재개발·재건축

사용승인 못 받은 집이라며 이주자택지 대상에서 빠졌어요

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

건축허가를 받아 지은 주택이라면 사용승인이나 등기가 없다는 이유만으로 이주자택지 공급대상에서 제외할 수 없습니다. 시행령이 제외하는 것은 허가 없이 지은 건축물이고, 사용승인 미필 건축물은 이와 다르다는 것이 대법원 판례입니다. 지금 건축허가서와 허가 도면부터 확보해 두십시오.

사용승인을 먼저 받아 와야만 이주대책을 다툴 수 있는 것은 아닙니다. 건축허가를 받았다는 사실이 출발점입니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2021년 건축허가를 받아 시 외곽 토지에 단독주택을 짓고 가족과 살아 왔습니다. 공사를 마친 뒤 사용승인은 받지 못했고 보존등기도 하지 않은 상태였습니다. 2024년 그 일대가 택지개발사업지구로 지정되어 A씨는 사업시행자에게 이주자택지 공급대상자 선정을 신청했지만, 2025년 사용승인을 받지 않은 미등기 주택이라는 이유로 대상에서 제외한다는 통보를 받았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사용승인 없는 주택도 이주대책대상자가 될 수 있나요?

건축허가를 받아 지었다면 사용승인이나 등기가 없어도 이주대책대상자에서 제외할 수 없다는 것이 대법원 판례입니다. 2026. 10. 1. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령」이 이주대책대상자에서 빼는 것은 허가를 받거나 신고를 해야 하는 건축물을 허가·신고 없이 건축한 건축물의 소유자이고, 사용승인을 받지 않은 건축물에 관해서는 규정이 없습니다.

대법원 2013. 8. 23. 선고 2012두24900 판결은 이주대책이 생활 근거를 잃는 이주자에게 가급적 혜택을 주려는 제도이고, 건축법이 무허가 건축물과 사용승인 미필 건축물을 구별하며 허가와 사용승인의 법적 성질이 다르다는 점을 들어, 건축허가를 받아 지은 주택 소유자를 제외한 처분을 위법하다고 보았습니다.

건축허가와 다르게 지었으면 어떻게 되나요?

건축허가와 전혀 다르게 지어 실질적으로 허가를 받은 것으로 볼 수 없는 경우라면 무허가 건축물로 보아 제외될 수 있습니다. 위 판결도 이 경우를 예외로 남겨 두었습니다. 그래서 허가 도면과 실제 건물의 층수, 면적, 용도가 얼마나 일치하는지가 다툼의 핵심이 됩니다.

사용승인은 허가받은 대로 공사를 마쳤는지 검사하는 절차입니다. 사용승인을 신청하지 못한 이유(감리 미완료, 경미한 설계 변경 등)를 정리해 두면 허가와 실질적으로 같은 건물이라는 주장을 뒷받침할 수 있습니다.

거주 요건은 따로 따지나요?

따로 따집니다. 이주대책대상자는 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공해 생활 근거를 잃는 사람이어야 하고, 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 날부터 계약체결일이나 수용재결일까지 그 건축물에 계속 거주하지 않은 소유자는 질병 요양이나 취학 같은 부득이한 사유가 없으면 제외됩니다. 사용승인 문제를 이겨도 거주 요건에서 막힐 수 있으니 주민등록과 실제 거주 자료를 함께 준비합니다.

이주자택지 공급대상 제외 대응 순서

• 통보서 확인 - 제외 사유와 통보를 받은 날을 확인합니다. 90일 불복 기간의 출발점입니다.
• 건축허가 서류 확보 - 건축허가서와 허가 도면을 발급받습니다. 무허가 건축물이 아니라는 핵심 증거입니다.
• 허가 도면과 실물 대조 - 층수, 면적, 용도가 허가와 얼마나 같은지 정리합니다. 전혀 다르게 지은 경우만 예외입니다.
• 거주 자료 정리 - 주민등록초본, 공과금 납부 내역, 우편물로 계속 거주를 증명합니다.
• 행정심판·소송 제기 - 사업시행자를 상대로 제외 처분 취소를 구하고, 택지 공급 일정이 임박하면 집행정지도 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 사업시행자의 이주대책 기준일이나 공급 요건이 별도 공고로 정해져 있다면 공고문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 이주대책과 손실보상 관련 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이주대책대상자에서 빠지는 사람은 누구인가요?
  토지보상법 시행령 제40조 제5항은 허가를 받거나 신고를 해야 하는 건축물을 허가·신고 없이 건축한 건축물의 소유자, 고시일부터 계약체결일이나 수용재결일까지 계속 거주하지 않은 소유자, 타인 소유 건축물에 거주하는 세입자 등을 이주대책대상자에서 제외합니다. 사용승인 미필은 제외 사유로 적혀 있지 않습니다.
• 사용승인이 없으면 무허가 건축물인가요?
  아닙니다. 대법원 2013. 8. 23. 선고 2012두24900 판결은 건축법이 무허가 건축물과 사용승인을 받지 않은 건축물을 요건과 효과에서 구별하고, 허가와 사용승인은 법적 성질이 다르다고 보았습니다. 그래서 건축허가를 받아 지은 주택은 사용승인이 없어도 무허가 건축물 소유자로 제외할 수 없다고 판단했습니다.
• 등기가 안 된 주택도 이주대책 대상이 되나요?
  등기 여부는 제외 사유가 아닙니다. 토지보상법 제78조 제1항은 공익사업으로 주거용 건축물을 제공해 생활 근거를 잃는 사람을 이주대책대상자로 정하고, 시행령 제40조 제5항도 미등기를 제외 사유로 두지 않았습니다. 소유 사실은 건축허가서, 건축주 명의 서류, 공사 대금 지급 자료로 증명할 수 있습니다.
• 허가와 다르게 지은 부분이 있으면 불리한가요?
  차이의 정도에 따라 다릅니다. 위 2012두24900 판결은 건축허가와 전혀 다르게 건축되어 실질적으로 허가를 받은 것으로 볼 수 없는 경우를 예외로 두었습니다. 발코니 확장이나 내부 구조 변경처럼 경미한 차이라면 허가를 받은 건축물로 볼 여지가 크지만, 층수나 용도가 완전히 바뀌었다면 무허가로 평가될 수 있습니다.
• 거주 요건은 어떻게 판단하나요?
  토지보상법 시행령 제40조 제5항 제2호에 따라 공익사업 관련 고시 등이 있은 날부터 계약체결일이나 수용재결일까지 해당 건축물에 계속 거주해야 합니다. 질병 요양, 징집 입영, 공무, 취학, 같은 사업지구 안 다른 건축물 거주 등 부득이한 사유로 거주하지 않은 경우는 예외입니다.
• 제외 통보에는 언제까지 불복해야 하나요?
  통보를 받은 날부터 90일 안에 행정심판이나 취소소송을 내야 합니다. 행정소송법 제20조 제1항은 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 취소소송을 제기하도록 정합니다. 위 판결 사안도 사업시행자의 이주자택지 공급대상 제외 통보를 처분으로 보고 취소를 구한 사건이었습니다.

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