재개발·재건축

재개발과 재건축은 무엇이 다르고 절차는 어떻게 진행되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.28 갱신

재개발은 기반시설이 열악하고 노후 건물이 밀집한 지역 전체를 정비하는 사업이고, 재건축은 기반시설은 괜찮지만 낡은 공동주택을 다시 짓는 사업입니다. 이 차이 때문에 조합원 자격, 조합설립 동의율, 반대하는 소유자의 토지를 확보하는 방법(수용과 매도청구)이 달라집니다. 지금은 내 집이 속한 구역이 어느 사업인지와 현재 어느 단계인지부터 구청 고시로 확인하십시오.

재개발 구역이라면 동의서를 내지 않았다고 조합원 자격을 잃지는 않습니다. 재개발은 동의 여부와 관계없이 토지등소유자 모두가 조합원입니다.

이런 상담이 많습니다

F씨는 오래된 단독주택과 빌라가 섞인 동네에 빌라 한 채를 가지고 있습니다. 2025년 추진위원회가 동의서를 걷기 시작했고, 이웃 아파트 단지는 같은 해 재건축 조합을 설립했습니다. F씨는 두 사업이 무엇이 다른지, 동의하지 않으면 집을 강제로 빼앗기는지, 입주까지 어떤 단계를 거치는지 물었습니다. F씨 동네는 재개발, 이웃 단지는 재건축 사업에 해당합니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재개발과 재건축은 어떻게 구분하나요?

재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나, 상업지역·공업지역에서 도시기능 회복과 상권활성화를 위해 도시환경을 개선하는 사업입니다. 재건축사업은 정비기반시설은 양호하지만 노후·불량건축물인 공동주택이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하는 사업입니다. 2026. 9. 28. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」이 이렇게 나눕니다.

도로·상하수도 같은 기반시설까지 새로 갖추는지가 핵심 차이이고, 그래서 재개발은 공공사업 성격이 더 강합니다.

조합원 자격과 동의율은 어떻게 다른가요?

재개발은 토지나 건축물의 소유자 또는 지상권자 모두가 조합원이고, 재건축은 건축물과 그 부속토지를 함께 가진 소유자 중 사업에 동의한 사람만 조합원입니다.

조합설립에 필요한 동의율도 다릅니다.

• 재개발 - 토지등소유자 4분의 3 이상과 토지면적 2분의 1 이상 토지소유자의 동의가 필요합니다.
• 재건축 - 동별 구분소유자 과반수 동의와 전체 구분소유자 100분의 70 이상, 토지면적 100분의 70 이상 토지소유자의 동의가 필요합니다.

반대하는 소유자의 집은 어떻게 확보하나요?

재개발은 토지보상법에 따른 수용으로, 재건축은 매도청구로 확보합니다. 재개발 사업시행자는 정비구역에서 토지·물건·권리를 수용하거나 사용할 수 있습니다. 재건축은 공공 시행 등 일부 경우를 빼면 수용이 허용되지 않습니다.

재건축 사업시행자는 사업시행계획인가 고시일부터 30일 이내에 조합설립에 동의하지 않은 사람에게 동의 여부를 서면으로 묻고, 그 사람은 2개월 이내에 답해야 합니다. 답하지 않으면 동의하지 않은 것으로 보고, 사업시행자는 그 뒤 2개월 이내에 매도청구를 할 수 있습니다.

재개발 사업은 어떤 순서로 진행되나요?

조합이 시행하는 재개발은 대체로 다음 순서를 거칩니다. 기본계획 수립, 정비계획 수립과 정비구역 지정, 추진위원회 구성, 조합설립인가, 시공자 선정, 사업시행계획인가, 분양신청, 관리처분계획인가, 이주·철거·착공, 준공인가, 이전고시와 청산입니다. 분양신청기간이 끝나면 사업시행자는 분양설계와 조합원 분담 규모를 담은 관리처분계획을 세워 인가를 받습니다.

