행정처분 대응

건축물대장상 음식점인 집에 세 들어 살았다면 주거이전비를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 건축물대장상 용도가 음식점이라도 실제로 살림을 한 집이면 세입자 주거이전비를 받을 수 있습니다. 주거용 건축물인지는 공부상 용도가 아니라 건물 구조와 실제 거주 여부로 판단하고, 고시 당시 3개월 이상 거주했으면 4개월분이 보상됩니다. 지금은 사업인정고시일과 전입신고일부터 확인해 두십시오.

건축물대장의 용도를 먼저 「주택」으로 고쳐 와야 주거이전비를 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 실제로 그 집에서 살았다는 사실을 증명하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 3월 보증금 500만원, 월세 35만원에 1층 주택형 건물을 빌려 전입신고를 하고 살았습니다. 2024년 9월 그 지역에 도로사업 사업인정고시가 났고, 2026년 5월 사업시행자는 건물이 건축물대장상 일반음식점이라며 이사비만 주고 주거이전비는 줄 수 없다고 했습니다. A씨는 음식점 영업을 한 적이 없고 집 안에는 부엌과 욕실, 방이 그대로 있었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

건축물대장이 음식점이면 주거용 건축물이 아닌가요?

아닙니다. 주거이전비 대상인 「주거용 건축물」은 건축물대장에 적힌 용도가 아니라 실제로 사람이 살림을 하며 사는 곳인지로 판단합니다. 사용 목적, 건물의 구조와 형태, 이용관계, 그곳에서 일상생활을 하는지를 함께 봅니다.

대구지방법원 2009. 10. 28. 선고 2009구합1183 판결(확정)은 건축물대장상 용도가 「일반음식점」인 건물이라도 외관이 주택 형태이고 안에 주거시설이 있으며 세입자가 전입신고를 하고 실제로 살아 왔다면 주거용 건축물에 해당한다고 보고, 사업시행자에게 4개월분 주거이전비와 이사비를 지급하라고 판결했습니다. 공부상 용도만 보고 이사비만 인정한 사업시행자의 판단은 이 기준에 따라 다툴 수 있습니다.

주거이전비 조항은 원안 당시 제78조 제5항이었으나, 2022. 2. 3. 개정으로 제6항으로 옮겨졌고 내용은 같습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」도 주거용 건물의 거주자에게 주거 이전에 필요한 비용과 동산 운반 비용을 보상하도록 정하고 있습니다.

세입자가 주거이전비를 받으려면 얼마나 살아야 하나요?

세입자는 사업인정고시일 등 당시 그 공익사업시행지구 안에서 3개월 이상 거주했으면 가구원수에 따라 4개월분 주거이전비를 받습니다. 무허가건축물등에 입주한 세입자라면 같은 시점에 1년 이상 거주해야 합니다.

기준 시점은 계약일이 아니라 사업인정고시일 등 공익사업 관련 고시가 있은 날입니다. 그날을 기준으로 거꾸로 거주 기간을 셉니다. 무상으로 사는 거주자도 세입자에 포함되지만, 이주대책대상자인 세입자는 이 조항에서 빠집니다.

거주 사실은 주민등록만으로 증명하는 것이 아닙니다. 공공요금 영수증, 전기·수도 사용량, 임대차계약서처럼 실제 거주를 보여 주는 자료로도 증명할 수 있습니다.

용도와 다르게 쓰는 건물이면 무허가건축물로 보나요?

허가받은 용도와 달리 임의로 주거용으로 바꿔 쓰는 건물이라는 이유만으로 무허가건축물등이 되지는 않습니다. 대법원은 주거용이 아닌 용도로 허가받거나 신고한 건축물을 편입 당시 임의로 주거용으로 쓰고 있어도 시행규칙 제54조 제1항 단서의 무허가건축물등에 포함되지 않는다고 보았습니다.

이 판결은 건물 소유자의 주거이전비에 관한 것이지만, 무허가건축물등의 범위를 정한 판단이어서 세입자 사건에서도 같은 기준으로 다툽니다. 무허가건축물등이 아니면 세입자에게는 1년이 아닌 3개월 요건이 적용됩니다. 반대로 건축허가 자체를 받지 않은 건물이라면 1년 요건을 따져야 합니다.

주거이전비와 이사비는 어떻게 다른가요?

