재개발·재건축

도시개발 이주자택지, 기준일에 안 살았으면 생활기본시설비를 못 돌려받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

도시개발사업의 법정 이주대책기준일은 도시개발구역 지정 공람공고일이고, 그날부터 계속 거주하지 않은 소유자에게 준 이주대책은 시혜적인 것이어서 생활기본시설 설치비용 반환을 구할 수 없습니다. 대법원 2014다14641 판결과 현행 조문, 분양권 양수인이 확인할 점을 정리했습니다.

네, 법정 기준일에 거주하지 않은 소유자였다면 생활기본시설 설치비용을 돌려받기 어렵습니다. 대법원은 도시개발사업의 이주대책기준일을 보상계획 공고일이 아니라 도시개발구역 지정 공람공고일로 보았습니다. 그날 거주하지 않은 소유자에게 준 이주자택지는 법이 정한 의무가 아니라 시행자의 시혜여서, 분양대금에 들어간 생활기본시설비를 부당이득으로 구할 수 없다는 것입니다. 사업시행자가 공고한 기준일이 늦다고 해서 그 날짜를 기준으로 계산할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2024. 5. 도시개발사업지구의 이주자택지 분양권을 원래 집주인 B씨에게서 샀습니다. 최근 같은 지구 이주자들이 분양대금에 생활기본시설비가 들어갔다며 공사를 상대로 반환 소송을 낸다는 소식을 들었습니다. 그런데 B씨는 구역 지정 공람공고가 났을 때 다른 지역에 살다가 보상계획 공고 무렵 그 집으로 전입했다고 합니다. 2026. 8. A씨는 B씨가 이주자택지를 받은 이상 자신도 같은 소송에 참여할 수 있는지, 기준일은 어느 날로 보는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

이 사건은 서울 강일도시개발사업에서 이주자택지 분양권을 사들인 원고들이 사업시행자에게 생활기본시설 설치비용 상당액의 반환을 구한 사건입니다. 원심은 보상계획 공고일인 2004. 10. 8.을 기준일로 보고, 그날 기준 거주 요건을 갖춘 수분양자들의 양수인에게 반환을 인정했습니다.

대법원은 도시개발사업에서 법정 이주대책기준일은 도시개발구역 지정을 위한 공람공고일이라고 보았고, 이 사건에서는 2003. 7. 9.이라고 했습니다. 사업 근거 법령별로 기준을 정해야 하고, 투기적 거래를 막을 정책적 필요도 있다는 이유입니다. 이어 “법령에서 정한 이주대책대상자가 아닌 미거주 소유자에게 제공하는 이주대책은 법령에 의한 의무로서가 아니라 시혜적인 것으로 볼 것이므로, 사업시행자가 이러한 미거주 소유자에 대하여도 공익사업법 제78조 제4항에 따라 생활기본시설을 설치하여 줄 의무를 부담한다고 볼 수는 없다”라고 판시했습니다. 그래서 2003. 7. 9. 당시 미거주 소유자였던 수분양자들의 양수인 부분은 파기했습니다.

지금 법에서도 기준일과 거주 요건이 같나요?

현행 시행령도 해당 건축물에 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 날부터 계약체결일 또는 수용재결일까지 계속 거주하지 않은 소유자를 이주대책대상자에서 뺍니다. 판결 당시 제40조 제3항 제2호가 지금은 제40조 제5항 제2호로 옮겨졌고, 질병 요양, 입영, 공무, 취학 같은 부득이한 사유가 있으면 거주하지 않아도 빠지지 않습니다. 도시개발법도 구역 지정 전에 공람이나 공청회로 주민 의견을 듣게 합니다.

거주 요건 일반은 「재개발구역 집주인인데 다른 곳에 살면 이주대책에서 빠지나요?」에서 자세히 설명했습니다. 분양권 양수인은 원래 받은 사람의 거주 이력을 그대로 이어받는 셈이므로, 매수 전에 주민등록 초본과 실제 거주 자료를 받아 두어야 합니다.

