재개발·재건축

재개발 현금청산 협의가 결렬되면 조합이 수용하고 보상금은 언제 가격인가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 청산금 협의가 안 되면 재개발 조합은 수용재결로 현금청산대상자의 땅을 가져갈 수 있고 보상금은 수용재결일 가격으로 정합니다. 도시정비법 제63조와 토지보상법 제67조 제1항, 대법원 판례가 같은 결론입니다. 지금은 관리처분계획 인가·고시일부터 협의 기간과 재결 신청 기간이 지켜졌는지 확인하십시오.

조합이 제시한 청산금을 받아들이지 않았다고 불리해지는 것은 아닙니다. 협의가 안 되면 토지수용위원회가 감정평가를 거쳐 따로 정합니다.

이런 상담이 많습니다

K씨는 재개발구역 안에 상가 건물과 땅을 갖고 있었는데 2024년 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 됐습니다. 관리처분계획 인가 뒤 조합은 청산금으로 8억원을 제시했지만 K씨는 10억원은 받아야 한다며 협의를 거절했습니다. 조합이 2025년 12월 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청하자, K씨는 조합이 자기 땅을 강제로 가져갈 수 있는지, 보상금은 어느 날 가격으로 정하는지 묻습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

청산금 협의가 안 되면 조합이 내 땅을 수용할 수 있나요?

네. 재개발사업의 사업시행자인 조합은 정비구역에서 사업을 하기 위해 토지보상법에 따라 토지·물건 등을 취득하거나 사용할 수 있습니다. 2026. 9. 29. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」은 현금청산대상자와 손실보상 협의가 성립하지 않으면 조합이 수용재결을 신청하도록 정하고 있습니다.

현행법상 조합은 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 안에 분양신청을 하지 않은 사람 등과 손실보상 협의를 해야 하고, 협의가 안 되면 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 안에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다. 재개발사업은 수용재결로, 재건축사업은 원칙적으로 매도청구로 소유권을 가져갑니다.

대법원 2016. 12. 15. 선고 2015두51309 판결도 구 도시정비법 아래에서 청산금 협의가 성립하지 않으면 조합이 토지보상법에 따라 토지수용위원회의 재결로 현금청산대상자의 토지 등 소유권을 취득할 수 있다고 보았습니다.

수용보상금은 어느 날 가격으로 정하나요?

수용재결일의 가격을 기준으로 정합니다. 도시정비법령에는 수용보상금의 가격시점에 관한 규정이 따로 없으므로, 토지보상법에 따라 협의로 정할 때는 협의 성립 당시 가격, 재결로 정할 때는 수용재결 당시 가격이 기준이 됩니다.

대법원 2015두51309 판결도 현금청산대상자의 토지 등에 대한 수용보상금은 수용재결일 가격으로 산정해야 한다고 보았습니다. 다만 해당 정비사업 때문에 오른 가격은 반영하지 않습니다. 재개발 발표 뒤 오른 부분은 보상금에서 빠질 수 있으므로 감정평가서에서 비교표준지와 개발이익 배제 방식을 확인합니다.

조합이 수용재결 신청을 늦추면 어떻게 되나요?

조합이 정해진 60일을 넘겨 수용재결을 신청하면 현금청산대상자에게 지연일수에 따른 이자를 지급해야 합니다. 이자율은 100분의 15 이하 범위에서 대통령령으로 정합니다. 원안 당시 구 도시정비법은 「현금청산대상자가 된 날부터 90일 이내」에 청산하라고만 정했지만, 현행법은 협의 기간·재결 신청 기간·지연이자를 모두 명문으로 두고 있습니다.

또 재결 신청은 사업시행계획인가 때 정한 사업시행기간 안에 해야 합니다. 조합이 재결 신청을 미루면 협의 기간이 끝난 날과 재결 신청일을 비교해 지연이자를 청구할 수 있으므로, 조합에서 받은 통지서의 날짜를 모두 보관해 둡니다.

재개발 현금청산 수용 대응 순서

• 청산 사유 확인 - 분양신청을 하지 않았는지, 철회했는지, 분양대상에서 빠졌는지 확인합니다. 협의 기간의 시작점이 여기서 정해집니다.
• 협의 기간 계산 - 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일, 이어서 60일을 계산합니다. 넘기면 지연이자를 청구합니다.
• 감정평가 대응 - 수용재결 감정평가 때 현장 자료와 의견서를 냅니다. 재결일 가격과 개발이익 배제 방식을 확인합니다.
• 이의신청 - 재결서 정본을 받은 날부터 30일 안에 중앙토지수용위원회에 이의를 신청합니다. 재감정으로 금액이 바뀔 수 있습니다.
• 보상금 증액 소송 - 재결서를 받은 날부터 90일 또는 이의재결서를 받은 날부터 60일 안에 소송을 냅니다. 보상금은 이의를 유보하고 수령할 수 있습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 재건축 사업이거나 관리처분계획이 무효·취소돼 다시 수립된 경우라면 적용 절차와 가격시점이 달라질 수 있으므로 인가 고시문을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재개발 현금청산과 수용보상금 증액 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 현금청산 협의는 언제 시작하나요?
  사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 안에 분양신청을 하지 않은 자, 분양신청을 철회한 자, 분양대상에서 제외된 자 등과 손실보상 협의를 해야 합니다. 분양신청기간 종료일 다음 날부터 협의를 시작할 수도 있습니다.
• 협의가 안 되면 조합은 무엇을 하나요?
  협의 기간 만료일 다음 날부터 60일 안에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다. 재개발사업은 수용재결로 소유권을 취득하는 것이 일반적입니다. 대법원 2016. 12. 15. 선고 2015두51309 판결도 조합이 재결로 현금청산대상자의 토지 등을 취득할 수 있다고 보았습니다.
• 보상금 가격시점은 언제인가요?
  재결로 정하는 경우 수용재결 당시 가격이 기준입니다. 토지보상법 제67조 제1항은 협의에 의한 경우 협의 성립 당시, 재결에 의한 경우 수용 또는 사용의 재결 당시 가격을 기준으로 정합니다. 도시정비법에는 가격시점 규정이 따로 없어 이 조항이 적용됩니다.
• 재개발 발표 뒤 오른 땅값도 반영되나요?
  해당 공익사업 때문에 오른 부분은 반영하지 않습니다. 토지보상법 제67조 제2항은 보상액 산정 때 그 공익사업으로 토지 등의 가격이 변동된 것을 고려하지 않는다고 정합니다. 감정평가서에서 개발이익을 어떻게 뺐는지 확인하고 이견이 있으면 이의신청 때 다툽니다.
• 조합이 재결 신청을 늦추면 이자를 받나요?
  받을 수 있습니다. 사업시행자가 60일 기간을 넘겨 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하면 해당 토지등소유자에게 지연일수에 따른 이자를 지급해야 하고, 이율은 100분의 15 이하 범위에서 대통령령으로 정합니다.
• 수용재결 금액에 불만이면 어떻게 하나요?
  재결서 정본을 받은 날부터 30일 안에 이의신청을 할 수 있습니다. 지방토지수용위원회 재결이면 그 위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 신청합니다. 이의신청 없이 바로 소송을 낼 수도 있는데, 재결서를 받은 날부터 90일 안에 제기해야 합니다.

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