재개발·재건축

재개발구역 세입자인데 이사 나갈 때 주거이전비를 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

네, 재개발 정비구역의 주거용 건물에 세 들어 사는 세입자는 정비구역 지정 공람공고일 당시 3개월 이상 거주했다면 가구원수에 따른 4개월분의 주거이전비를 받을 수 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 시행령 제54조 제4항과 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제2항이 그 기준입니다. 지금은 주민등록초본으로 공람공고일 당시 전입 기간이 3개월을 넘는지부터 확인하십시오.

세입자라고 해서 조합과 따로 보상 계약서를 써 두어야 주거이전비가 생기는 것은 아닙니다. 요건을 갖추면 법령에 따라 주어집니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 3월 재개발 예정지의 다세대주택에 보증금 1억 2천만원으로 전세를 얻어 부부와 자녀 1명이 살았습니다. 그해 9월 정비구역 지정을 위한 주민공람 공고가 났고, 2025년 관리처분계획인가 뒤 조합은 2026년 봄까지 이사하라는 안내문을 보냈습니다. 집주인은 「보상은 소유자만 받는다」고 했고, A씨는 보증금만 돌려받고 나가야 하는지 물었습니다. 공고일 당시 이미 6개월을 살았으므로 A씨는 3인 가구 기준 4개월분 주거이전비 대상에 해당합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재개발구역 세입자는 어떤 요건을 갖춰야 주거이전비를 받나요?

주거용 건축물의 세입자가 기준 시점에 그 구역에서 3개월 이상 살았으면 4개월분의 주거이전비를 받습니다. 무상으로 사는 거주자도 포함되지만, 이주대책대상자인 세입자는 빠집니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」은 정비사업의 손실보상에 토지보상법을 준용하도록 정하고 있습니다.

무허가건축물에 세 들어 사는 경우에는 기준이 더 엄격합니다. 기준 시점 당시 그 구역에서 1년 이상 살았어야 주거이전비를 받습니다. 거주 사실은 주민등록 외에 공과금 납부 내역 같은 자료로도 증명할 수 있습니다.

거주 기간 3개월은 언제를 기준으로 계산하나요?

재개발 정비사업에서 주거이전비 대상자를 가리는 기준 시점은 정비구역 지정을 위한 주민공람 공고일입니다. 사업시행계획인가일이 아니라 그보다 앞선 공람공고일에 3개월 이상 살고 있었는지를 봅니다. 공람공고일 뒤에 전입한 세입자는 원칙적으로 대상에서 빠집니다.

공람공고는 정비계획의 입안권자가 지방자치단체 공보 등에 공고하는 절차입니다. 구청 홈페이지 고시·공고란이나 정비사업 정보몽땅 같은 공개 자료에서 날짜를 확인할 수 있습니다.

주거이전비 금액은 어떻게 정해지나요?

금액은 통계작성기관이 발표하는 도시근로자가구의 가구원수별 월평균 명목 가계지출비에 4개월을 곱해 정합니다. 가구원이 많을수록 금액이 커지고, 5인 이상 가구는 별도 산식이 있습니다. 보증금 액수와는 관계가 없습니다.

주거이전비를 받기 전에도 집을 비워줘야 하나요?

아닙니다. 관리처분계획인가 고시가 있으면 세입자는 원칙적으로 집을 쓰지 못하지만, 토지보상법에 따른 손실보상이 끝나지 않았으면 계속 사용할 수 있습니다. 대법원 2021. 8. 26. 선고 2019다235153 판결은 사업시행자가 세입자에게 집을 넘겨받으려면 협의나 재결로 정해진 주거이전비 등을 먼저 지급해야 한다고 보았습니다.

같은 판결은 주거이전비 자체를 다투는 것은 인도 소송이 아니라 재결 절차와 행정소송으로 해야 한다고 보았습니다. 금액에 이의가 있으면 수용재결 단계에서 의견을 내야 합니다.

세입자도 이주대책(입주권)을 받을 수 있나요?

