재개발·재건축

재건축 현금청산금에서 조합이 사업비를 빼고 준다는데 따라야 하나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

재건축 현금청산 대상자의 청산금에서 사업비를 빼려면 정관 등에 비용 항목과 분담 기준이 구체적으로 정해져 있어야 합니다. 대법원 2017두48437 판결로 추상적 공제 조항의 효력, 공제할 수 없는 비용, 현행법 기준과 대응 순서를 정리했습니다.

아니요, 「그동안 투입된 사업비용을 공제한다」는 정도의 추상적인 정관 조항만으로는 현금청산금에서 사업비를 뺄 수 없습니다. 대법원은 현금청산 대상자가 부담할 비용의 발생 근거, 분담 기준과 내역, 범위가 정관 등에 구체적으로 정해져 있어야 한다고 보았습니다. 조합이 계산해 온 공제액을 그대로 받아들일 필요는 없고, 산출 근거부터 요구하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 재건축조합원으로 분양신청까지 했지만, 2025. 9. 관리처분계획 인가 뒤 분담금이 예상보다 크게 늘자 분양계약을 체결하지 않았습니다. 조합은 F씨를 현금청산 대상자로 정하고, 2026. 2. 감정평가액 9억원에서 「정비사업비 부담금」 1억 2천만원을 빼고 주겠다고 통보했습니다. 조합이 근거로 든 것은 분양계약을 하지 않으면 그동안 투입된 사업비용을 공제한다는 정관 한 줄이었습니다. F씨는 이 공제가 맞는지, 현금청산금 전액을 청구할 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 정관의 사업비 공제 조항을 어떻게 판단했나요?

조합의 공제 주장을 받아들이지 않은 원심을 유지했습니다. 사안의 원고들은 분양신청을 한 뒤 분양계약 체결을 거부해 현금청산 대상자가 되었습니다. 조합 정관은 분양계약을 체결하지 않으면 「그동안 투입된 사업비용」을 공제하고 현금청산금을 지급한다고 정했고, 조합은 그때까지 생긴 정비사업비에 종전자산 출자비율을 곱한 금액을 빼야 한다고 주장했습니다.

대법원은 현금청산 대상자가 되면 조합원 지위를 잃어 부과금을 낼 의무가 없다고 보았습니다. 다만 조합원 지위를 잃기 전까지 생긴 비용 일부를 분담한다고 정관, 총회 결의, 약정으로 미리 정했다면 청산 과정에서 정산할 수 있습니다. 그 경우에도 비용 항목과 분담 기준이 정관에 특정되거나 특정할 방법이 정해져 있어야 하는데, 이 정관 조항은 그렇지 않았다고 판단했습니다. 정관의 다른 규정이나 도시정비법을 보아도 현금청산 대상자가 부담할 합리적인 비용 항목과 범위를 특정하기 어렵다는 것입니다. 원심도 현금청산 대상자별 분담 내역을 특정하는 총회 결의가 없었다는 점을 지적했습니다.

왜 구체적인 기준이 있어야 하나요?

남은 조합원과의 형평 때문입니다. 남은 조합원은 사업 수입을 반영한 부과금 액수와 분담 내역을 총회에서 결의해 정합니다. 반면 현금청산 대상자는 수입을 따지지 않은 채 탈퇴 시점에 먼저 비용을 떠안고, 조합원 지위를 잃어 그 결정에 참여할 수도 없습니다. 대법원은 조합에서 나갈 기회를 보장하면서 예측하지 못한 과도한 비용으로 그 기회를 막아서는 안 된다고 보았습니다.

부담시킬 수 있는 비용도 탈퇴 시점에서 합리적인 범위로 한정됩니다. 판결은 “분양 수익에만 기여하는 비용은 현금청산 대상자에게 부담하도록 하여서는 안 된다”고 했습니다. 남은 조합원 이익으로만 돌아가는 비용이나 새 건물 형성에만 기여하는 비용도 특별한 사정이 없으면 합리적 범위로 보기 어렵다고 했습니다. 어떤 비용이 부담 대상인지는 그 지출로 현금청산 대상자가 이익을 얻었는지, 그런 목적으로 지출되었는지를 기준으로 지출 시점과 사업 진척 상황까지 함께 봅니다. 예를 들어 조합 설립 초기에 모두를 위해 쓴 비용과 분양 직전에 쓴 홍보비는 다르게 평가될 수 있습니다.

