재개발·재건축

이주자택지 분양대금에서 돌려받을 생활기본시설비, 어떤 비용이 들어가나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

이주자택지 분양대금에 생활기본시설 설치비용이 섞였다면 그 부분은 무효여서 돌려받을 수 있지만, 비용 항목마다 생활기본시설과의 관련성을 주장하는 쪽이 증명해야 합니다. 대법원 2014다89997 판결로 도로·고속국도·예비비·격차율 판단 기준을 정리했습니다.

네, 법정 이주대책대상자가 낸 분양대금에 생활기본시설 비용이 들어갔다면 그 부분은 돌려받을 수 있습니다. 다만 대법원은 시행자가 실제 쓴 택지조성원가에서 생활기본시설 항목을 가려내 빼는 방식으로 계산해야 한다고 보았습니다. 사업지구 안 도로라도 주민 통행에 필수적이지 않은 고속국도는 빠지고, 예비비는 면적 비율만큼 들어갑니다. 원가 산정 자체가 부당하다는 주장까지 반환 소송에서 할 필요는 없고, 할 수도 없습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 신도시 택지개발사업으로 집이 수용되어 2019. 6. 이주자택지를 공급받았습니다. 공사는 조성원가에서 일정 금액을 깎아 주었다고 했지만, C씨는 그 원가에 도로와 상하수도 공사비가 다 들어가 있다는 이야기를 들었습니다. 사업지구 한가운데로 고속도로가 지나가고, 원가 내역에는 예비비와 교량·터널 공사비도 큰 금액으로 잡혀 있었습니다. 2026. 7. C씨는 같은 지구 이웃들과 함께 어떤 비용을 돌려달라고 할 수 있는지, 고속도로 비용도 포함되는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

이주자택지를 받은 원고들이 한국토지주택공사를 상대로 분양대금 중 생활기본시설 설치비용 상당액의 반환을 구한 사건입니다. 대법원에서 한 번 파기환송된 뒤 환송 후 원심 판결에 대해 다시 상고된 사건으로, 사업지구 안에 경부고속도로와 용인서울고속도로가 지나갔습니다.

대법원은 생활기본시설 비용을 분양대금에 넣은 부분은 강행법규 위반으로 무효라는 전원합의체 판결을 전제로, 시행자가 분양대금 결정에 실제 쓴 택지조성원가와 유상공급면적을 그대로 기준으로 삼아야 한다고 했습니다. 두 고속국도는 생활기본시설인 도로가 아니라고 본 원심을 유지했고, 환송판결의 기속력은 파기 이유가 된 판단에만 미친다며 이 판단이 기속력에 어긋나지 않는다고 했습니다. 그러나 택지조성공사비에 잡힌 도로·포장·가로등·지하차도·터널·교량 공사비는 두 고속국도와 무관해 전액이 생활기본시설 비용일 여지가 크다고 보았습니다. 예비비를 전부 뺀 원심도 잘못이라며 파기환송했습니다.

어떤 도로가 생활기본시설에 들어가나요?

길이나 폭과 상관없이 주택단지 안 도로를 단지 밖 같은 종류의 도로와 잇는 간선도로, 사업지구 안 주택단지 입구와 지구 밖 도로를 연결하는 도로는 생활기본시설입니다. 그러나 주택단지의 기능이나 전체 주민 통행에 필수적이지 않다는 특별한 사정이 있으면 빠집니다. 이 사건 고속국도가 그런 예이고, 그중 하나는 시행자가 건설비 분담금 4,400억 원을 원가에 따로 잡아 두었습니다.

현행 시행령도 생활기본시설로 도로(가로등·교통신호기 포함), 상수도와 하수처리시설, 전기시설, 통신시설, 가스시설을 정하고, 설치비용에는 공사비, 용지비, 관련 부담금을 넣습니다. 판결이 적용한 구법 뒤에 비용 계산식이 시행령에 따로 생겼으므로, 최근 사업은 그 식도 함께 봐야 합니다. 그 전에 법정 대상자인지가 먼저이고, 거주 요건은 「재개발구역 집주인인데 다른 곳에 살면 이주대책에서 빠지나요?」에서 자세히 설명했습니다.

예비비나 문화재 조사비는 어떻게 나누나요?