원칙적으로 받지 못합니다. 토지보상법 시행령은 남의 건물에 사는 세입자를 이주대책대상자에서 뺍니다. 다만 같은 사업지구 안에 주거용 건물을 가진 사람이 다른 사람 집에 세 들어 사는 경우는 예외입니다. 세입자에게는 임대주택 공급이나 임시거주시설 같은 별도 조치가 적용됩니다. 토지보상법은 2026. 12. 17.부터 개정 규정이 단계적으로 시행되므로, 보상 협의 시점의 조문을 다시 확인해야 합니다.

재개발 주거이전비 대응 순서

• 공람공고일 확인 - 구청 고시·공고에서 정비구역 지정을 위한 주민공람 공고일을 찾습니다. 이 날짜가 대상자 판단의 기준입니다.
• 거주 기간 증명 자료 확보 - 주민등록초본, 임대차계약서, 공과금 납부 내역을 모읍니다. 전입 신고가 늦었다면 실제 거주를 보여 줄 자료가 필요합니다.
• 가구원수 확정 - 공람공고일 당시 함께 산 가족 수를 정리합니다. 금액이 가구원수에 따라 달라집니다.
• 보상 협의안 검토 - 조합이 보낸 손실보상 협의안에 주거이전비가 빠졌는지, 가구원수가 맞는지 봅니다. 빠졌다면 서면으로 이의를 남깁니다.
• 재결·명도 대응 - 협의가 안 되면 수용재결 절차에서 의견을 내고, 보상 전 명도 소송에는 손실보상 미완료를 주장합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 무허가건축물이거나 공람공고일 전후로 전입과 전출이 반복됐다면 주민등록 이력과 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재개발 조합과의 명도·보상 분쟁에서 세입자와 소유자를 대리합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 전입신고를 늦게 했는데 주거이전비를 못 받나요?
  실제 거주를 증명하면 받을 여지가 있습니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제3항은 거주사실을 같은 시행규칙 제15조 제1항 각 호의 방법으로 증명할 수 있다고 정합니다. 주민등록 외에 공과금 납부 내역, 임대차계약서, 우편물 수령 기록처럼 공람공고일 당시 그 집에 살았다는 자료를 모아 두십시오.
• 무허가 건물에 세 들어 살면 어떻게 되나요?
  무허가건축물 세입자는 거주 기간 요건이 1년으로 늘어납니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제2항 단서에 따라 기준 시점 당시 그 사업지구 안에서 1년 이상 거주했으면 일반 세입자와 같은 4개월분 주거이전비를 받습니다. 1년이 안 되면 대상에서 빠집니다.
• 집주인한테 공짜로 얹혀사는 가족도 받을 수 있나요?
  받을 수 있습니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제2항은 주거이전비 대상인 세입자에 무상으로 사용하는 거주자를 포함한다고 정합니다. 다만 소유자 본인의 세대원이라면 소유자 몫 2개월분 주거이전비로 처리되는지 따로 확인해야 합니다.
• 집주인이 받는 주거이전비와 세입자 몫은 다른가요?
  다릅니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제1항은 주거용 건축물 소유자에게 가구원수에 따라 2개월분을 주되, 소유자가 실제로 거주하지 않으면 주지 않도록 정합니다. 세입자 몫은 같은 조 제2항의 4개월분이고, 두 권리는 서로 별개입니다.
• 주거이전비를 안 줬는데 조합이 명도 소송을 걸었어요?
  손실보상이 끝나지 않았다는 항변을 할 수 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 제81조 제1항 제2호는 손실보상이 완료되지 않은 권리자는 관리처분계획인가 뒤에도 건축물을 사용할 수 있다고 정합니다. 대법원 2019다235153 판결도 주거이전비 지급이 인도보다 먼저라고 보았습니다.
• 주거이전비 금액이 틀리면 어디서 다투나요?
  재결 절차와 행정소송에서 다툽니다. 대법원 2021. 8. 26. 선고 2019다235153 판결은 명도 소송을 맡은 민사법원이 주거이전비 지급을 직접 명하거나 재결을 다시 판단할 수 없다고 보았습니다. 수용재결에 대한 이의신청이나 보상금 증액 소송으로 금액을 다투어야 합니다.

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