행정처분 대응

가설건축물을 빌려 장사하다 공익사업에 편입되면 영업손실보상을 받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.11 갱신

존치기간 안에 다른 공익사업으로 가설건축물 영업을 못 하게 됐다면 영업손실보상을 받을 수 있지만, 존치기간이 끝난 뒤의 영업은 원칙적으로 보상 대상이 아닙니다. 대법원은 사업인정고시 때 존치기간이 한 달 남은 가설건축물 임차인의 영업손실보상을 인정한 원심을 파기했습니다. 지금은 가설건축물대장에서 존치기간 만료일과 사업인정고시일을 나란히 확인하십시오.

가설건축물에서 하는 영업이라고 해서 처음부터 영업손실보상을 포기할 필요는 없습니다. 존치기간이 남아 있는 동안 다른 공익사업 때문에 영업을 못 하게 됐다면 보상 대상이 될 수 있습니다.

이런 상담이 많습니다

H씨는 2021년부터 주차장 예정지에 허가받아 지은 가설건축물 한 동을 빌려 식자재 도소매업을 해 왔습니다. 가설건축물의 존치기간은 2024년 8월까지였는데, 그 한 달 전 이 땅이 공공주택사업 구역에 편입됐고 시청은 존치기간 연장을 받아 주지 않았습니다. H씨는 그 뒤로도 2년 넘게 영업하다 가게를 비웠고, 토지수용위원회는 지장물 보상만 인정하고 영업손실보상은 받아들이지 않았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

가설건축물에서 하던 영업도 영업손실보상 대상인가요?

존치기간 안에 다른 공익사업으로 영업을 못 하게 됐다면 원칙적으로 대상입니다. 영업손실보상은 사업인정고시일 전부터 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속 해 온 영업에 대해 영업이익과 시설 이전비용 등을 고려해 지급합니다.

대법원 2025. 12. 11. 선고 2024두66136 판결은 허가받은 가설건축물의 소유자나 임차인은 도시계획시설사업이 시행되지 않는 한 존치기간 안에는 그 건물을 쓸 수 있다는 정당한 기대를 가지며, 이는 법적으로 보호받는 이익이라고 보았습니다. 그래서 다른 공익사업 때문에 존치기간까지 영업을 하지 못하게 됐다면 특별한 희생을 입은 것으로 볼 수 있습니다.

존치기간이 끝난 뒤에도 보상받을 수 있나요?

원칙적으로 받기 어렵습니다. 가설건축물은 한시적 사용과 원상회복을 전제로 예외적으로 허용되고, 존치기간 연장허가는 행정청의 재량입니다. 그래서 존치기간이 연장될 것이라는 기대는 특별한 사정이 없으면 단순한 사실상의 기대에 그칩니다.

같은 판결은 존치기간 만료 뒤 다른 공익사업으로 영업을 못 하게 된 영업자는, 사업인정고시 당시 만료 뒤에도 계속 영업할 수 있으리라는 정당한 기대가 있었다는 등 특별한 사정이 없으면 영업손실보상을 청구할 수 없다고 보았습니다. 정당한 기대가 있었는지는 허가와 연장 경위, 사업인정고시 당시 남은 존치기간, 사업 진행 경과, 영업 내용을 종합해 판단합니다.

판결 사안에서는 사업인정고시 때 남은 존치기간이 한 달 정도였고, 원고는 만료 뒤 약 2년 5개월을 더 영업했습니다. 대법원은 영업손실보상 대상이라고 본 원심을 파기하고 서울고등법원으로 돌려보냈고, 정당한 기대가 있었는지는 환송 후 다시 심리됩니다.

도시계획시설사업 때문에 철거되면 어떻게 되나요?

도시계획시설사업이 시행돼 철거되는 경우에는 영업손실보상을 받을 수 없습니다. 도시계획시설 부지에 허가받은 가설건축물은 그 사업이 시행되면 소유자 부담으로 철거 등 원상회복을 해야 하기 때문입니다.