사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 뒤 기존 건축물을 철거합니다. 준공인가 뒤 이전고시가 있으면 분양받을 사람은 고시가 있은 날의 다음 날에 새 대지와 건축물의 소유권을 취득합니다. 도시정비법은 2027. 9. 9.부터 시행되는 타법 개정이 공포되어 있으므로 단계별 요건은 진행 시점의 조문으로 다시 확인해야 합니다.

재개발 재건축 확인 순서

• 사업 종류 확인 - 구청 고시에서 내 구역이 재개발인지 재건축인지 봅니다. 조합원 자격과 반대 시 효과가 여기서 갈립니다.
• 현재 단계 확인 - 정비구역 지정, 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가 중 어디까지 왔는지 봅니다. 단계마다 할 수 있는 일이 다릅니다.
• 동의서 내용 검토 - 동의서에 적힌 사업 개요와 추정분담금을 확인합니다. 동의 뒤 철회에는 기한과 방식 제한이 있습니다.
• 분양신청 기한 관리 - 분양신청 공고를 받으면 기한 안에 신청합니다. 신청하지 않으면 현금청산 대상이 됩니다.
• 보상·매도청구 대응 - 반대 입장이라면 재개발은 수용재결, 재건축은 매도청구 소송에서 가격을 다툽니다.

여기까지는 일반 기준이고, 공공재개발이나 신탁방식처럼 조합 외 사업시행자가 진행하는 사업이라면 시행자 지정 고시와 시행규정을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 정비사업 조합의 총회·결의 분쟁과 명도·보상 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재건축은 동의 안 하면 조합원이 아닌가요?
  네, 조합원이 아닙니다. 도시정비법 제39조 제1항은 조합원을 토지등소유자로 하되 재건축사업은 사업에 동의한 자만 해당한다고 정합니다. 동의하지 않은 재건축 소유자는 조합원이 아니고, 사업시행계획인가 뒤 매도청구 절차의 상대방이 됩니다.
• 재건축 매도청구 촉구서를 받으면 언제까지 답하나요?
  2개월 이내입니다. 도시정비법 제64조 제2항은 촉구를 받은 토지등소유자가 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하도록 정하고, 같은 조 제3항은 그 기간 안에 답하지 않으면 동의하지 않겠다는 뜻을 회답한 것으로 봅니다. 답하지 않으면 매도청구로 이어집니다.
• 재개발은 조합설립에 몇 퍼센트 동의가 필요하나요?
  토지등소유자 4분의 3 이상입니다. 도시정비법 제35조 제2항은 재개발 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자 4분의 3 이상과 토지면적 2분의 1 이상 토지소유자의 동의를 받아 정비구역 지정·고시 뒤 시장·군수등의 인가를 받도록 정합니다.
• 관리처분계획에는 어떤 내용이 들어가나요?
  분양설계와 분담금이 들어갑니다. 도시정비법 제74조 제1항은 분양설계, 분양대상자별 분양예정 자산 추산액, 종전 자산 가격, 정비사업비 추산액과 조합원 분담규모·분담시기, 세입자별 손실보상 권리명세 등을 관리처분계획에 담도록 정합니다. 인가 전 총회 통지 자료로 미리 확인할 수 있습니다.
• 철거는 언제부터 할 수 있나요?
  관리처분계획인가 뒤입니다. 도시정비법 제81조 제2항은 사업시행자가 관리처분계획인가를 받은 후 기존 건축물을 철거하도록 정합니다. 다만 붕괴 우려나 폐공가 밀집 같은 사정이 있으면 소유자 동의와 시장·군수등의 허가를 받아 먼저 철거할 수 있습니다.
• 새 아파트 소유권은 언제 제 것이 되나요?
  이전고시 다음 날입니다. 도시정비법 제86조 제2항은 사업시행자가 대지와 건축물의 소유권 이전 내용을 공보에 고시하면 분양받을 자가 고시가 있은 날의 다음 날에 소유권을 취득한다고 정합니다. 등기는 그 뒤 사업시행자가 한꺼번에 신청합니다.

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