행정처분 대응

어머니가 살던 상속 집, 분할협의 뒤에도 이주자택지를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

공동상속인인 어머니가 살던 집을 분할협의로 자녀가 단독 상속했어도 어머니는 이주대책 지침의 종전 소유자에 해당한다는 것이 대법원 2020두34841 판결입니다. 상속인이 대상자가 되는 요건과 부적격 통보 불복 기한까지 정리했습니다.

네, 돌아가신 어머니가 공동상속인으로 그 집에 살아 왔다면 뒤에 형제들이 분할협의로 자녀 한 명에게 몰아주었어도 어머니는 「종전의 소유자」로 볼 수 있습니다. 대법원은 상속재산분할의 소급효가 공유했던 사실까지 지우지는 않는다고 보았습니다. 그래서 집을 물려받은 자녀도 거주 요건 등을 갖추면 이주대책대상자 지위를 이어받을 수 있습니다. 등기가 아버지 명의로 남아 있었다는 사정만으로 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨의 아버지는 오래전 돌아가셨고, 등기를 정리하지 않은 시골집에는 어머니가 계속 사셨습니다. 도로사업 고시 뒤 2025. 5. 어머니가 돌아가셨고, 그 전부터 집에 들어와 살던 A씨가 형제들과 분할협의를 해 2025. 9. 단독 명의로 등기했습니다. A씨는 보상계획 공고 전에 등기를 마쳤고 지금도 그 집에 살고 있습니다. 그런데 사업시행자는 2026. 3. A씨가 기준일 1년 전부터 살지 않았고 어머니는 소유자가 아니었다며 이주자택지 부적격 통보를 했습니다. A씨는 어머니 몫을 이어받을 수 없는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

원심을 깨고, 사망한 어머니도 지침의 「종전의 소유자」에 해당한다고 보았습니다. 사안의 가옥은 도로건설사업 구역 안에 있던 원고 아버지 명의 집이었고, 1989년 아버지가 사망한 뒤 공동상속인인 어머니가 2015. 5. 12. 돌아가실 때까지 살았습니다. 원고는 2015. 4.경부터 함께 살았고, 상속인들의 분할협의로 2016. 7. 19. 원고 앞으로 등기했습니다. 한국토지주택공사는 원고의 거주기간이 짧고 어머니는 소유자가 아니라며 부적격 통보를 했습니다.

원심은 분할의 효력이 상속개시 때로 거슬러 올라가므로 어머니는 공유자가 아니었다고 보았습니다. 대법원은 “상속재산분할에 소급효가 인정된다고 하더라도, 상속개시 이후 공동상속인들이 상속재산의 공유관계에 있었던 사실 자체가 소급하여 소멸하는 것은 아니다.”라고 판시했습니다. 원고가 상속 특례의 나머지 요건을 갖추었는지 심리하라며 사건을 돌려보냈습니다.

상속인이 이주대책대상자가 되려면 무엇을 갖추어야 하나요?

종전 소유자의 요건과 상속인 자신의 취득·거주 요건을 함께 갖추어야 합니다. 판결이 다룬 한국토지주택공사 지침 제8조 제2항은 종전 소유자가 대상자가 될 수 있었던 경우를 전제로 합니다. 상속인이 기준일 뒤 상속으로 보상계획 공고일 전에 가옥을 취득하고 거주하면 대상자로 본다는 규정입니다.

그래서 먼저 어머니가 기준일 전부터 소유하고 계속 거주해 대상자가 될 수 있었는지를 봅니다. 수도권에서 택지를 받는 경우 지침은 기준일 현재 1년 이상 소유·거주를 요구했습니다. 이어 상속인이 공고일 전에 등기를 마치고 그 집에 살았는지를 따집니다. 현행 토지보상법과 시행령도 계속 거주하지 않은 소유자를 제외하는 같은 구조입니다. 공동상속인 사이 청약권 행사는 「아버지가 받을 이주자택지 청약권을 형제 중 한 명이 지분만큼 행사할 수 있나요?」에서 자세히 설명했습니다.

분할협의를 늦게 하면 불리해지나요?

