상속재산분할

상속받은 상가 보증금을 혼자 돌려줬는데 형제에게 나눠 달라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

네, 상속재산분할에서 보증금반환채무를 고려하지 않은 채 상가를 혼자 받았다면 나중에 혼자 돌려준 보증금은 다른 상속인에게 법정상속분만큼 구상할 수 있습니다. 대법원은 분할 전 공유 기간에 혼자 낸 재산세도 분할에서 고려되지 않았다면 구상할 수 있다고 보았습니다. 지금은 분할 심판문이나 협의서에 보증금과 재산세가 정산에 들어갔는지부터 확인해 두십시오.

상속재산분할로 건물을 혼자 받았다고 해서 그 뒤에 돌려준 보증금과 그동안 낸 재산세를 모두 혼자 떠안아야 하는 것은 아닙니다.

이런 상담이 많습니다

H씨의 아버지는 2021년 세상을 떠나며 상가건물 하나를 남겼고, 그 건물에는 보증금 5천만원에 사업자등록을 마친 임차인이 있었습니다. 2024년 상속재산분할 심판에서 건물은 H씨 단독소유로 하고, H씨가 동생들에게 차액을 현금으로 정산하라는 결정이 확정됐습니다. 2025년 임대차가 끝나 H씨는 보증금 5천만원을 혼자 돌려줬고, 상속 뒤 재산세도 계속 혼자 냈습니다. 그런데 동생이 그동안 H씨가 받은 월세 중 자기 상속분을 돌려달라는 소송을 내자, H씨는 보증금과 재산세 몫을 빼 달라고 할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건물을 혼자 상속받고 보증금을 돌려주면 형제에게 구상할 수 있나요?

분할 과정에서 보증금반환채무가 고려되지 않았다면 구상할 수 있습니다. 대법원 2024. 8. 1. 선고 2023다318857 판결은 상속재산분할 심판에서 보증금반환채무가 분할 대상에서 빠진 채 임대 건물을 한 상속인이 단독소유하게 되었다면, 다른 상속인이 그 채무를 면할 특별한 사정이 없는 한 공동상속인 사이에서는 법정상속분에 따른 내부 부담이 그대로 남는다고 보았습니다. 그래서 그 상속인이 나중에 보증금을 돌려주면 다른 상속인에게 법정상속분만큼 구상할 수 있습니다.

상속으로 임대 건물의 소유권을 얻은 상속인은 임대인의 지위를 승계하고, 공동으로 승계한 상속인들의 보증금반환채무는 성질상 불가분채무입니다. 불가분채무자 한 사람이 변제해 다른 채무자까지 면책되게 했다면 다른 채무자의 부담부분을 구상할 수 있습니다.

대상분할을 하면 다른 상속인은 보증금 책임에서 빠지나요?

임차인에 대한 관계에서는 빠집니다. 특정 건물을 한 상속인 단독소유로 하고 차액을 현금으로 정산하는 대상분할을 했고 그 건물이 대항요건을 갖춘 상가 임대차의 목적물이라면, 그 상속인이 보증금반환채무를 면책적으로 인수하고 다른 상속인들은 임대차관계에서 탈퇴합니다. 이는 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결의 법리입니다.

다만 임차인에 대한 관계와 상속인들 사이의 내부 관계는 다릅니다. 위 2023다318857 판결은 보증금 채무를 고려하지 않고 정산금을 계산했는데도 단독 상속인 혼자 보증금을 떠안게 하면 분할에서 의도한 것보다 과도한 부담을 지게 되어 부당하다고 보았습니다. 원심은 피고가 자기 채무를 이행했을 뿐이라며 이 주장을 배척했지만, 대법원은 구상권 행사로 볼 여지가 있으니 석명해 심리하라며 파기환송했습니다.

상속 뒤 혼자 낸 재산세도 나눠 달라고 할 수 있나요?

분할 전까지 공유 기간에 낸 재산세는 다른 상속인에게 법정상속분대로 구상할 수 있습니다. 상속인이 여럿이면 상속재산은 분할 전까지 공유이고, 공유물에 관한 지방세는 공유자가 연대해 낼 의무를 집니다. 한 사람이 내서 모두가 면책되었다면 출재한 연대채무자의 구상권 규정이 준용됩니다.

상속재산분할은 상속이 개시된 때로 소급해 효력이 생기지만, 그렇다고 상속 뒤 공유관계에 있었던 사실까지 사라지지는 않습니다. 그래서 건물을 단독소유로 받는 분할이 이루어졌어도, 분할 절차에서 납부한 재산세가 고려되지 않았다면 여전히 구상할 수 있다는 것이 위 판결의 판단입니다. 2026. 10. 11. 기준 현행 「민법」도 분할의 소급효와 공동상속인의 법정상속분 승계를 같은 문언으로 정하고 있습니다.

