법무법인 윤성의 상담 서비스
서비스 소개
행정·복지 가이드 목록

행정처분 대응

도로 예정지 가설건축물에서 가게를 했는데 철거되면 영업손실 보상을 받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

받기 어렵습니다. 도시·군계획시설 부지에 허가받은 가설건축물은 사업이 시행되면 소유자가 자기 비용으로 철거해야 하고 보상을 청구할 수 없어, 그 건물을 빌린 임차인도 영업손실 보상을 청구할 수 없습니다. 지금은 건축물대장의 가설건축물 여부와 계획시설 결정 고시일을 확인해 두십시오.

그 자리에서

가설건축물 철거 계고나 이주 요구를 받았다면, 건물주가 받은 가설건축물 허가서와 도시·군계획시설 결정 고시일부터 확인하십시오. 허가 당시 이미 계획시설 부지였다면 영업손실 보상을 받기 어렵습니다.

철거가 확정됐다는 이유로 임대차 관계까지 그냥 포기할 필요는 없습니다. 영업손실 보상과 별개로 건물주와의 보증금 문제는 따로 정리할 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 B씨 소유 가설건축물을 빌려 신발 가게를 운영해 왔습니다. 이 건물은 B씨가 2020년 도시계획도로 부지로 결정된 땅에 가설건축물 허가를 받아 지은 것이었습니다. 2026년 시가 도로 개설사업을 시작하면서 보상 없이 이주를 요구하고 철거 대집행 절차에 들어갔습니다. 계획시설 부지에 허가받은 가설건축물은 소유자가 자기 비용으로 원상회복할 의무를 지고, 소유자가 보상을 청구할 수 없으므로 임차인인 A씨도 영업손실 보상을 청구하기 어렵습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가설건축물이 철거되면 임차인은 영업손실 보상을 받을 수 있나요?

받기 어렵습니다. 도시·군계획시설 부지에 허가받은 가설건축물은 사업이 시행되면 소유자가 자기 비용으로 철거해야 하고 손실보상을 청구할 수 없으며, 이 제한은 영업손실에도 미쳐 임차인도 보상을 청구할 수 없습니다.

대법원은 계획시설 부지라는 사실을 알고 가설건축물을 지었다면 원상회복 의무를 스스로 받아들인 것이므로, 무상 철거가 특별한 희생이 아니라고 보았습니다. 임차인의 권리는 소유자의 이용 권능에 기초한 것이어서 소유자보다 넓은 보상을 받을 수 없다는 이유입니다.

계획시설 부지의 가설건축물은 어떻게 허가되고 철거되나요?

도시·군계획시설 결정 고시일부터 2년이 지나도록 사업이 시행되지 않고 단계별 집행계획에 들어가지 않은 부지에는 가설건축물을 허가할 수 있습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」은 이런 예외적 허가를 정하면서 철거 의무를 함께 붙입니다.

계획시설 부지 가설건축물 흐름

  1. 계획시설 결정 고시

    건축 허가 원칙적 금지

  2. 고시 후 2년 경과

    미집행 부지에 가설건축물 허가 가능

  3. 시행예정일 3개월 전

    소유자 부담 원상회복 명령

  4. 명령 불이행

    행정대집행으로 철거

출처 - 국토계획법 제64조

그 토지에서 계획시설사업이 시행되면 시장·군수는 시행예정일 3개월 전까지 소유자의 부담으로 가설건축물을 철거하는 등 원상회복을 명해야 합니다. 명령을 따르지 않으면 행정대집행으로 철거할 수 있습니다.

일반 건물 임차인은 영업손실 보상을 받나요?

적법한 장소에서 사업인정고시일 등 전부터 인적·물적 시설을 갖추고 계속 영업해 왔다면 받을 수 있습니다. 영업을 폐업하거나 휴업하게 된 손실은 영업이익과 시설 이전비용 등을 고려해 보상합니다.