지금 법에서도 같은 결론인가요?

같다고 볼 수 있습니다. 판결은 2013년 개정 전 구법을 적용했지만, 현행법도 정비사업비는 사업시행자가 부담하는 것이 원칙이고, 사업시행자가 토지등소유자에게 비용과 수입의 차액을 부과금으로 걷을 수 있게 할 뿐입니다. 정비사업비의 조합원별 분담내역과 부과금의 금액·징수방법은 총회 의결 사항입니다. 현금청산 대상자에게 탈퇴 전 비용을 부담시키는 일반 규정은 지금도 없어 정관 해석으로 판단해야 합니다. 분양신청을 하지 않아 현금청산자가 된 경우의 부과금 문제는 「분양신청을 안 해 현금청산자가 됐는데 조합이 부과금을 내라고 하면요?」에서 자세히 설명했습니다.

현금청산금 사업비 공제 대응 순서

• 정관 확인 - 현금청산 대상자 비용 부담 조항의 문구, 개정일, 비용 항목·분담 기준이 있는지 확인합니다.
• 총회 결의 확인 - 탈퇴 전 분담 내역을 정한 총회 결의가 있었는지 회의록을 열람합니다.
• 공제 내역 요구 - 조합에 공제액의 항목별 산출 근거를 서면으로 요구합니다.
• 비용 성격 검토 - 분양 수익이나 새 건물에만 기여하는 비용이 섞였는지 가립니다.
• 청산금 청구 - 협의가 안 되면 수용재결이나 매도청구 절차에서, 또는 청산금 청구 소송으로 공제 없는 금액을 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 정관 조항의 구체성과 총회 결의 여부, 조합이 공제하려는 비용의 성격에 따라 공제가 허용되는 범위가 달라집니다. 법무법인 윤성은 재건축·재개발 현금청산금 청구와 조합 상대 정산 분쟁을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 현금청산 대상자가 되면 조합 부과금을 내야 하나요?
  아닙니다. 현금청산 대상자가 되면 조합원 지위를 잃으므로 조합은 부과금을 부과·징수할 수 없다는 것이 대법원 판단입니다. 탈퇴 전 비용 분담은 정관 등에 미리 정한 경우에만 정산할 수 있습니다.
• 분양신청을 했다가 분양계약을 안 해도 현금청산 대상자가 되나요?
  정관 등에서 분양계약을 체결하지 않으면 현금청산한다고 정했다면 그 요건에 따라 현금청산 대상자가 될 수 있습니다. 판결 사안의 원고들도 분양계약 체결을 거부해 현금청산 대상자가 되었습니다.
• 정관에 비용 항목과 기준이 구체적으로 적혀 있으면 공제를 피할 수 없나요?
  그 경우 공제가 허용될 수 있지만, 탈퇴 시점에서 부담하는 것이 타당한 합리적 비용으로 한정됩니다. 분양 수익이나 새 건물 형성에만 기여하는 비용은 빼야 한다는 것이 판례입니다.
• 조합이 현금청산 협의를 미루면 어떻게 되나요?
  협의가 안 되면 조합은 90일 협의기간 만료 다음 날부터 60일 안에 수용재결이나 매도청구를 해야 합니다. 이를 넘기면 지연일수에 따른 이자를 지급해야 합니다.
• 정비사업비 분담내역은 누가 정하나요?
  정비사업비의 조합원별 분담내역과 부과금의 금액·징수방법은 조합 총회의 의결을 거쳐야 합니다. 현금청산 대상자는 조합원 지위를 잃은 뒤에는 이 결의에 참여할 수 없습니다.
• 조합이 공제한 금액을 나중에 돌려받을 수 있나요?
  공제 근거가 없는데 빼고 지급했다면 공제된 금액을 청산금으로 추가 청구할 여지가 있습니다. 판결 사안도 현금청산금 지급 청구 소송에서 조합의 공제 항변이 배척되었습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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