재개발·재건축

관리처분인가만 나면 재건축조합이 단지 땅 취득시효를 이어받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.12 갱신

아니요, 관리처분계획 인가·고시만으로는 아파트 소유자들의 단지 땅 점유가 재건축조합에 넘어가지 않아 취득시효도 바로 이어받지 못합니다. 대법원은 조합이 이주나 매매대금 지급으로 실제 점유를 넘겨받았는지를 따져야 한다고 판단했습니다. 지금은 이주 완료일과 인도 확인서부터 정리해 두십시오.

관리처분계획 인가를 받았다고 단지 땅 전체를 이미 조합이 점유하고 있다고 주장할 필요는 없습니다. 실제 인도를 받은 뒤에는 그 점유를 승계했다고 주장하면 됩니다.

이런 상담이 많습니다

1970년대에 지은 대단지 아파트는 지금도 단지 안 도로, 놀이터, 관리사무소 부지 일부가 옛 공공 사업주체 명의로 남아 있었습니다. 이 단지 일부를 맡은 H재건축조합은 2024년 관리처분계획 인가·고시를 받은 뒤, 주민들이 40년 넘게 써 온 땅이니 조합이 점유를 이어받아 취득시효가 완성됐다며 소유권이전등기를 구했습니다. 같은 단지의 나머지 동을 맡은 I재건축조합도 2025년 인가·고시를 받고 공동시설 부지 지분을 요구했습니다. 사업주체 측은 인가·고시만으로 조합이 점유를 넘겨받은 것은 아니라고 다툽니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

관리처분계획 인가·고시만 나면 조합이 주민들의 점유를 이어받나요?

이어받지 못합니다. 대법원 2026. 1. 8. 선고 2023다211741 판결은 관리처분계획 인가·고시가 있었다는 사정만으로 정비구역 안 토지와 건축물에 대한 소유자들의 점유가 재건축조합에 곧바로 승계되지는 않는다고 판단했습니다.

2026. 10. 4. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」(도시정비법)은 인가·고시가 있으면 종전 소유자 등이 이전고시가 있는 날까지 토지·건축물을 사용하거나 수익할 수 없다고 정합니다. 대법원은 이 조항이 조합에게 소유자를 상대로 인도를 청구할 권리를 주는 것일 뿐, 점유가 아직 소유자에게 남아 있다는 것을 전제로 한다고 보았습니다.

재건축조합에는 원칙적으로 토지 등을 수용하거나 사용할 권한이 없어서, 협의가 되지 않는 소유자에게는 매도청구소송을 내야 합니다. 이때 조합의 대금 지급과 소유자의 이전·인도 의무는 동시이행 관계라는 점도 판단 근거가 됐습니다.

그러면 조합은 언제 점유를 승계했다고 볼 수 있나요?

소유자들에게서 자발적으로 점유를 넘겨받거나, 분양신청을 하지 않은 사람 등에게 매매대금을 모두 지급해 인도를 받은 때입니다. 이 사건 H조합에 해당하는 원고에 대해 대법원은 이주가 끝난 무렵에는 점유 승계를 마쳤고 소유자들의 취득시효 완성에 따른 등기청구권도 승계했다고 보아, 원심의 이유는 부적절했지만 결론은 정당하다고 판단했습니다.

점유자의 승계인은 자기 점유만 주장할 수도 있고 앞 점유자의 점유를 아울러 주장할 수도 있습니다. 앞 점유자의 점유를 합쳐 20년을 채우는 방식이므로, 그 점유를 언제 넘겨받았는지가 출발점이 됩니다.

여러 단지가 함께 쓰던 공동시설 부지는 누가 청구하나요?

각 단지 구분소유자들의 점유를 실제로 넘겨받은 쪽이 그 몫을 청구합니다. 이 사건에서 단지 안 공동시설은 두 단지 구분소유자들이 입주자대표회의를 통해 공동으로 점유해 왔습니다. 대법원은 먼저 이주를 마친 조합이 공동시설을 직접 점유하기 시작했더라도 다른 단지 구분소유자들을 위해 점유하는 것은 아니므로, 그들의 점유가 그 조합에 넘어간 것은 아니라고 보았습니다.

그래서 다른 단지 조합(독립당사자참가인)이 인가·고시만으로 점유를 승계했다고 본 원심 부분은 파기됐고, 공동시설 부분은 서울고등법원에 환송됐습니다. 그 단지 구분소유자들이 공동시설 점유까지 조합에 넘겨주었는지, 등기청구권을 행사할 사람이 누구인지는 환송 뒤 다시 판단합니다.

사업주체 명의로 남은 공용부분도 취득시효 대상이 되나요?

