재개발·재건축

도시개발사업 이주대책 기준일은 공람공고일인가요, 보상계획 공고일인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

도시개발사업의 법정 이주대책 기준일은 도시개발구역 지정 공람공고일입니다. 대법원 2012두22911 판결로 보상계획 공고일과의 차이, 시혜적 이주대책대상자에게 생활기본시설비 부담 규정이 적용되지 않는 이유, 대응 순서를 정리했습니다.

도시개발사업에서 법이 정한 이주대책대상자인지는 도시개발구역 지정에 관한 공람공고일을 기준으로 가립니다. 보상계획 공고일이나 시행자가 따로 정한 날은 법정 기준일이 아닙니다. 공람공고일 기준으로 대상자가 아닌데 아파트를 받았다면 시혜적 대상자여서 생활기본시설 비용 부담 규정이 적용되지 않습니다. 시행자가 공고한 기준일만 보고 대상이 아니라고 미리 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

C씨는 도시개발구역 지정 공람공고가 난 뒤인 2023. 4. 사업구역 안의 단독주택을 사서 가족과 살아 왔습니다. 시행자는 2024. 9. 보상계획을 공고했고, 그 전에 집을 산 사람을 이주대책 대상으로 삼으면서 C씨에게는 시혜적 특별공급이라며 아파트 공급을 통지했습니다. 분양가에는 도로와 상하수도 같은 생활기본시설 설치비가 들어 있었습니다. 2026. 3. C씨는 이웃 주민들처럼 이 비용을 빼 달라고 요구할 수 있는지, 대상자 기준일은 언제인지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

이주대책 기준일은 왜 하나로 정해지나요?

이주대책은 강행규정이어서 그 적용 대상이 사업마다 일관되게 정해져야 하기 때문입니다. 토지보상법 시행령은 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 날부터 계약체결일이나 수용재결일까지 계속 거주하지 않은 건축물 소유자를 대상자에서 뺍니다.

대법원은 이 「고시 등이 있은 날」에 사업인정 고시일뿐 아니라 공람공고일도 포함될 수 있다고 보면서도, 개별 법령의 법정 기준일은 하나로 해석해야 한다고 했습니다. 기준일을 둘 이상으로 보아 시행자가 골라 쓰게 하면 사업마다 기준이 달라져 혼란과 불형평이 생긴다는 이유입니다. 그리고 투기적 거래를 막을 필요까지 고려해, 도시개발사업의 법정 기준일은 도시개발구역 지정에 관한 공람공고일이라고 정리했습니다.

대법원은 어떻게 판단했나요?

지방 공기업인 시행자는 2006. 12. 29. 도시개발구역 지정을 위한 주민공람을 공고했고, 2008. 8. 29. 보상계획을 공고했습니다. 2008. 12. 23. 이주대책을 공고하면서 기준일을 2005. 12. 30.로 적었지만, 실제로는 보상계획 공고일 전에 주택을 산 사람들을 대상으로 삼았습니다. 원심은 보상계획 공고일을 기준으로 법정 대상자를 가렸습니다.

대법원은 공람공고일인 2006. 12. 29.이 기준이라며 원심 일부를 파기환송했습니다. 공람공고일 기준으로는 대상자가 아닌데 아파트를 받은 사람은 시혜적 대상자라는 것입니다. 대법원은 “그 밖의 이해관계인에 관한 이주대책 수립 등은 법적 의무가 없는 시혜적인 것으로 보아야 한다.”라고 밝혔습니다. 반면 공람공고일 기준으로도 법정 대상자인 나머지 원고들에 대해서는 시행자의 상고를 기각했습니다.

시혜적 대상자는 무엇이 다른가요?

시혜적 대상자에 대해서는 시행자에게 폭넓은 재량이 있고, 생활기본시설 설치비를 시행자가 부담해야 한다는 규정이 적용되지 않습니다. 토지보상법 제78조 제4항은 이주대책 내용에 도로, 급수시설, 배수시설 같은 통상적인 수준의 생활기본시설을 포함하고 그 비용을 시행자가 부담하도록 정합니다. 대법원은 이 규정이 법정 대상자를 위해 특별히 둔 것이어서 시혜적 대상자에게까지 적용되지 않는다고 보았습니다.