돌려받을 생활기본시설비는 어떻게 계산하나요?

법정 이주대책대상자라면 도로, 상하수도, 전기, 통신, 가스 같은 생활기본시설 비용은 사업시행자가 부담하고, 분양대금에 넣었다면 그 부분을 부당이득으로 구할 수 있습니다. 이 판결은 보행자도로를 포함해 사업구역 안에 새로 낸 도로 전체를 생활기본시설로 보았고, 전기시설 지중화 비용도 포함했습니다. 반면 사업구역 밖으로 연결하는 간선도로 개설비는 빼었습니다.

용지비를 나눌 때는 기존 건물을 그대로 둔 존치부지 면적을 총 사업면적에서 빼야 한다고 보아, 존치부지를 넣어 계산한 원심을 파기했습니다. 현행 시행령은 사업시행자가 부담할 비용의 계산식을 따로 정하고 있으므로, 최근 사업은 그 식에 따라 계산합니다.

이주자택지 생활기본시설비 반환 대응 순서

• 원 수분양자 확인 - 분양권을 샀다면 처음 이주자택지를 받은 사람과 그 선정 근거를 확인합니다.
• 기준일 특정 - 사업 근거 법령에 따라 도시개발구역 지정 공람공고일 등 법정 기준일을 찾습니다.
• 거주 이력 확인 - 기준일부터 계약체결일이나 수용재결일까지 계속 거주했는지 주민등록과 실거주 자료로 봅니다.
• 비용 항목 분리 - 분양대금 산정 자료에서 도로·상하수도·전기 등 생활기본시설 항목과 면적을 가려내고 존치부지 면적도 따로 확인합니다.
• 시효 관리 - 반환 청구권의 시효 기간과 기산점을 함께 확인해 기한 안에 소를 제기합니다.

반환 청구의 시효는 「이주자 아파트 분양대금에 넣은 생활기본시설비, 반환 시효는 몇 년인가요?」에서 자세히 설명했습니다. 여기까지는 일반 기준이고, 원 수분양자가 법정 기준일에 실제로 거주했는지와 분양대금에 들어간 비용 항목에 따라 반환 여부와 금액이 달라집니다. 법무법인 윤성은 이주자택지 분양대금 부당이득반환 소송과 이주대책대상자 선정 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 이주대책대상자에서 빠지는 미거주 소유자는 누구인가요?
  관계 법령에 따른 고시 등이 있은 날부터 계약체결일이나 수용재결일까지 그 건축물에 계속 거주하지 않은 소유자입니다. 질병 요양, 입영, 공무, 취학 같은 부득이한 사유가 있으면 예외입니다.
• 사업시행자가 기준일을 늦게 잡아 주면 그 날짜로 보나요?
  법정 대상자 여부는 법령상 기준일로 봅니다. 시행자가 더 늦은 날을 기준으로 대상자를 넓혔다면 그 추가 대상자에 대한 이주대책은 시혜적인 것으로 보아 생활기본시설 설치의무가 없다는 것이 판례입니다.
• 생활기본시설에는 어떤 것이 들어가나요?
  현행 시행령은 도로(가로등·교통신호기 포함), 상수도와 하수처리시설, 전기시설, 통신시설, 가스시설을 정하고 있습니다. 설치비용에는 공사비, 용지비, 관련 부담금이 들어갑니다.
• 이주자택지 분양권을 사면 반환 청구권도 넘어오나요?
  이 사건 원고들도 분양권 양수인이었고, 법원은 원 수분양자가 법정 대상자인지에 따라 결론을 갈랐습니다. 원 수분양자가 대상자가 아니면 양수인도 반환을 구할 수 없습니다.
• 사업구역 밖으로 이어지는 도로 비용도 돌려받나요?
  이 판결은 사업구역을 구역 밖 기간도로나 다른 주택단지와 잇기 위해 구역 밖에 설치한 간선도로 개설비는 생활기본시설 설치비용에서 뺀 원심을 유지했습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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