될 수 있습니다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 시행 전에 지어져 지하실·공동변소 같은 공용부분이 공용부분으로 등기되지 못하고 사업주체 명의로 남은 경우, 구분소유자들이 그동안 점유·사용한 사실로 취득시효를 주장하는 것이 그 법의 취지에 어긋나지 않는다고 본 원심 판단이 유지됐습니다. 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하면 등기함으로써 소유권을 취득하고, 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정됩니다.

재건축 단지 취득시효 대응 순서

• 등기 현황 조사 - 단지 안 필지별로 아직 사업주체 명의인 지분을 뽑습니다. 아파트 부지, 도로, 복리시설 부지로 나눠 정리합니다.
• 점유 주체 정리 - 각 부지를 누가 써 왔는지(동별 구분소유자, 상가 소유자, 입주자대표회의)를 확인합니다. 공동점유면 단지별 몫을 따로 계산합니다.
• 점유 개시 시점 확인 - 관리권을 넘겨받은 해, 관리규약 제정일 등 점유가 시작된 날을 서류로 정합니다. 20년 계산의 기준입니다.
• 점유 승계 증명 - 이주 완료일, 인도 확인서, 매도청구 대금 지급 내역으로 조합이 실제로 점유를 넘겨받은 날을 증명합니다. 인가·고시일은 기준이 되지 않습니다.
• 소송 구성 - 소유권이전등기 청구를 하면서 다른 조합과 몫이 겹치면 한 소송에서 함께 정리합니다. 판결이 서로 어긋나지 않게 하려는 것입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 해당 부지가 공공시설로 지방자치단체에 무상귀속될 땅인지 다툼이 있거나 행정재산이면 그 성격을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재건축 조합과 조합원의 부동산 소유권·명도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 관리처분계획 인가가 나면 바로 집을 비워야 하나요?
  인가·고시가 있으면 종전 소유자 등은 이전고시가 있는 날까지 토지·건축물을 사용하거나 수익할 수 없습니다. 도시정비법 제81조 제1항의 내용입니다. 다만 사업시행자의 동의를 받았거나 손실보상이 끝나지 않은 경우에는 예외이고, 조합은 이 조항을 근거로 인도를 청구하므로 실제 퇴거 시점은 협의나 판결로 정해집니다.
• 분양신청을 안 한 소유자와는 어떻게 정리하나요?
  조합은 인가·고시 다음 날부터 90일 안에 손실보상 협의를 해야 하고, 협의가 안 되면 그 기간이 끝난 다음 날부터 60일 안에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 내야 합니다. 도시정비법 제73조 제1항·제2항이 정한 절차입니다. 재건축조합은 매도청구로 정리하는 경우가 대부분입니다.
• 취득시효는 몇 년을 점유해야 하나요?
  20년입니다. 민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 자가 등기함으로써 소유권을 취득한다고 정합니다. 점유를 넘겨받은 사람은 제199조 제1항에 따라 앞 사람의 점유 기간을 합쳐 주장할 수 있으므로, 오래된 단지는 주민들의 점유 기간으로 이미 20년이 찬 경우가 많습니다.
• 소유의 의사는 조합이 증명해야 하나요?
  원칙적으로 증명하지 않아도 됩니다. 민법 제197조 제1항은 점유자가 소유의 의사로 선의, 평온·공연하게 점유한 것으로 추정한다고 정합니다. 그래서 사업주체 쪽이 타인 소유임을 알면서 점유했다는 등 추정을 깨는 사정을 증명해야 합니다. 원심도 이 추정에 따라 판단했습니다.
• 조합원이 받은 등기청구권도 조합에 넘어가나요?
  점유를 실제로 넘겨받으면 넘어갈 수 있습니다. 대법원 2026. 1. 8. 선고 2023다211741 판결은 이주가 끝나 조합이 구분소유자들로부터 점유 승계를 마쳤다면, 구분소유자들의 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기청구권도 조합에 승계되었다고 볼 수 있다고 판단했습니다. 인가·고시일은 그 기준이 아닙니다.
• 재건축조합이 땅을 수용할 수는 없나요?
  원칙적으로 없습니다. 도시정비법 제63조는 정비사업 시행자가 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있게 하면서, 재건축사업은 천재지변 등으로 시장·군수가 직접 시행하는 경우 등으로 한정합니다. 그래서 일반 재건축조합은 매도청구로 소유권과 점유를 확보해야 합니다.
• 이전고시가 나면 소유권은 언제 넘어오나요?
  이전고시가 있은 날의 다음 날에 대지나 건축물을 분양받을 자가 소유권을 취득합니다. 도시정비법 제86조 제2항의 내용입니다. 그래서 사업주체 명의로 남은 땅을 취득시효로 정리하는 일은 이전고시 전에 끝내야 새 단지의 대지권 정리가 매끄럽습니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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