재개발·재건축

분양신청을 안 해 현금청산자가 됐는데 조합이 부과금을 내라고 하면요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

원칙적으로 내지 않아도 됩니다, 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 되면 조합원 지위를 잃으므로 조합은 부과금을 부과·징수할 수 없습니다. 대법원은 정관·총회 결의·약정으로 사업비 분담을 미리 정한 경우에만 청산절차에서 정산을 허용합니다. 지금은 조합 정관에 현금청산대상자 사업비 분담 조항이 있는지부터 확인하십시오.

현금청산대상자가 되었다면 조합이 조합원에게 매기는 부과금 고지서를 그대로 내야 한다고 생각하지 않으셔도 됩니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 재개발구역 안의 단독주택 소유자로 조합원이 되었지만, 2024년 분양신청기간에 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 되었습니다. 2025년 조합은 사업비가 늘었다며 총회 의결로 조합원 부과금을 정하고 A씨에게도 3,200만원을 부과했습니다. 조합은 A씨가 조합원이던 기간에 쓴 사업비를 나눠 내야 한다고 주장합니다. A씨는 정관을 찾아보았지만 현금청산대상자의 사업비 분담 규정은 보이지 않았습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양신청을 안 해 현금청산대상자가 되면 조합 부과금을 내야 하나요?

원칙적으로 내지 않습니다. 현금청산대상자가 되면 조합원 지위를 잃기 때문에, 조합은 조합원에게만 매길 수 있는 부과금을 현금청산대상자에게 부과·징수할 수 없습니다.

2026. 9. 29. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」은 사업시행자가 토지등소유자에게 정비사업비와 사업 수입의 차액을 부과금으로 부과·징수할 수 있다고 정합니다. 대법원 2014. 12. 24. 선고 2013두19486 판결은 같은 취지의 구법 조항에 대해, 조합원이 분양신청을 하지 않는 등 현금청산대상자가 되면 조합원 지위를 잃으므로 조합은 부과금을 부과·징수할 수 없다고 판단했습니다.

분양신청을 하지 않은 사람, 분양신청기간 종료 전에 신청을 철회한 사람, 관리처분계획에서 분양대상에서 제외된 사람이 현금청산대상자입니다. 사업시행자는 이들과 토지·건축물 손실보상에 관한 협의를 해야 합니다.

조합원이던 기간의 사업비는 전혀 부담하지 않나요?

미리 정해 둔 경우에만 부담합니다. 현금청산대상자가 조합원 지위를 잃기 전까지 발생한 사업비 중 일정 부분을 분담한다는 내용을 정관, 조합원총회 결의, 조합과 조합원 사이의 약정 등으로 미리 정해 두었다면 조합은 청산절차에서 이를 정산하거나 따로 반환을 구할 수 있습니다.

위 판결은 이런 사전 규정이 없는 사안에서 조합의 사업비 공제 주장을 받아들이지 않았습니다. 그래서 A씨의 경우 현금청산대상자가 된 뒤 열린 총회 결의만으로 부과금을 매긴 것이라면 효력을 다툴 수 있습니다. 부과금과 연체료의 부과·징수에 필요한 사항은 정관등으로 정하게 되어 있으므로, 정관 원문과 개정 이력을 확인해야 합니다.

조합이 부과금을 시장·군수에게 맡겨 강제징수할 수 있나요?

조합원인 토지등소유자가 부과금을 체납하면 조합은 시장·군수등에게 부과·징수를 위탁할 수 있고, 시장·군수등은 지방세 체납처분의 예에 따라 징수할 수 있습니다. 다만 현금청산대상자에게는 애초에 부과금을 부과할 수 없으므로, 위탁 징수 통지가 와도 부과의 근거부터 다퉈야 합니다.

현금청산대상자 부과금 대응 순서

• 지위 상실 시점 확인 - 분양신청기간 종료일과 관리처분계획 인가일을 확인합니다. 조합원 지위를 잃은 날의 기준입니다.
• 정관·총회 결의 확인 - 현금청산대상자의 사업비 분담을 정한 조항이나 결의가 지위 상실 전부터 있었는지 봅니다. 없으면 부과 근거가 없습니다.
• 부과 통지 검토 - 부과금 고지서의 근거 조항과 산정 기간을 확인합니다. 조합원 부과금으로 매겼다면 다툼의 대상입니다.
• 이의 제기 - 조합에 부과 근거가 없다는 내용증명을 보내고, 위탁 징수가 시작되면 행정소송으로 다툽니다.
• 청산금 협의 - 손실보상 협의에서 사업비 공제를 주장하면 사전 규정 여부를 따지고, 협의 지연 시 지연이자를 청구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조합과 따로 사업비 분담 약정서를 썼거나 관리처분계획에 분담 내용이 들어 있다면 그 문서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재개발·재건축 현금청산과 조합 부과금 관련 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 조합은 누구에게 부과금을 매길 수 있나요?
  토지등소유자인 조합원에게 매길 수 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 제93조 제1항은 사업시행자가 토지등소유자로부터 정비사업비와 사업 수입의 차액을 부과금으로 부과·징수할 수 있다고 정합니다. 현금청산대상자는 조합원 지위를 잃었으므로 여기에서 빠집니다.
• 어떤 경우에 현금청산대상자가 되나요?
  분양신청을 하지 않은 사람, 분양신청기간 종료 전에 철회한 사람, 법상 분양신청을 할 수 없는 사람, 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 사람입니다. 도시 및 주거환경정비법 제73조 제1항이 이들과 손실보상 협의를 하도록 정합니다.
• 현금청산대상자에게 부과금을 매길 수 있나요?
  매길 수 없습니다. 대법원 2014. 12. 24. 선고 2013두19486 판결은 조합원이 현금청산대상자가 되면 조합원 지위를 잃으므로 조합이 부과금을 부과·징수할 수 없다고 판단했습니다. 사업비 분담을 정관 등으로 미리 정한 경우에만 청산절차에서 정산하거나 반환을 구할 수 있습니다.
• 부과금 규정은 어디에 정하나요?
  정관등에 정합니다. 도시 및 주거환경정비법 제93조 제3항은 부과금과 연체료의 부과·징수에 필요한 사항을 정관등으로 정하도록 합니다. 현금청산대상자의 사업비 분담도 정관이나 총회 결의, 약정에 미리 있어야 효력이 인정됩니다.
• 조합이 청산금 협의를 미루면 어떻게 되나요?
  지연이자를 받을 수 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 제73조 제3항은 사업시행자가 협의기간 만료 다음 날부터 60일을 넘겨 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 내면 지연일수에 따른 이자를 지급하도록 하고, 이율은 100분의 15 이하에서 대통령령으로 정합니다.
• 부과금을 안 내면 강제징수를 당하나요?
  조합원이라면 그럴 수 있습니다. 도시 및 주거환경정비법 제93조 제4항·제5항은 부과금 체납 시 조합이 시장·군수등에게 징수를 위탁할 수 있고, 시장·군수등은 지방세 체납처분의 예에 따라 징수하도록 정합니다. 현금청산대상자는 부과 근거가 없으므로 그 점부터 다툽니다.

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