비용마다 생활기본시설과의 관련성을 따로 봅니다. 대법원은 “택지조성원가 중 조성비에 계상된 항목의 비용은 그 비용 지출과 생활기본시설 설치와의 관련성, 즉 생활기본시설 설치를 위하여 해당 비용이 지출된 것으로 인정되어야만 그 전부 또는 총 사업면적에 대한 생활기본시설 설치면적의 비율 범위 내에서 생활기본시설 설치비용에 포함되고, 그 관련성의 증명책임은 그 항목의 비용이 생활기본시설 설치비용임을 주장하는 측에 있다고 볼 것이다.”라고 했습니다.

그래서 구조물공, 문화재 조사·발굴비, 야생수목 이식, 건설폐기물 처리 비용은 관련성이 증명되지 않아 빠졌습니다. 반면 예비비는 예상하지 못한 공사에 대비한 성격이므로 생활기본시설 설치면적 비율만큼은 포함된다고 보았습니다. 입지에 따라 분양가를 달리 정했다면, 전체 원가 단가와 개별 분양가 단가 사이의 격차율을 반영해 계산합니다.

생활기본시설비 반환 청구 대응 순서

• 대상자 확인 - 법정 이주대책대상자로 택지를 받았는지, 기준일부터 계속 거주했는지 먼저 확인합니다.
• 원가 자료 확보 - 시행자가 분양대금 결정에 쓴 택지조성원가 내역과 유상공급면적을 받습니다.
• 항목 분류 - 도로·상하수도·전기 등 생활기본시설 항목, 비율로 넣을 항목, 관련 없는 항목을 나누어 표로 정리합니다.
• 관련성 증명 - 지하차도·교량 등 다툼 있는 항목은 설치 위치와 연결 도로를 자료로 보여 줍니다.
• 격차율 반영과 청구 - 개별 택지의 격차율을 반영해 금액을 산정하고 시효 안에 청구합니다.

반환 청구 기간은 「이주자 아파트 분양대금에 넣은 생활기본시설비, 반환 시효는 몇 년인가요?」에서 자세히 설명했습니다. 여기까지는 일반 기준이고, 원가 내역의 각 항목이 생활기본시설 설치에 실제로 쓰였는지와 개별 택지의 격차율에 따라 반환 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 이주자택지 분양대금의 생활기본시설비 반환 소송과 원가 자료 분석을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양대금에 생활기본시설비가 들어가면 계약 전체가 무효인가요?
  아닙니다. 특별공급계약 중 생활기본시설 설치비용을 분양대금에 넣은 부분만 강행법규 위반으로 무효입니다. 나머지 계약은 유지되고 그 부분만 부당이득으로 돌려받습니다.
• 시행자가 원가에서 할인해 줬다면 돌려받을 것이 없나요?
  할인했더라도 분양대금이 「택지조성원가에서 생활기본시설 설치비용을 뺀 금액」을 넘으면 그 넘는 부분을 돌려받을 수 있습니다. 둘을 비교해 포함 여부와 범위를 판단합니다.
• 택지조성원가가 부풀려졌다고 다툴 수 있나요?
  반환 소송에서는 어렵습니다. 대법원은 도시지원시설 감보면적을 유상공급면적에서 뺄지 다투는 것은 원가 산정의 정당성 문제일 뿐 생활기본시설비 전가와 관련이 없다고 보았습니다.
• 격차율은 어떤 숫자를 쓰나요?
  전체 이주자택지 조성원가의 단위면적당 금액과 개별 이주자택지 분양대금의 단위면적당 금액 사이의 격차율을 씁니다. 시행자가 표준지와 비교해 정한 원래 격차율과 다를 수 있습니다.
• 사업지구 밖 광역도로 분담금도 생활기본시설비인가요?
  이 사건에서 시행자는 다른 민간사업자가 건설한 고속도로 건설비 일부를 원가에 따로 넣었고, 대법원은 그 고속국도를 생활기본시설로 보지 않은 원심을 유지했습니다. 주민 통행에 필수적인 연결도로인지가 기준입니다.
• 현행법에서 생활기본시설은 무엇인가요?
  도로(가로등·교통신호기 포함), 상수도와 하수처리시설, 전기시설, 통신시설, 가스시설입니다. 설치비용은 공사비, 용지비, 법령에 따른 각종 부담금으로 구성됩니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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