부담할 비용은 해당 지구 생활기본시설 설치비용에 「이주대책대상자에게 유상 공급하는 택지면적 ÷ 지구 안 유상 공급 용지 총면적」을 곱해 계산합니다.

설치비용에는 공사비뿐 아니라 용지비와 설치에 관련해 법령에 따라 부담하는 부담금도 들어갑니다. 공원·녹지나 학교용지처럼 위 다섯 가지에 들지 않는 시설의 비용은 따로 다툼이 생기므로 감정 단계에서 항목별로 나눠 봐야 합니다.

이주자택지 분양대금 부당이득 대응 순서

공급계약서 확인 - 공급가격 산정 기준과 공급한도 면적, 초과 면적을 확인합니다. 감정가격 기준이면 차액이 생길 가능성이 큽니다.
조성원가 자료 확보 - 사업지구의 택지조성원가와 생활기본시설 설치비용 자료를 정보공개청구 등으로 구합니다. 정당한 분양대금 계산의 기초가 됩니다.
납부 내역 정리 - 계약금·중도금·잔금 납부일과 금액을 정리합니다. 이자와 소멸시효 계산의 기준일이 됩니다.
일부청구와 확장 - 감정 전에는 일부 금액만 청구하고 확장 의사를 소장에 적어 둡니다. 소송 중 실제로 확장해야 전부에 시효중단 효력이 생깁니다.
감정 신청 - 소송에서 조성원가와 생활기본시설 설치비용을 감정으로 확정합니다. 공급한도 초과 면적은 따로 감정가격으로 계산합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공급계약이 이주대책 특별공급이 아닌 일반 공급으로 분류됐거나 이주대책대상자 선정 자체에 다툼이 있으면 선정 통지서와 계약 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 이주자택지 분양대금 부당이득반환 소송을 수행합니다.

실무상 착안점

이주자택지를 받은 분들은 「계약서에 도장을 찍었으니 가격은 끝난 문제」라고 생각합니다. 생활기본시설 비용 부담은 강행규정이라 계약으로 바꿀 수 없고, 감정가격 기준도 특별공급 면적에서는 허용되지 않습니다. 계약서에 서명했다는 사정이 반환 청구를 막지 않습니다.

문제는 금액을 증명하는 자료입니다. 사업지구의 택지조성원가와 생활기본시설 설치비용은 사업시행자가 갖고 있고, 분양받은 사람은 납부 영수증과 공급계약서 정도만 갖고 있습니다. 계약금·중도금·잔금을 낸 날짜와 금액을 정리하고, 정보공개청구로 조성원가 자료를 받아 두어야 합니다.

소송에서는 처음부터 정확한 금액을 알기 어려워 일부만 청구하는 경우가 많습니다. 소장에 확장 의사를 적고 감정 결과가 나오면 실제로 확장해야 나머지 금액에도 시효중단 효력이 미칩니다. 확장을 하지 않고 소송이 끝나면 6개월 안에 다시 조치해야 합니다.

— 허진영 변호사 · 부동산·임대차

이 상황에서 자주 묻는 것

계약서나 사업시행자 내부지침에 감정가격 기준이 적혀 있어도 특별공급 면적에 대해서는 정당한 분양대금을 넘는 부분을 돌려받을 수 있습니다. 대법원은 감정가격 기준이 이주자택지 공급을 법제화한 취지에 비추어 허용될 수 없다고 보았고, 내부지침을 근거로 했더라도 달리 볼 것이 아니라고 판단했습니다.
됩니다. 다만 일부만 청구하면 시효중단 효력은 원칙적으로 그 일부에만 생깁니다. 소장에 장차 청구금액을 확장한다는 뜻을 적고 소송 중 실제로 확장하면 처음부터 전부를 청구한 것으로 봅니다. 확장하지 않은 채 소송이 끝났다면 그때부터 6월 안에 재판상 청구 등 조치를 해야 나머지 시효를 중단시킬 수 있습니다.
시행령이 정한 생활기본시설은 도로(가로등·교통신호기 포함), 상수도 및 하수처리시설, 전기시설, 통신시설, 가스시설 다섯 가지입니다. 공원·녹지 등은 여기에 열거돼 있지 않으므로 그 비용을 공제할지는 따로 다툼이 됩니다. 감정 신청 단계에서 시설별로 비용을 나눠 달라고 요청하는 것이 좋습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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