그래서 법정 대상자의 분양가에 생활기본시설 설치비가 들어갔다면 그 부분을 돌려받을 여지가 있지만, 시혜적 대상자라면 같은 주장을 하기 어렵습니다. 결국 공람공고일에 그 집을 소유하고 계약체결일까지 계속 살았는지가 결론을 가릅니다. 「이주자 아파트 분양대금에 넣은 생활기본시설비, 반환 시효는 몇 년인가요?」에서 반환 청구 기한을 자세히 설명했습니다.

지금도 같은 기준이 적용되나요?

네, 현행 법령의 구조도 같습니다. 판결 당시 토지보상법 시행령 제40조 제3항 제2호였던 거주 요건은 현행 제40조 제5항 제2호로 자리만 옮겼고, 문언은 거의 같습니다. 도시개발법 제24조도 토지보상법에 따라 이주대책을 세우도록 정하고, 제7조는 구역 지정 전에 공람이나 공청회로 주민 의견을 듣도록 정합니다.

현행 제78조 제4항에는 행정청이 아닌 시행자가 이주대책을 세우는 경우 지방자치단체가 비용 일부를 보조할 수 있다는 단서가 있습니다. 다만 이 단서는 시행자의 비용 부담 원칙을 바꾸지 않습니다. 질병 요양, 입영, 취학 같은 부득이한 사유로 살지 않은 경우는 거주 요건의 예외가 됩니다.

도시개발 이주대책 대응 순서

• 기준일 확인 - 도시개발구역 지정 공람공고일을 공보나 시행자 공고문으로 확인합니다.
• 거주 자료 확보 - 공람공고일부터 계약체결일까지 소유와 거주를 보여 주는 등기, 주민등록, 공과금 자료를 모읍니다.
• 선정 결과 대조 - 통지서가 법정 대상자로 보았는지, 시혜적 특별공급으로 보았는지 확인합니다.
• 분양가 항목 검토 - 법정 대상자라면 분양가에 생활기본시설 설치비가 들어갔는지 봅니다.
• 기한 관리 - 선정 결정은 안 날부터 90일, 비용 반환은 청구 기한을 따로 계산합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공람공고일 당시 소유와 이후 계속 거주 여부에 따라 법정 대상자인지와 비용 부담 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 이주대책대상자 선정과 특별공급 분쟁, 생활기본시설비 반환 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 시행자가 공고한 이주대책 기준일이 공람공고일보다 앞서면 어떻게 되나요?
  법정 대상자 여부는 공람공고일 기준으로 가리므로, 시행자가 법령 근거 없이 정한 다른 날은 법정 기준일이 되지 않습니다. 그 날을 이유로 법정 대상자를 빼면 다툴 수 있습니다.
• 공람공고 뒤에 산 집이면 이주대책을 전혀 못 받나요?
  법정 대상자는 아니지만 시행자가 사업 사정을 고려해 시혜적으로 대상자를 넓힐 수 있습니다. 이때 대상 범위와 공급 조건은 시행자 재량이어서, 법정 대상자와 같은 조건을 요구하기는 어렵습니다.
• 공람공고일에 집을 가지고 있었지만 잠시 다른 곳에 살았다면요?
  공람공고일부터 계약체결일이나 수용재결일까지 계속 거주해야 하는 것이 원칙입니다. 다만 질병 요양, 입영, 공무, 취학 같은 부득이한 사유로 살지 않은 경우는 예외가 됩니다.
• 세입자도 이주대책대상자가 될 수 있나요?
  다른 사람 소유 건축물에 사는 세입자는 원칙적으로 이주대책대상자에서 빠집니다. 다만 같은 사업지구에 주거용 건축물을 가진 사람이 다른 집에 세 들어 사는 경우는 제외 대상이 아닙니다.
• 생활기본시설에는 무엇이 들어가나요?
  이주정착지에 대한 도로, 급수시설, 배수시설, 그 밖의 공공시설 등 통상적인 수준의 생활기본시설입니다. 법정 대상자에게는 이 비용을 시행자가 부담하고, 비용 기준은 대통령령으로 정합니다.
• 이주자 아파트를 받을 권리를 팔 수 있나요?
  이주대책으로 주택지나 주택을 공급받기로 결정된 권리는 소유권이전등기를 마칠 때까지 상속을 빼고는 전매할 수 없습니다. 이를 어기면 시행자는 이주대책 대신 이주정착금으로 지급하게 됩니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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