형제가 월세 몫을 청구하면 보증금과 재산세를 빼 달라고 할 수 있나요?

그 주장을 할 수 있고, 법원은 그 주장의 의미를 밝혀 심리해야 합니다. 위 사건에서도 피고는 원고의 차임 부당이득 청구에 대해 반환한 보증금과 납부한 재산세를 공제하거나 상계해 달라고 주장했습니다. 대법원은 원심이 이를 제대로 심리하지 않았다고 보았으므로, 구상금이 실제로 얼마로 인정되고 얼마나 상계되는지는 환송 후 재판에서 정해집니다.

상속 임대 건물 보증금 구상 대응 순서

• 분할 서류 확인 - 상속재산분할 심판문이나 협의서에서 보증금반환채무와 재산세가 정산에 반영됐는지 봅니다. 반영됐다면 구상이 어렵습니다.
• 법정상속분 계산 - 상속인별 법정상속분 비율을 정리합니다. 구상할 수 있는 금액은 이 비율에 따른 부담부분입니다.
• 반환 증빙 정리 - 임차인에게 보증금을 돌려준 계좌이체 내역과 임대차 종료 합의서를 모읍니다. 공동면책이 이루어졌다는 증거가 됩니다.
• 재산세 납부 내역 - 상속개시일부터 분할 확정일까지의 재산세 고지서와 납부 영수증을 연도별로 모읍니다. 공유 기간의 세금만 구상 대상입니다.
• 상계·반소 검토 - 다른 상속인이 차임 반환을 청구해 오면 구상금으로 상계하거나 반소로 청구합니다. 주장 취지를 분명히 해야 법원이 심리합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분할 협의서에 보증금을 단독 상속인이 떠안는다는 특약이 있거나 특별수익·기여분이 함께 다투어지면 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 상속재산분할 이후 공동상속인 사이의 정산과 구상금 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상속받은 건물의 임대인 지위는 누구에게 넘어가나요?
  상속으로 건물 소유권을 얻은 상속인에게 넘어갑니다. 임차건물의 양수인과 임대할 권리를 승계한 자는 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는데, 상속인도 여기에 해당합니다. 상속인이 여럿이면 공동으로 임대인 지위를 승계하고, 보증금반환채무는 성질상 불가분채무가 됩니다.
• 불가분채무면 임차인은 한 사람에게 전액을 청구하나요?
  청구할 수 있습니다. 불가분채무에는 연대채무의 여러 규정이 준용되어 임차인은 공동상속인 중 한 사람에게 보증금 전액을 청구할 수 있습니다. 전액을 돌려준 상속인은 다른 상속인의 부담부분을 구상할 수 있고, 부담부분은 법정상속분을 기준으로 합니다.
• 구상 비율은 구체적 상속분인가요, 법정상속분인가요?
  법정상속분입니다. 공동상속인은 각자의 상속분에 응해 피상속인의 권리의무를 승계하는데, 대법원은 여기서 말하는 상속분을 법정상속분으로 봅니다. 그래서 보증금이나 재산세를 혼자 낸 상속인은 다른 상속인에게 법정상속분 비율에 따른 금액을 구상합니다.
• 분할에 소급효가 있으면 처음부터 제 건물 아닌가요?
  소급효가 있어도 공유했던 사실은 남습니다. 상속재산분할은 상속개시 때로 소급해 효력이 생기지만, 대법원은 상속 뒤 공동상속인들이 공유관계에 있었던 사실 자체가 소급해 사라지지는 않는다고 봅니다. 그래서 공유 기간의 재산세는 연대납부 의무에 따라 구상할 수 있습니다.
• 분할 심판에서 보증금을 이미 계산했다면요?
  그때는 구상이 어렵습니다. 대법원 2024. 8. 1. 선고 2023다318857 판결은 분할 대상에서 보증금채무가 빠진 채 정산된 경우를 전제로 구상을 인정했습니다. 건물 가액에서 보증금을 공제해 정산금을 계산했다면 이미 분할에 반영된 것이므로, 심판문과 감정서를 먼저 확인해야 합니다.
• 형제가 월세 몫을 청구하면 구상금과 상계할 수 있나요?
  상계를 주장할 수 있습니다. 위 사건에서도 피고는 차임 부당이득 반환 청구에 대해 반환한 보증금과 납부한 재산세의 공제·상계를 주장했고, 대법원은 원심이 그 주장의 의미를 밝혀 심리했어야 한다고 보았습니다. 주장할 때는 구상권 행사라는 점을 분명히 해야 합니다.
• 대상분할이면 임차인은 누구에게 보증금을 받나요?
  건물을 단독으로 받은 상속인에게 받습니다. 대항요건을 갖춘 상가 임대차의 목적물을 대상분할로 한 상속인이 단독소유하면 그 상속인이 보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 다른 상속인은 임대차관계에서 빠진다는 것이 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결의 법리입니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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