재개발·재건축

재건축에 반대했는데 내 집을 팔라는 매도청구는 위헌 아닌가요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 재건축 불참자에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 팔라고 청구할 수 있게 한 집합건물법 매도청구 규정은 대법원과 헌법재판소가 위헌이 아니라고 본 조항입니다. 집합건물법 제48조 제4항은 회답기간이 끝난 날부터 2개월 안에 시가 매도를 청구할 수 있다고 정합니다. 지금은 위헌 주장보다 결의 요건과 시가 산정이 제대로 됐는지를 확인하십시오.

매도청구가 왔다고 해서 상대가 제시한 금액에 바로 응할 필요는 없습니다. 매매대금은 시가가 기준이고, 다툼이 생기면 법원 감정으로 정합니다.

이런 상담이 많습니다

B씨는 1990년대에 지어진 연립주택 한 세대를 소유하고 있습니다. 2025년 9월 관리단집회에서 구분소유자와 의결권 각 5분의 4 이상 찬성으로 재건축결의가 이뤄졌고, B씨는 반대했습니다. 2025년 10월 참가 여부를 묻는 서면을 받고 불참한다고 회답하자, 재건축 참가자 측이 시가로 집을 팔라는 매도청구를 하겠다고 통보했습니다. B씨는 자기 의사와 상관없이 집을 내놓게 하는 규정이 재산권 침해로 위헌이 아닌지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재건축 매도청구 규정은 위헌인가요?

위헌이 아닙니다. 대법원 1999. 12. 10. 선고 98다36344 판결은 매도청구권이 재건축을 가능하게 하기 위한 최소한의 필요조건이므로, 재건축 제도를 인정하는 이상 불참자의 기본권을 과도하게 침해하는 규정이 아니라고 보았습니다. 이 판결은 같은 취지의 헌법재판소 결정도 참조판례로 들고 있습니다.

같은 판결은 거주 이전의 자유와 주거의 자유에 영향을 주는 것은 분명하지만, 재건축 반대자의 권리를 제한하는 데 합리적 이유가 있어 본질적 내용을 침해하지 않는다고 판단했습니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」도 같은 구조를 유지하고 있습니다.

「건축 후 상당한 기간」은 너무 막연하지 않나요?

막연하다는 이유로 무효가 되지는 않습니다. 대법원은 재건축 대상은 건물마다 관리 상태·용도·수선비용이 달라 경과 기간만으로 일률적으로 정할 수 없으므로 「상당한 기간」이라고 쓴 것은 입법기술상 부득이하고, 건전한 상식을 가진 사람이면 합리적으로 판단할 수 있다고 보았습니다.

현행법은 건물이 훼손되거나 수리비·관리비가 지나치게 많이 드는 경우뿐 아니라, 부근 토지 이용 상황이 바뀌어 재건축하면 비용에 비해 효용이 현저히 늘어나는 경우도 재건축 사유로 정하고 있습니다.

매도청구를 막거나 늦출 방법은 있나요?

결의 자체에 하자가 있으면 다툴 수 있습니다. 재건축결의는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상 찬성이 필요하고, 새 건물의 설계 개요·철거와 신축 비용·비용 분담·구분소유권 귀속을 정해야 합니다. 이 요건이 빠졌다면 결의의 효력을 다투는 것이 먼저입니다.

매도청구는 회답기간 만료일부터 2개월 안에 해야 하므로 이 기간이 지났는지도 확인합니다. 집을 비우면 생활에 현저한 어려움이 생기고 재건축 진행에 큰 영향이 없다면, 법원에 대금 지급일부터 1년을 넘지 않는 범위에서 명도 기간을 달라고 청구할 수 있습니다.

재건축 매도청구 대응 순서

• 촉구서 수령일 확인 - 참가 여부 촉구를 받은 날을 기록합니다. 그날부터 2개월이 회답기간입니다.
• 결의 요건 점검 - 의사록에서 찬성 비율과 결의 내용 네 가지를 확인합니다. 하나라도 빠지면 결의를 다툴 수 있습니다.
• 청구 기한 확인 - 회답기간 만료일부터 2개월 안에 매도청구가 왔는지 봅니다. 늦은 청구는 효력이 문제 됩니다.
• 시가 자료 준비 - 인근 거래가와 감정 자료를 모읍니다. 매매대금 다툼은 법원 감정으로 정해집니다.
• 명도 유예 검토 - 이사가 어려운 사정이 있으면 명도 기간 허락을 청구합니다. 대금 지급일부터 1년이 한도입니다.

여기까지는 일반 기준이고, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업 조합이 매도청구를 하는 경우에는 적용 법률과 기한이 달라지므로 조합 설립인가서와 통지서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재건축 매도청구와 명도 소송에서 구분소유자 측 대리를 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 참가 촉구서에 답하지 않으면 어떻게 되나요?
  불참하겠다고 회답한 것으로 봅니다. 집합건물법 제48조 제2항·제3항에 따라 촉구를 받은 구분소유자는 받은 날부터 2개월 안에 회답해야 하고, 그 기간 안에 답하지 않으면 재건축에 참가하지 않겠다는 뜻을 회답한 것으로 처리되어 매도청구 대상이 됩니다.
• 매도청구 금액은 누가 정하나요?
  시가가 기준이고 다툼이 있으면 법원이 감정으로 정합니다. 집합건물법 제48조 제4항은 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다고 정합니다. 참가자 측 제시 금액은 출발점일 뿐이므로 인근 거래가와 감정 자료로 반박할 수 있습니다.
• 재건축결의는 몇 퍼센트가 찬성해야 하나요?
  구분소유자의 5분의 4 이상과 의결권의 5분의 4 이상이 모두 찬성해야 합니다. 집합건물법 제47조 제2항이 정한 기준이고, 휴양 콘도미니엄은 각 3분의 2 이상입니다. 두 요건 중 하나라도 모자라면 결의가 성립하지 않습니다.
• 매도청구를 받으면 바로 집을 비워야 하나요?
  바로 비울 필요는 없습니다. 매매대금 지급과 명도는 함께 이행되는 것이 원칙이고, 집합건물법 제48조 제5항에 따라 이사하면 생활이 현저히 어려워지고 재건축에 큰 영향이 없으면 법원에 대금 지급일부터 1년 이내의 명도 기간을 청구할 수 있습니다.
• 결의 내용에 무엇이 빠지면 다툴 수 있나요?
  설계 개요, 철거·신축 비용 개산액, 비용 분담, 새 건물 구분소유권 귀속 중 하나라도 빠지면 다툴 수 있습니다. 집합건물법 제47조 제3항이 결의 때 이 네 가지를 정하도록 하고, 같은 조 제4항은 비용 분담과 귀속이 구분소유자 사이에 형평이 유지되도록 정할 것을 요구합니다.
• 매도청구 기한이 지나서 온 경우는요?
  기한을 넘긴 매도청구는 효력이 문제 됩니다. 집합건물법 제48조 제4항은 회답기간 만료일부터 2개월 이내에 매도청구를 할 수 있다고 정하므로, 촉구서 수령일과 회답기간 만료일, 매도청구 도달일을 비교해 2개월이 지났는지 먼저 계산합니다.
• 세입자도 재건축 매도청구 대상인가요?
  매도청구 상대방은 불참 의사를 회답한 구분소유자와 그 승계인입니다. 세입자는 소유자가 아니어서 매도청구 상대방이 아니지만, 소유권이 넘어가면 새 소유자의 명도 요구를 받게 됩니다. 이때는 주택임대차보호법상 대항력 여부를 따로 따집니다.

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