건물 종류별 임차인 영업손실 보상
계획시설 부지 허가 가설건축물
임차인 영업손실 보상: 청구 어려움
적법한 일반 건물
임차인 영업손실 보상: 요건 충족 시 보상
무허가건축물
임차인 영업손실 보상: 1년 이전 사업자등록 시 가능

근거 - 대법원 2001다7209 판결, 토지보상법 제77조 제1항, 같은 법 시행규칙 제45조

그래서 같은 사업구역 안에서도 건물이 가설건축물인지, 일반 건물인지에 따라 임차인의 보상이 갈립니다. 영업에 허가가 필요한 업종이라면 사업인정고시일 등 전에 허가를 받아 그 내용대로 영업해 왔어야 합니다.

가설건축물 임차 영업 대응 순서

  • 건물 성격 확인 - 건축물대장에서 가설건축물인지, 허가 조건에 철거 의무가 있는지 확인합니다.
  • 계획시설 결정 시점 확인 - 도시·군계획시설 결정 고시일과 가설건축물 허가일을 비교합니다. 허가가 결정 뒤라면 보상이 제한됩니다.
  • 원상회복 명령 검토 - 시행예정일 3개월 전까지 적법하게 명령이 나왔는지 봅니다. 절차 하자가 있으면 대집행을 다툴 여지가 있습니다.
  • 임대차 정리 - 건물주에게 보증금 반환과 남은 기간의 처리를 요구합니다. 계약서에 철거 관련 특약이 있는지 봅니다.
  • 이전 준비 - 대집행 일정에 맞춰 영업 시설과 재고를 옮길 장소를 확보합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가설건축물 허가 조건이나 임대차계약서에 철거 시 보상 약정이 따로 있거나 건물이 가설건축물 범위를 넘어 증축된 경우라면 허가서와 계약서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 공익사업 편입에 따른 영업손실 보상과 행정대집행 관련 행정소송을 수행합니다.

실무상 착안점

가설건축물을 빌려 장사하는 분들은 일반 상가처럼 철거되면 영업보상을 받을 거라고 기대합니다. 하지만 계획시설 부지의 가설건축물은 처음부터 철거를 전제로 허가된 건물이어서, 소유자도 임차인도 보상에서 빠지는 것이 원칙입니다. 계약 전에 건축물대장을 확인하지 않으면 이 사실을 철거 통지를 받고서야 알게 됩니다.

이 상황에서 남는 다툼은 절차와 임대차입니다. 원상회복 명령이 시행예정일 3개월 전까지 적법하게 나왔는지, 계고와 대집행영장 통지가 제대로 이뤄졌는지를 문서로 확인해야 합니다. 건물주와 주고받은 임대차계약서의 철거 특약과 보증금 반환 약정도 함께 봐야 합니다.

이 문서들은 대집행 취소소송이나 집행정지 신청에서 절차 하자를 주장하는 근거가 되고, 건물주를 상대로 한 보증금 반환 소송에서는 계약 종료 시점과 책임을 정하는 증거가 됩니다. 보상이 막혔다면 임대차에서 회수할 수 있는 몫을 먼저 확보하는 것이 현실적인 대응입니다.

— 허진영 변호사 · 행정·복지

관련 수행 이력

법무법인 윤성은 공익사업 편입에 따른 영업손실 보상과 행정대집행 관련 행정소송을 수행해 왔으며, 건물의 허가 성격과 계획시설 결정 시점을 먼저 확인한 뒤 보상 청구, 대집행 절차 다툼, 임대차 정리 중 실익이 있는 방향으로 대응합니다.

  • 행정처분 취소·집행정지
  • 명도·임대차 분쟁
  • 가압류·가처분 신청
  • 강제집행·채권추심

건수·결과·사건번호는 표기하지 않습니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

임대차계약서·건축물대장·원상회복 명령서와 대집행 계고서·사업자등록증을 준비해 주시면, 가설건축물 해당 여부·영업손실 보상 가능성·대집행 절차 하자와 보증금 반환을 변호사가 함께 검토해 드립니다.

이 상황으로 시작하기채팅으로 시작 · 회원가입 없이

질문을 정리하는 과정은 상담 범위를 미리 정하거나 제한하지 않습니다. 자료 제출과 유료 상담은 선택이고, 정보만 확인하고 끝내셔도 됩니다. 온라인 상담은 55,000원부터입니다.

비슷한 상황

출처

2026.09.30 기준으로 조문을 확인했습니다.

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성