상속재산분할

형이 상속받은 아파트의 자기 지분에 몰래 근저당을 잡혔는데 적법한가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 공동상속인은 상속재산을 공유하므로 형이 가족 동의 없이 자기 지분에만 근저당을 설정한 것은 적법합니다. 민법 제263조는 공유자가 자기 지분을 자유롭게 처분할 수 있다고 정하고, 다만 아파트 전체에 설정했다면 형 지분을 넘는 부분은 무효입니다. 지금은 등기사항증명서 을구에서 근저당이 걸린 범위부터 확인하십시오.

형이 가족 동의 없이 자기 지분을 담보로 잡혔다고 곧바로 근저당권 말소 소송을 낼 필요는 없습니다. 자기 지분만의 담보 설정은 적법하므로, 그 근저당권이 앞으로 어떤 영향을 주는지를 따지는 편이 실익이 있습니다.

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A씨의 아버지는 2024. 10. 사망했고, 아버지 명의 아파트는 어머니 3/9, 형과 A씨와 동생 각 2/9 지분으로 법정상속분대로 상속등기가 되었습니다. A씨는 2026. 8. 등기사항증명서를 떼어 보다가 형이 2026. 5. 자기 지분 2/9에 설정 금액 6,000만원의 근저당권을 설정하고 대부업체에서 돈을 빌린 사실을 알았습니다. 가족 누구에게도 알리지 않은 일이었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

공동상속인이 자기 상속지분에 근저당을 설정해도 되나요?

됩니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」은 상속인이 여럿이면 상속재산을 그 공유로 한다고 정하고, 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 자기 지분을 처분할 수 있습니다. 지분에 근저당권을 설정하는 것도 지분의 처분에 해당하므로 형의 행위는 적법합니다.

상속재산의 공유를 합유처럼 보아 지분 처분을 막아야 한다는 견해도 있지만, 민법은 「공유」라는 용어를 쓰고 있고 실무와 등기도 공유로 처리합니다. 그래서 상속재산분할 전이라도 각 상속인은 상속분에 따른 지분을 팔거나 담보로 제공할 수 있습니다.

아파트 전체에 근저당을 설정했다면요?

그 부분은 효력이 없습니다. 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하지 못하므로, 형이 다른 가족 지분까지 포함해 아파트 전체에 근저당권을 설정했다면 형 지분을 넘는 부분은 무효입니다. 이때는 다른 공유자가 형 지분을 넘는 부분의 근저당권등기 말소를 청구할 수 있습니다.

다른 가족의 인감증명서나 위임장을 몰래 사용해 등기했다면 사문서위조 등 형사 문제도 함께 따져야 합니다. 그 경우 등기 신청서류 사본을 등기소에서 열람해 누가 어떤 서류로 신청했는지 확인합니다. 위조가 확인되면 그 근저당권등기는 형 지분을 넘는 부분뿐 아니라 설정 경위 전체가 다툼의 대상이 됩니다.

형 지분의 근저당은 상속재산분할에 어떤 영향을 주나요?

분할 뒤에도 근저당권은 그대로 남습니다. 상속재산분할은 상속개시 때로 소급해 효력이 있지만 제3자의 권리를 해하지 못하므로, 분할로 아파트를 다른 상속인이 단독 소유하게 되어도 형 지분에 설정된 근저당권은 소멸하지 않습니다.

그래서 형이 빚을 갚지 못하면 대부업체는 형 지분에 대해 임의경매를 신청할 수 있고, 지분이 제3자에게 넘어가면 가족 공유 관계에 모르는 사람이 들어옵니다. 분할 협의에서는 형 몫을 금전으로 정산하되 그 돈으로 근저당 채무를 먼저 갚게 하는 조건을 넣는 방법이 있습니다.

상속지분 근저당 대응 순서

• 등기 범위 확인 - 을구의 근저당권이 형 지분에만 설정됐는지 봅니다. 전체에 설정됐다면 말소 청구 대상입니다.
• 채무 규모 확인 - 근저당 설정 금액과 실제 대출액, 연체 여부를 형에게 확인합니다. 경매 위험을 가늠합니다.
• 분할 협의 조건 설계 - 형 몫을 금전으로 정산하면서 근저당 채무 상환을 조건으로 붙입니다.
• 경매 대비 - 지분 경매가 시작되면 공유자 우선매수권 행사 여부를 검토합니다.
• 분할 심판 청구 - 협의가 안 되면 가정법원에 상속재산분할 심판을 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 형이 다른 가족의 서류를 몰래 써서 등기했거나 이미 경매가 개시되었다면 등기 신청서류와 경매 기록을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속재산분할과 공유 부동산 분쟁, 관련 가처분을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속재산분할 전에도 지분을 담보로 잡힐 수 있나요?
  있습니다. 상속인이 여럿이면 상속재산은 그 공유가 되고, 공유자는 자기 지분을 처분할 수 있습니다. 법정상속분대로 상속등기가 되어 있다면 분할 전이라도 그 지분에 근저당권을 설정할 수 있습니다.
• 가족 동의 없이 아파트 전체를 담보로 잡혔다면요?
  형 지분을 넘는 부분은 효력이 없습니다. 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하지 못하므로, 다른 공유자는 자기 지분에 관한 근저당권등기의 말소를 청구할 수 있습니다. 서류를 몰래 썼다면 형사 책임도 따집니다.
• 분할로 아파트를 어머니가 가지면 근저당이 없어지나요?
  없어지지 않습니다. 상속재산분할은 상속개시 때로 소급하지만 제3자의 권리를 해하지 못하므로, 형 지분에 설정된 근저당권은 분할 후 어머니 소유가 된 지분 위에 그대로 남습니다. 채무 상환을 분할 조건으로 넣어야 합니다.
• 형이 빚을 못 갚으면 가족 전체가 쫓겨나나요?
  경매되는 것은 형의 지분뿐입니다. 근저당권자는 형 지분에 대해 임의경매를 신청할 수 있고, 매수인은 그 지분의 공유자가 됩니다. 다른 가족의 지분은 그대로이지만 이후 공유물분할 청구를 받을 수 있습니다.
• 형 지분이 경매에 나오면 가족이 먼저 살 수 있나요?
  공유자 우선매수권으로 최고가매수신고가격과 같은 가격에 먼저 살 수 있는 제도가 있습니다. 매각기일까지 보증을 제공하고 신고해야 하므로, 경매개시결정 기입등기를 보면 바로 일정과 자금을 준비합니다.
• 분할 협의에서 형의 대출을 어떻게 반영하나요?
  공동상속인은 언제든 협의로 상속재산을 분할할 수 있으므로, 형 몫을 금전으로 정산하되 그 돈으로 근저당 채무를 먼저 갚고 말소하는 조건을 협의서에 넣을 수 있습니다. 협의가 안 되면 가정법원에 분할 심판을 청구합니다.

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