행정처분 대응

건축허가는 받았지만 사용승인 전인 집주인도 이주자택지를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 건축허가를 받아 지은 주택이라면 사용승인을 받지 않았다는 이유만으로 이주자택지 공급대상에서 뺄 수 없습니다. 토지보상법 시행령은 무허가·무신고 건축물의 소유자만 이주대책대상자에서 제외하고, 대법원도 사용승인이 없는 주택을 무허가건축물로 볼 수 없다고 보았습니다. 지금은 건축허가서와 실제 건물이 허가 내용대로 지어졌는지부터 확인해 두십시오.

사용승인을 먼저 받아 오라는 안내를 받았더라도, 그것이 이주자택지 신청을 포기할 이유는 되지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

U씨는 2023년 시청에서 건축허가를 받아 단독주택을 짓고 2024년부터 가족과 살고 있습니다. 준공 무렵 조경 기준을 채우지 못해 사용승인은 받지 못한 상태였습니다. 2025년 이 땅이 택지개발사업지구에 편입됐고, 사업시행자는 2026년 4월 사용승인을 받지 않은 주택이라는 이유로 U씨를 이주자택지 공급대상에서 제외한다고 통보했습니다. U씨는 허가를 받고 지은 집인데 제외가 정당한지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

사용승인이 없으면 무허가건축물인가요?

아닙니다. 토지보상법 시행령이 이주대책대상자에서 빼는 것은 허가를 받거나 신고를 하고 건축해야 하는 건축물을 허가·신고 없이 건축하거나 용도변경한 건축물의 소유자입니다. 사용승인을 받지 않은 건축물은 이 규정에 들어 있지 않습니다.

대법원 2013. 8. 23. 선고 2012두24900 판결은 건축법이 무허가·무신고 건축물과 사용승인을 받지 않은 건축물을 요건과 효과에서 구별하고, 허가와 사용승인은 법적 성질이 다르다는 점을 들었습니다. 그래서 건축허가를 받아 지었으나 사용승인을 받지 못한 건축물의 소유자는 무허가건축물 소유자가 아니고, 그를 이주대책대상자에서 제외한 처분은 위법하다고 보았습니다.

허가와 다르게 지었으면 어떻게 되나요?

결론이 달라질 수 있습니다. 같은 판결은 건축물이 건축허가와 전혀 다르게 지어져 실질적으로 건축허가를 받은 것으로 볼 수 없는 경우는 예외로 두었습니다. 층수나 용도가 허가와 완전히 다르다면 무허가건축물로 볼 여지가 생깁니다.

이주대책은 공익사업으로 생활의 근거를 잃는 사람에게 종전 생활을 회복시키려는 생활보상입니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 토지보상법도 사업시행자가 주거용 건축물을 제공해 생활의 근거를 잃는 자를 위해 이주대책을 세우거나 이주정착금을 지급하도록 정하므로, 제외 사유는 좁게 해석됩니다.

사용승인 말고 다른 제외 사유는 없나요?

거주 요건이 있습니다. 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 날부터 계약체결일이나 수용재결일까지 그 건축물에 계속 거주하지 않은 소유자는 이주대책대상자에서 제외됩니다. 질병 요양, 입영, 공무, 취학 같은 부득이한 사유로 거주하지 못한 경우는 예외입니다.

이주대책은 이주정착지로 이주를 희망하는 가구가 10호 이상일 때 수립하는 것이 원칙이고, 사업시행자가 택지나 주택을 공급하면 이주대책을 세운 것으로 봅니다. 이주대책을 세우지 않으면 이주정착금을 받는 대상이 됩니다.

이주자택지 제외 대응 순서

• 제외 사유 확인 - 통보서에 적힌 제외 사유가 사용승인 미필인지, 거주 요건인지 확인합니다. 사유마다 반박 자료가 다릅니다.
• 허가 내용 대조 - 건축허가서 도면과 실제 건물의 층수·면적·용도를 대조합니다. 허가와 전혀 다르게 짓지 않았다는 사실을 보여 줘야 합니다.
• 거주 자료 정리 - 고시일부터 지금까지 계속 살았다는 주민등록과 공과금 자료를 모읍니다.
• 불복 제기 - 통보를 안 날부터 90일 안에 행정심판이나 취소소송을 냅니다. 택지 추첨·공급 일정이 임박했다면 집행정지도 함께 검토합니다.
• 사용승인 병행 - 가능하면 미비한 부분을 보완해 사용승인을 신청해 둡니다. 다툼과 별도로 건물의 법적 상태를 정리하는 방법입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 허가 뒤 증축이나 용도변경을 했거나 고시일 이후 전입했다면 건축물대장과 주민등록 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 이주대책대상자 제외 처분 등 공익사업 보상 관련 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 사용승인을 지금이라도 받으면 달라지나요?
  다툼과 별개로 도움이 됩니다. 판례상 허가를 받고 지은 주택은 사용승인이 없어도 이주대책대상자에서 제외할 수 없지만, 사용승인을 받아 두면 건물의 법적 상태에 대한 다툼 자체가 줄어듭니다. 다만 사용승인 신청 때문에 불복 기한을 넘기지 않도록 소송이나 행정심판은 따로 진행하십시오.
• 무신고 증축 부분이 있으면 어떻게 되나요?
  증축 부분의 규모와 주거 기능에 따라 달라질 수 있습니다. 토지보상법 시행령 제40조 제5항 제1호는 허가·신고 없이 건축하거나 용도변경한 건축물의 소유자를 제외 대상으로 정합니다. 주거 부분이 허가받은 건물에 있고 증축 부분이 부속 창고 정도라면 제외 사유로 보기 어려울 수 있어 도면과 현황을 대조해야 합니다.
• 고시일 이후 잠깐 다른 곳에 살았으면 제외되나요?
  사유에 따라 다릅니다. 시행령 제40조 제5항 제2호는 고시일부터 계약체결일이나 수용재결일까지 계속 거주하지 않은 소유자를 제외하되, 질병 요양, 징집 입영, 공무, 취학, 사업지구 안 다른 사람 건축물 거주 등 부득이한 사유는 예외로 둡니다. 사유를 증명할 서류를 모아 두십시오.
• 제외 통보도 소송으로 다툴 수 있는 처분인가요?
  다툴 수 있습니다. 대법원 2012두24900 사건도 한국토지주택공사의 이주자택지 공급대상자 제외 통보에 대한 취소소송이었고, 대법원은 그 처분이 위법하다는 원심을 유지했습니다. 통보를 안 날부터 90일 안에 취소소송을 내야 합니다.
• 택지 공급이 먼저 끝나 버리면 어떻게 하나요?
  집행정지를 함께 신청하는 방법이 있습니다. 행정소송법 제23조 제2항은 처분으로 생길 회복하기 어려운 손해를 예방할 긴급한 필요가 있으면 법원이 처분의 효력이나 절차의 속행을 정지할 수 있게 합니다. 택지 추첨이나 공급 일정이 임박했다면 소장과 함께 신청하십시오.
• 이주대책이 없으면 아무것도 못 받나요?
  이주정착금을 받을 수 있습니다. 토지보상법 제78조 제1항은 사업시행자가 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하도록 정합니다. 이주대책은 이주를 희망하는 가구가 10호 이상일 때 세우는 것이 원칙이어서, 이주대책이 없는 사업이라면 이주정착금 지급 대상인지 확인하십시오.

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