행정처분 대응

도시계획으로 세 든 집이 헐리면 세입자도 주거이전비와 이사비를 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 공익사업이나 재개발로 세 든 집이 헐리면 세입자도 요건을 갖추면 주거이전비와 이사비를 받을 수 있습니다. 주거이전비는 기준일 당시 3개월 이상 거주한 세입자에게 4개월분이 지급되고, 이사비는 거주기간과 관계없이 이사하는 거주자에게 지급됩니다. 지금은 사업 기준일과 본인 전입일을 확인해 두십시오.

주거이전비와 이사비를 받기 전에 먼저 집을 비워야 하는 것은 아닙니다. 사업시행자가 이를 지급해야 인도를 받을 수 있다는 것이 판례입니다.

이런 상담이 많습니다

2024년 8월 보증금 1억 2,000만원에 다가구주택을 임차해 가족 4명과 살던 O씨는 2026년 7월 이 주택이 도로 개설 사업에 편입돼 헐린다는 통지를 받았습니다. 사업시행자는 9월까지 집을 비우라고 요구하면서 주거이전비와 이사비는 집주인에게만 해당한다고 안내했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

도시계획으로 집이 헐리면 세입자도 주거이전비를 받나요?

받습니다. 주거용 건물의 거주자에게는 주거 이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 보상해야 하고, 세입자는 기준일 당시 사업지구 안에서 3개월 이상 거주했다면 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 받습니다. 원안이 소유자 기준인 2개월분 조항을 들었지만 세입자는 4개월분 조항이 적용됩니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」은 원안 당시 제78조 제5항이던 이 조항을 2022년 개정으로 제6항에 두고 있습니다. 정비사업에도 이 법이 준용되어 재개발 구역 세입자에게 같은 기준이 적용됩니다.

이사비는 주거이전비와 어떻게 다른가요?

이사비는 가재도구 등 동산을 옮기는 운반비이고, 주거이전비는 새 집을 구하는 동안의 생활비 성격의 보상입니다. 이사비는 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주자가 사업지구 밖 등으로 이사하는 경우 별표 기준으로 산정해 지급하며, 거주기간 요건이 없습니다.

주거이전비는 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 가계지출비를 기준으로 계산합니다. 가구원이 많을수록 금액이 커지므로 주민등록상 가구원과 실제 동거 가족을 정리해 두어야 합니다.

못 받은 주거이전비는 어떤 절차로 청구하나요?

행정소송 절차로 청구합니다. 대법원 2019. 4. 23. 선고 2018두55326 판결은 공익사업으로 이주하게 된 세입자의 주거이전비 보상청구권이 공법상 권리이므로 그 보상에 관한 쟁송은 민사소송이 아닌 행정소송 절차에 의해야 한다고 보았습니다. 재결을 거쳤다면 사업시행자를 상대로 보상금증감소송을 냅니다.

사업시행자가 주거이전비를 주지 않은 채 집을 비우라며 명도소송을 내면 이를 이유로 인도를 거절할 수 있습니다. 대법원 2021. 8. 26. 선고 2019다235153 판결은 재개발 사업시행자가 세입자 등에게서 건축물을 인도받으려면 협의나 재결로 정해지는 주거이전비 등도 지급해야 한다고 판단했습니다.

세입자 주거이전비·이사비 청구 대응 순서

• 기준일 확인 - 사업인정고시일이나 공람공고일을 고시문으로 확인합니다. 3개월 거주 계산의 기준입니다.
• 거주 증명 준비 - 임대차계약서, 주민등록초본, 공과금 영수증을 모읍니다. 주민등록이 늦었어도 실제 거주를 증명할 수 있습니다.
• 보상 청구서 제출 - 사업시행자에게 주거이전비와 이사비를 서면으로 청구합니다. 지급 거부 사유를 서면으로 받아 둡니다.
• 재결 신청 청구 - 협의가 안 되면 재결 신청을 청구합니다. 토지수용위원회 판단을 받는 공식 절차입니다.
• 명도 요구 대응 - 지급 전 명도소송이 들어오면 미지급을 이유로 인도를 거절합니다. 판결 전 합의 조건으로 쓰입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 무허가 건물 세입자이거나 이주대책대상자에 해당하는 세입자라면 요건과 항목이 달라져 건축물대장과 고시를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공익사업·재개발 세입자의 주거이전비·이사비 청구와 사업시행자의 명도소송 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 세입자는 주거이전비를 얼마나 받나요?
  가구원수에 따라 4개월분입니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제2항은 사업인정고시일등 당시 사업지구 안에서 3개월 이상 거주한 세입자에게 4개월분 주거이전비를 보상하도록 정하고, 금액은 같은 조 제4항에 따라 도시근로자가구 가구원수별 월평균 가계지출비로 산정합니다.
• 집주인이 받는 주거이전비와 다른가요?
  다릅니다. 같은 시행규칙 제54조 제1항은 주거용 건축물 소유자에게 가구원수에 따라 2개월분을 보상하되, 소유자가 실제 거주하지 않거나 무허가건축물이면 제외합니다. 세입자는 같은 조 제2항에 따라 4개월분이어서, 소유자 기준을 세입자에게 적용하면 금액이 줄어듭니다.
• 이사비는 누가 받나요?
  사업 때문에 이사하는 거주자입니다. 같은 시행규칙 제55조 제2항은 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 거주자가 사업지구 밖이나 사업시행자가 지정한 장소로 이사하는 경우 별표 4 기준의 이사비를 보상하도록 정합니다. 같은 조 제3항에 따라 사업지구 안 다른 곳으로 이사하면 받을 수 없습니다.
• 재개발 구역도 같은 기준인가요?
  같습니다. 도시 및 주거환경정비법 제65조 제1항은 정비사업을 위한 수용 또는 사용에 관해 이 법에 규정된 사항 외에는 토지보상법을 준용한다고 정합니다. 다만 재개발에서는 같은 법 시행령 제54조 제4항에 따라 주거이전비 대상자 인정시점이 정비계획 공람공고일입니다.
• 보상 전에 나가라고 하면 나가야 하나요?
  미지급을 이유로 거절할 수 있습니다. 대법원 2021. 8. 26. 선고 2019다235153 판결은 주택재개발 사업시행자가 현금청산대상자나 세입자에게서 토지·건축물을 인도받으려면 협의나 재결로 정해지는 주거이전비 등도 지급해야 한다고 보았습니다. 명도 요구를 받으면 지급 여부부터 확인하십시오.
• 민사소송으로 청구하면 안 되나요?
  안 됩니다. 대법원 2019. 4. 23. 선고 2018두55326 판결은 세입자의 주거이전비 보상청구권이 공법상 권리여서 그 쟁송은 민사소송이 아니라 행정소송 절차에 의해야 한다고 보았습니다. 재결을 거쳤다면 토지보상법 제85조 제2항에 따라 사업시행자를 피고로 보상금증감소송을 냅니다.

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