상속재산분할

아버지가 받을 이주자택지 청약권을 형제 중 한 명이 지분만큼 행사할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 이주자택지 공급대상자인 아버지가 사망해 형제들이 청약권을 공동상속했다면 한 명이 자기 지분만큼이라도 단독으로 청약할 수 없고 상속인 전원이 함께 행사해야 합니다. 대법원은 공동상속된 청약권을 상속인들이 준공유하므로 전원이 공동으로만 행사할 수 있다고 판단했습니다. 지금은 분양신청 기한과 공동상속인 전원의 연락처부터 확인하십시오.

반대하는 형제를 설득하려고 먼저 내 지분만큼 청약서를 내 둘 필요는 없습니다. 단독 청약은 효력이 없습니다.

이런 상담이 많습니다

J씨의 아버지는 공공주택지구 사업에 살던 집이 편입돼 이주자택지 공급대상자로 확정됐고, 2025년 11월 사업시행자로부터 분양신청 안내를 받았습니다. 그런데 아버지는 2026년 1월 분양신청 전에 돌아가셨고, 상속인은 J씨와 동생 두 명입니다. 동생 한 명이 택지 분양대금 4억원을 낼 수 없다며 청약에 반대하자, J씨는 자기 상속지분 3분의 1만큼이라도 먼저 청약하려고 합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이주자택지 청약권도 상속되나요?

상속됩니다. 사업시행자가 이주자택지 공급대상자를 확정하면 구체적인 수분양권이 생기고, 분양신청을 하라고 통지하면 공급계약을 맺을 수 있는 청약권이 생깁니다. 공급대상자가 사망하면 이 청약권은 재산권으로서 상속인들에게 넘어갑니다.

상속인이 여러 명이면 상속재산은 그 공유가 되고, 청약권처럼 소유권이 아닌 재산권은 공유 규정을 준용해 준공유가 됩니다. 사례의 청약권은 J씨와 동생 두 명이 각 3분의 1 지분으로 준공유합니다.

형제 중 한 명이 자기 지분만큼 청약할 수 있나요?

할 수 없습니다. 대법원 2003. 12. 26. 선고 2003다11738 판결은 공동상속인들이 청약권을 준공유하면 단독으로 청약권 전부는 물론 자기 상속지분에 관해서도 행사할 수 없고, 준공유자 전원이 공동으로만 행사할 수 있다고 판단했습니다. J씨가 3분의 1만큼 청약서를 내도 유효한 청약이 되지 않습니다.

택지는 한 필지 단위로 공급되므로 청약권은 성질상 나눠서 행사할 수 없습니다. 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다는 규정도 같은 방향입니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」에서도 이 결론은 달라지지 않습니다.

청약을 거부당해 소송을 내면 누가 원고가 되나요?

청약권 준공유자인 상속인 전원이 원고가 되어야 합니다. 위 판결은 청약의 의사표시를 하고 사업시행자에게 승낙의 의사표시를 구하는 소송이 준공유자 전원이 원고가 되어야 하는 공동소송, 곧 한 명도 빠질 수 없는 소송이라고 보았고, 한 명만 원고로 낸 소를 각하했습니다.

원고 중 일부가 빠졌다면 제1심 변론종결 때까지 법원의 허가를 받아 추가할 수 있습니다. 다만 원고로 추가되는 사람의 동의가 있어야 하므로, 반대하는 동생을 강제로 원고에 넣을 수는 없습니다.

반대하는 형제가 있으면 어떻게 하나요?

상속재산 분할 협의로 청약권을 J씨 한 명에게 몰아주거나, 반대하는 동생의 지분을 대가를 주고 넘겨받는 방법이 현실적입니다. 공동상속인은 언제든지 협의로 상속재산을 분할할 수 있고, 분할 결과 J씨가 청약권 전부를 갖게 되면 단독으로 청약할 수 있습니다. 협의 내용은 사업시행자가 요구하는 형식의 서면으로 남겨야 합니다.

