재개발·재건축

투기과열지구 재건축 입주권을 샀는데 조합이 새 아파트를 내놓으라고 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

조합이 조합원 자격 없는 입주권 양수인에게 새 아파트를 분양하고 이전고시까지 마쳤다면, 그 아파트에 매도청구를 할 수는 없습니다. 대법원 2022다290327 판결로 매도청구의 엄격 해석과 양수인이 확인할 점을 정리했습니다.

아니요, 조합이 조합원 자격 없는 양수인에게 새 아파트를 분양하고 이전고시까지 마쳤다면, 그 새 아파트를 매도청구로 되가져갈 수는 없습니다. 대법원은 매도청구권이 재산권을 제한하는 제도여서 요건을 엄격히 해석해야 하고, 이전고시로 생긴 권리에 대한 매도청구는 재건축사업 시행과 무관하다고 보았습니다. 다만 관리처분계획이나 이전고시의 효력을 다투는 것은 별개 문제로 남아 있습니다. 조합의 소장을 받았다고 곧바로 소유권을 넘겨줄 각오를 할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019. 6. 투기과열지구의 재건축 아파트 입주권을 프리미엄 3억 원을 얹어 샀습니다. 조합은 명의변경 신고를 받아 A씨와 분양계약을 맺었고, 2020. 2. 이전고시 후 A씨 이름으로 보존등기도 마쳤습니다. 그런데 조합은 2025. 10. 조합설립인가 뒤 양수한 A씨는 처음부터 조합원이 될 수 없었다며 새 아파트를 넘기라는 소송을 냈습니다. 조합은 A씨에게 감정가 상당의 돈만 주겠다고 합니다. A씨는 2026. 1. 이미 등기까지 마친 아파트를 내놓아야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

조합은 2010년에 설립인가를 받았고, 사업구역은 2017. 8. 투기과열지구로 지정되었습니다. 기존 조합원은 집을 조합에 신탁하고 새 아파트 분양계약을 맺었는데, 2019. 5. 피고에게 입주권을 8억 5,000만 원에 팔았습니다. 피고는 대지 지분을 넘겨받아 조합에 신탁했고, 조합과 분양계약을 맺은 뒤 이전고시에 따라 2019. 12. 새 아파트의 보존등기를 마쳤습니다. 조합은 피고가 조합원이 될 수 없다며 그 새 아파트에 매도청구를 했고, 원심은 이를 받아들였습니다.

대법원은 원심의 해당 부분을 파기환송했습니다. 매도청구 규정은 위헌은 아니지만 “매도청구권의 위와 같은 기본권 제한성을 감안하면 위 규정을 적용함에 있어 그 행사요건을 엄격히 해석해야 하고, 함부로 유추해석하거나 확장해석하여서는 아니 된다.”라고 했습니다. 조합은 이미 신탁으로 기존 건물과 토지 소유권을 넘겨받았으니 새로 매도청구를 할 필요가 없었고, 새 아파트에 대한 매도청구는 허용되지 않는다고 보았습니다.

투기과열지구에서 조합설립인가 뒤에 산 사람은 왜 조합원이 못 되나요?

투기 수요를 막기 위해 법이 조합설립인가 뒤의 양수인을 조합원에서 배제하기 때문입니다. 투기과열지구로 지정된 지역의 재건축사업에서는 조합설립인가 후 건축물이나 토지를 양수한 사람은 조합원이 될 수 없습니다. 매매·증여 등 권리 변동이 따르는 모든 행위가 양수에 들어가고, 상속·이혼으로 인한 양수는 빠집니다.

예외도 있습니다. 매도인 세대가 근무·질병치료·취학·결혼으로 다른 시·군으로 모두 이전하는 경우, 해외로 이주하는 경우, 1세대 1주택자로서 법령이 정한 보유·거주 기간을 채운 경우 등입니다. 조합원이 될 수 없는 양수인에게 조합은 제73조를 준용해 손실보상을 해야 합니다. 현행 제39조 제2항·제3항도 판결이 적용한 구법과 같은 구조입니다. 경매로 산 경우의 보상 문제는 「투기과열지구 재건축 집을 경매로 샀는데 조합원이 못 되면 얼마를 받나요?」에서 자세히 설명했습니다.