소유자가 보상을 청구할 수 없으면 그 건물을 빌려 쓰는 임차인도 철거에 따른 영업손실보상을 청구할 수 없습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」도 같은 원상회복 의무를 둡니다.

가설건축물 영업손실보상 대응 순서

• 허가 내용 확인 - 가설건축물 허가서와 가설건축물대장으로 존치기간과 연장 이력을 확인합니다. 사업인정고시일에 남은 기간이 출발점입니다.
• 사업 종류 확인 - 편입된 사업이 그 부지의 도시계획시설사업인지 다른 공익사업인지 확인합니다. 도시계획시설사업이면 보상받기 어렵습니다.
• 영업 실적 정리 - 사업자등록증, 부가가치세 신고서, 임대차계약서로 영업 기간과 이익을 정리합니다. 사업인정고시일 전부터 계속 영업했음을 보여 줍니다.
• 정당한 기대 자료 수집 - 연장허가가 반복된 경위, 연장 거부의 재량권 일탈 여부를 보여 줄 자료를 모읍니다. 만료 뒤 기간 보상을 주장할 근거가 됩니다.
• 재결 불복 - 재결서를 받은 날부터 30일 안에 이의신청하거나 90일 안에 행정소송을 냅니다. 보상금 증액 소송은 사업시행자를 피고로 합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 가설건축물이 허가 범위를 넘어 지어졌거나 영업에 별도 허가가 필요한 업종이면 허가서와 대장을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 수용재결과 손실보상금 증액 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 영업손실보상을 받으려면 어떤 영업이어야 하나요?
  사업인정고시일 전부터 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속 해 온 영업이어야 합니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제45조 제1호가 정한 요건입니다. 관계 법령상 허가가 필요한 영업이면 같은 조 제2호에 따라 사업인정고시일 전에 허가를 받아 그 내용대로 하고 있어야 합니다.
• 가설건축물은 적법한 장소로 인정되나요?
  허가받은 가설건축물이면 존치기간 안에서는 인정될 수 있습니다. 대법원 2025. 12. 11. 선고 2024두66136 판결은 허가받은 가설건축물 영업자가 존치기간 안에는 건물을 쓸 수 있다는 정당한 기대를 가지고, 다른 공익사업으로 그 기간까지 영업을 못 하게 되면 특별한 희생을 입었다고 볼 수 있다고 했습니다.
• 존치기간이 끝나면 보상이 안 되나요?
  특별한 사정이 없으면 보상받기 어렵습니다. 대법원 2025. 12. 11. 선고 2024두66136 판결은 존치기간 연장은 행정청의 재량이어서 연장에 대한 기대는 단순한 사실상의 기대라고 보았습니다. 연장허가가 분명했거나 거부가 재량권 일탈·남용인 사정 등 정당한 기대를 보여 주는 자료가 있어야 합니다.
• 가설건축물 존치기간은 얼마인가요?
  도시·군계획시설 부지 등에 허가받는 가설건축물의 존치기간은 3년 이내입니다. 건축법 시행령 제15조 제1항 제2호는 존치기간을 3년 이내로 하되 도시·군계획사업이 시행될 때까지 연장할 수 있다고 정합니다. 연장은 신청해야 하고 허가 여부는 행정청이 정합니다.
• 임차인도 영업손실보상을 직접 청구하나요?
  임차인이 직접 영업하고 있었다면 영업자로서 청구합니다. 다만 대법원 2001. 8. 24. 선고 2001다7209 판결은 도시계획사업으로 가설건축물을 철거하는 경우 소유자가 보상을 청구할 수 없으면 그 이용권에 기댄 임차인도 영업손실보상을 청구할 수 없다고 보았습니다. 어떤 사업으로 철거되는지부터 확인하십시오.
• 수용재결에는 언제까지 행정소송을 내나요?
  재결서를 받은 날부터 90일 안에 냅니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제85조 제1항은 이의신청을 거쳤다면 이의신청 재결서를 받은 날부터 60일 안에 내도록 정합니다. 보상금 증감 소송이면 같은 조 제2항에 따라 영업자는 사업시행자를 피고로 합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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