이주자택지 청약권 상속 대응 순서

• 분양신청 기한 확인 - 사업시행자의 통지서에서 신청 기간과 제출 서류를 확인합니다. 기간이 지나면 청약권이 사라질 수 있습니다.
• 상속인 전원 확인 - 가족관계증명서로 공동상속인을 모두 확인합니다. 한 명이라도 빠지면 청약이 무효입니다.
• 분할 협의 또는 양도 - 청약할 사람을 정해 분할협의서를 씁니다. 반대하는 형제에게는 대가를 정해 지분을 넘겨받습니다.
• 사업시행자에 제출 - 상속인 전원 명의 또는 협의로 정한 한 명 명의로 청약합니다. 인감증명과 협의서를 붙입니다.
• 거부 시 소송 - 사업시행자가 거부하면 준공유자 전원 명의로 승낙의 의사표시 청구 소송을 냅니다. 원고 누락은 각하 사유입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 아버지가 사망하기 전에 이미 청약을 마쳤거나 사업시행자의 공급 규정에 상속인 처리 기준이 따로 있으면 통지서와 규정을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공익사업 보상·이주대책과 관련한 상속 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 청약권을 공동상속하면 지분은 어떻게 되나요?
  상속지분 비율로 준공유합니다. 대법원 2003. 12. 26. 선고 2003다11738 판결은 공동상속인들이 그 상속지분비율에 따라 피상속인의 청약권을 준공유한다고 보았습니다. 민법 제278조는 소유권 이외의 재산권에 공유 규정을 준용하므로, 청약권도 공유물처럼 다뤄집니다.
• 형제 한 명이 반대하면 청약을 못 하나요?
  그 상태로는 못 합니다. 대법원 2003. 12. 26. 선고 2003다11738 판결은 준공유자 전원이 공동으로만 청약권을 행사할 수 있다고 보았습니다. 반대하는 형제와 상속재산 분할 협의를 하거나 지분을 넘겨받아 청약할 사람을 한 명으로 정리해야 합니다.
• 승낙을 구하는 소송을 혼자 내면 어떻게 되나요?
  각하됩니다. 청약권 준공유자 전원이 반드시 함께 원고가 되어야 하는 공동소송이기 때문입니다. 대법원 2003. 12. 26. 선고 2003다11738 판결은 원고 한 명이 자기 지분에 관해 청약하고 승낙을 구한 소를 각하했습니다. 민사소송법 제67조 제1항의 합일확정 소송에 해당합니다.
• 빠진 형제를 소송 중에 원고로 넣을 수 있나요?
  동의를 받으면 넣을 수 있습니다. 민사소송법 제68조 제1항은 반드시 함께 소송해야 할 공동소송인 일부가 빠진 경우 제1심 변론종결 때까지 원고의 신청으로 법원이 추가를 허가할 수 있되, 원고 추가는 추가될 사람의 동의가 있어야 한다고 정합니다. 반대하는 형제를 강제로 원고에 넣을 수는 없습니다.
• 분할 협의로 한 명이 청약권을 가져도 되나요?
  됩니다. 민법 제1013조 제1항에 따라 공동상속인은 언제든지 협의로 상속재산을 분할할 수 있고, 청약권도 분할 대상입니다. 협의로 한 명이 청약권 전부를 갖게 되면 그 사람이 단독으로 청약할 수 있습니다. 사업시행자가 요구하는 협의서 양식과 인감증명을 확인해야 합니다.
• 청약권은 언제 생기나요?
  사업시행자가 분양신청을 하라고 통지한 때 생깁니다. 대법원 2003. 12. 26. 선고 2003다11738 판결은 공급대상자로 확정되면 구체적 수분양권이 생기고, 분양신청 기간을 정해 통지하면 공급계약을 체결할 수 있는 청약권이 생긴다고 보았습니다. 통지 전후로 권리의 모습이 달라집니다.

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