조합은 이미 분양한 아파트를 되찾을 다른 방법이 있나요?

대법원은 관리처분계획 변경이나 이전고시의 효력을 다투는 것은 별론으로 한다고만 밝혔습니다. 이전고시가 있으면 분양받을 사람은 고시 다음 날 대지나 건축물의 소유권을 취득합니다. 그래서 조합이 양수인의 조합원 자격을 간과한 채 분양하고 이전고시까지 했다면, 그 결과를 매도청구라는 우회로로 되돌릴 수는 없다는 것이 판결의 취지입니다.

조합이 효력을 다투는 다른 절차를 택하더라도 그 요건과 기간은 따로 따져야 합니다. 이전고시 뒤에는 많은 조합원의 법률관계를 안정시킬 필요가 커서 쉽게 뒤집히지 않는다는 점도 고려됩니다. 양수인은 조합의 청구가 매도청구인지, 다른 근거인지부터 소장에서 확인해야 합니다. 청구원인이 바뀌면 다툴 쟁점과 준비할 증거도 달라집니다.

재건축 입주권 양수인 대응 순서

• 소장 근거 확인 - 조합의 청구가 매도청구인지, 관리처분계획·이전고시 효력 다툼인지 확인합니다.
• 취득 경위 정리 - 매매계약서, 명의변경 신고서, 분양계약서, 이전고시와 보존등기 일자를 모읍니다.
• 예외 사유 점검 - 매도인이 조합원 지위 양도 예외에 해당했는지 이전 서류와 주민등록으로 확인합니다.
• 판결 법리 주장 - 이전고시로 취득한 아파트에는 매도청구를 할 수 없다는 점을 답변서에 적습니다.
• 매도인 책임 검토 - 조합원 자격이 끝내 부정될 경우에 대비해 매도인에 대한 청구도 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조합원 지위 양도 예외에 해당하는지와 이전고시까지 마쳤는지에 따라 아파트를 지킬 수 있는지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 재건축 조합원 자격 분쟁과 매도청구 소송 대응을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 투기과열지구 재건축 입주권을 사면 언제나 조합원이 될 수 없나요?
  조합설립인가 후 양수하면 원칙적으로 조합원이 될 수 없습니다. 다만 매도인 세대의 근무·질병·취학·결혼으로 인한 이전, 해외 이주, 일정 기간 보유·거주한 1세대 1주택자 등 예외에 해당하면 가능합니다.
• 조합원이 못 되는 양수인은 아무것도 못 받나요?
  아닙니다. 조합은 조합원이 될 수 없는 양수인에게 분양신청을 하지 않은 자 등에 대한 조치 규정을 준용해 손실보상을 해야 합니다. 협의가 안 되면 수용재결이나 매도청구 절차로 갑니다.
• 상속받은 재건축 아파트도 조합원 지위가 제한되나요?
  상속·이혼으로 인한 양도·양수는 투기과열지구 조합원 자격 제한의 양수에서 제외됩니다. 상속인은 이 조항 때문에 조합원 자격을 잃지는 않습니다.
• 이전고시가 나면 새 아파트 소유권은 언제 생기나요?
  이전고시가 있은 날의 다음 날 분양받을 자가 대지 또는 건축물의 소유권을 취득합니다. 이 판결은 그렇게 취득한 아파트에 매도청구를 할 수 없다고 보았습니다.
• 조합이 이미 신탁등기를 받은 집에 다시 매도청구를 하나요?
  필요하지 않습니다. 대법원은 조합이 양수인에게서 이미 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 받았다면 그 소유권을 취득하려고 새로 매도청구권을 행사할 필요가 없다고 보았습니다.
• 조합원 자격이 없다는 걸 몰랐다면 매도인에게 책임을 물을 수 있나요?
  매도인이 조합원 지위 승계를 약속했는데 예외 사유가 없었다면 계약 위반이나 담보책임을 물을 여지가 있습니다. 계약서 특약과 매도인의 설명 내용을 먼저 확인해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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