이 판결로는 분할협의 시점 때문에 종전 소유자 지위가 사라지지는 않습니다. 다만 지침은 상속인의 취득 시점을 보상계획 공고일 전으로 정하고 있어, 그 뒤에 등기하면 특례를 받지 못할 수 있습니다. 분할협의와 상속등기를 서두를 실익이 여기에 있습니다. 또 상속인 특례는 취득한 상속인이 그 집에 거주할 것을 요구하므로, 그 집에 살지 않는 형제가 분할로 가옥을 받으면 요건을 채우기 어렵습니다. 분할협의 때 누가 실제로 살고 있는지를 함께 고려해 취득자를 정하는 것이 좋습니다.

또 하나 볼 것은 사업시행자마다 이주대책 기준이 다르다는 점입니다. 한국토지주택공사 외의 시행자는 자체 기준을 두고, 같은 공사도 지침을 고쳐 왔습니다. 그래서 그 사업의 기준일과 당시 지침 문언을 먼저 확인해야 합니다. 판결의 「종전의 소유자」 해석은 공유 사실에 관한 것이어서, 비슷한 상속 특례를 둔 다른 시행자의 기준에도 원용할 여지가 있습니다.

이주대책 부적격 통보 대응 순서

• 통보서 확인 - 부적격 사유가 거주기간인지 소유 요건인지 확인하고 받은 날을 적어 둡니다.
• 기준일과 공고일 확정 - 사업인정고시일과 보상계획 공고일을 사업 공고문에서 확인하고 등기일과 맞춰 봅니다.
• 소유·거주 자료 정리 - 피상속인의 주민등록, 공과금 내역과 상속인의 전입·등기 시점을 모읍니다.
• 지침 문언 확보 - 사업 당시 적용된 이주대책 기준의 상속 특례 조항을 확보합니다.
• 불복 제기 - 90일 안에 행정심판이나 취소소송을 제기하고, 소송에서는 이 판결 법리와 거주 자료를 함께 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 피상속인의 거주기간과 상속인의 등기·전입 시점, 그 사업에 적용된 지침 문언에 따라 이주대책대상자 해당 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 이주대책 부적격 처분에 대한 이의와 행정심판, 취소소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속등기를 하지 않고 아버지 명의로 둔 집도 이주대책 대상이 되나요?
  될 수 있습니다. 대법원 사안도 등기는 아버지 명의였지만, 상속개시 뒤 공동상속인들이 공유했던 사실을 인정해 그 집에 산 어머니를 종전 소유자로 보았습니다. 다만 상속인 특례는 공고일 전 취득을 요구할 수 있습니다.
• 부적격 통보를 받고 이의신청만 해 두면 소송 기한이 늘어나나요?
  단정할 수 없습니다. 사업시행자 내부 이의절차가 행정심판에 해당하지 않으면 원래 처분을 안 날부터 90일이 그대로 흐를 수 있습니다. 이의와 별도로 기한 안에 행정심판이나 소송을 준비하는 편이 안전합니다.
• 기준일 뒤에 상속받은 자녀는 거주기간을 언제부터 따지나요?
  상속 특례에서는 종전 소유자가 대상자가 될 수 있었는지를 먼저 보고, 상속인은 공고일 전 취득과 거주를 갖추면 됩니다. 상속인 자신이 기준일 1년 전부터 살았을 것을 요구하는 일반 요건과 구별됩니다.
• 요양병원에 입원해 집을 비운 기간도 거주로 인정되나요?
  질병으로 인한 요양은 계속 거주하지 않은 경우의 예외 사유로 정해져 있습니다. 입원 기록과 그 집에 생활 근거를 둔 자료를 함께 내면 계속 거주로 인정받을 여지가 있습니다.
• 형제가 여러 명이면 모두 이주자택지를 받을 수 있나요?
  한 가옥에 대해 여러 명이 각각 받기는 어렵습니다. 지침의 상속 특례는 상속으로 가옥을 취득하고 거주하는 상속인을 대상자로 하고, 종전 소유자 지위를 이어받는 구조이기 때문입니다.
• 무허가로 지은 집도 상속인이 이주대책을 받을 수 있나요?
  어렵습니다. 허가나 신고 없이 지은 건축물의 소유자는 이주대책대상자에서 제외되므로, 종전 소유자가 대상자가 될 수 없었던 경우에는 상속인도 그 지위를 이어받지 못합니다. 건축 시기에 따라 예외가 있는지는 따로 봅니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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