이사비는 가재도구를 옮기는 운반비이고, 주거이전비는 새 거처로 옮기면서 드는 생활비를 보전하는 돈입니다. 두 가지는 따로 산정되므로 이사비를 받았다고 주거이전비가 없어지지 않습니다.

주거이전비는 통계작성기관이 발표하는 가계조사통계의 도시근로자가구 가구원수별 월평균 명목 가계지출비를 기준으로 계산합니다. 1인 가구와 4인 가구의 금액이 다르므로 전입세대 열람 내역으로 가구원수를 먼저 확정해 두어야 합니다.

공부상 용도와 다른 집 주거이전비 대응 순서

• 고시일 확인 - 사업인정고시일 또는 관계 법령에 따른 고시일을 관보·공보에서 찾습니다. 거주 기간 3개월을 세는 기준일이 됩니다.
• 실제 거주 자료 수집 - 전입신고 내역, 공과금 영수증, 임대차계약서, 집 내부 사진을 모읍니다. 공부상 용도와 다른 건물일수록 자료가 결론을 좌우합니다.
• 건물 구조 기록 - 부엌·욕실·침실 등 주거시설이 갖춰진 모습을 촬영합니다. 사업시행자가 철거하기 전에 남겨야 합니다.
• 사업시행자에게 서면 청구 - 주거이전비 지급을 요구하는 내용증명을 보내고 거절 사유를 서면으로 받습니다. 이후 재결신청 청구와 소송에서 쟁점이 됩니다.
• 재결·소송 기한 관리 - 재결서를 받은 날을 적어 두고 90일 안에 소송 여부를 정합니다. 기한을 넘기면 다툴 방법이 크게 줄어듭니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 무허가건축물인지, 이주대책대상자로 분류됐는지에 해당하면 건축물대장·항공사진·이주대책 공고문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공익사업 편입에 따른 보상금·주거이전비 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 건축물대장만 보고 주거이전비를 거절해도 되나요?
  아닙니다. 주거용 건축물인지는 공부상 용도가 아니라 실제 주거용으로 쓰였는지로 판단합니다. 대구지방법원 2009구합1183 판결은 건축물대장상 일반음식점인 건물이라도 주택 형태이고 세입자가 전입해 살았다면 주거용 건축물이라고 보고 주거이전비 지급을 명했습니다.
• 세입자는 몇 개월을 살아야 주거이전비가 나오나요?
  사업인정고시일 등 당시 공익사업시행지구 안에서 3개월 이상 거주했어야 합니다. 요건을 갖추면 가구원수에 따라 4개월분을 받습니다. 무허가건축물등에 입주한 세입자는 같은 시점에 1년 이상 거주해야 하고, 이주대책대상자인 세입자는 이 조항에서 제외됩니다.
• 전입신고를 늦게 했으면 거주 기간을 못 인정받나요?
  전입신고만이 증명 방법은 아닙니다. 시행규칙 제54조 제3항은 거주사실을 제15조 제1항 각 호의 방법으로 증명할 수 있다고 정하고 있어, 공공요금 영수증이나 임대차계약서 같은 자료로 실제 거주를 보여 줄 수 있습니다. 다만 자료가 날짜별로 이어져야 인정받기 쉽습니다.
• 이사비를 받았으면 주거이전비는 못 받나요?
  받을 수 있습니다. 이사비는 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용이고 주거이전비는 주거 이전에 드는 비용이어서 따로 산정됩니다. 이사비는 시행규칙 제55조 제2항과 별표 4, 주거이전비는 제54조 제2항과 제4항에 근거가 있습니다.
• 주거이전비 금액은 어떻게 계산하나요?
  도시근로자가구의 가구원수별 월평균 명목 가계지출비를 기준으로 합니다. 세입자는 그 금액의 4개월분을 받습니다. 가구원수가 5인 이상이면 시행규칙 제54조 제4항 각 호의 방식으로 따로 계산하므로 세대 구성원을 정확히 확인해야 합니다.
• 재결에 불복하려면 언제까지 소송을 내야 하나요?
  토지수용위원회 재결서를 받은 날부터 90일 이내에 행정소송을 낼 수 있습니다. 이의신청을 거쳤다면 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 이내입니다. 이의신청 자체는 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 해야 합니다.

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