재개발·재건축

재건축 찬성 소유자 몇 명만으로도 반대 소유자에게 매도청구를 할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

네, 집합건물 재건축에서 매도청구권은 찬성한 소유자 각자에게 있어 혼자 또는 일부만 행사할 수 있습니다. 대법원 2020다263857 판결로 공동소송 여부, 매도청구 기간과 효과, 철거 지연 시 되사기 청구까지 정리했습니다.

네, 찬성한 소유자 각자가 매도청구를 할 수 있습니다. 대법원은 매도청구권이 매도청구권자 각자에게 속하고, 혼자 또는 여럿이 함께 행사할 수 있다고 보았습니다. 그래서 매도청구 소송은 청구권자 전원이 원고가 되어야 하는 소송이 아닙니다. 소송 중 원고 한 사람이 집을 팔고 소를 취하해도 나머지 원고들의 청구가 부적법해지지 않습니다. 다만 남은 원고별로 이전받을 지분 비율은 다시 정리해야 합니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 지은 지 40년이 넘은 4층 상가건물의 점포 소유자입니다. 소유자 10명 중 9명이 2025. 4. 관리단집회에서 재건축을 결의했고, 반대한 1명에게 참가 여부를 묻는 서면을 보냈지만 답이 없었습니다. 찬성자들은 2025. 8. 함께 매도청구 소송을 냈는데, 2026. 2. 원고 중 한 사람이 점포를 제3자에게 팔고 소를 취하했습니다. 상대방은 원고 전원이 함께해야 하는 소송이라 이제 부적법하다고 주장합니다. D씨는 남은 원고들만으로 소송을 이어 갈 수 있는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

매도청구 소송은 고유필수적 공동소송이 아니라고 보고 상고를 기각했습니다. 사안에서 구분소유자들은 2018. 6. 12. 관리단집회에서 재건축을 결의하고, 2018. 9. 3. 반대 소유자에게 회답을 촉구하면서 회답이 없으면 지분을 1/9씩 넘기라는 소를 냈습니다. 그 뒤 원고 중 한 사람이 자기 지분을 제3자에게 넘기고 원심에서 소를 취하했습니다. 원심은 나머지 원고들에게 매매대금을 받음과 동시에 지분을 1/8씩 이전하고 점포를 인도하라고 판결했습니다.

대법원은 법 문언이 찬성한 각 구분소유자와 참가 회답을 한 각 구분소유자에게 매도청구권을 인정하고 있다고 보았습니다. 그러면서 “반드시 매도청구권자 모두가 재건축에 참가하지 않는 구분소유자의 구분소유권 등에 관하여 공동으로 매도청구권을 행사하여야 하는 것은 아니고”라고 판시했습니다. 재건축 결의 뒤 2년이 지나도록 철거공사가 시작되지 않았다는 사정만으로 매도청구가 신의칙에 반하지 않는다는 원심 판단도 유지했습니다. 결의가 5분의 4 정족수와 필수 결의사항을 갖추었다는 판단 역시 그대로 확정됐습니다.

매도청구는 누가, 무엇을 청구하는 것인가요?

찬성자나 참가 회답자, 또는 이들 전원의 합의로 지정된 매수지정자가 반대 소유자에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 팔라고 청구하는 것입니다. 이 청구가 도달하면 시가에 따른 매매계약이 성립한 것과 같은 효과가 생겨, 반대 소유자는 대금을 받으면서 등기를 넘기고 건물을 인도해야 합니다.

소유자가 바뀌어도 매도청구는 이어집니다. 법은 반대 소유자의 승계인에게도 매도청구를 할 수 있게 하고, 결의 뒤 반대 소유자에게서 대지사용권만 취득한 사람의 대지사용권에도 같은 청구를 인정합니다. 청구하는 쪽에서도 참가 회답을 한 구분소유자의 승계인이 매도청구권자에 들어갑니다. 결의 뒤 등기가 바뀐 호실이 있으면 상대방과 원고를 다시 정리해야 합니다.

자금이 부족한 소유자가 많으면 건설사 같은 제3자를 매수지정자로 정할 수 있지만, 이때는 참가자 전원의 합의가 필요합니다. 반대 소유자가 바로 나가면 생활에 현저한 어려움을 겪고 재건축에 큰 영향이 없으면, 법원은 대금 지급일부터 1년 안에서 인도 기간을 허락할 수 있습니다. 행사 기간을 둘러싼 쟁점은 「재건축 매도청구 소송은 소장 접수와 송달 중 언제까지 기간을 지켜야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

철거가 늦어지면 팔았던 소유자는 되살 수 있나요?

요건을 갖추면 다시 매도를 청구할 수 있습니다. 재건축 결의일부터 2년 안에 철거공사가 시작되지 않으면, 매도청구로 권리를 넘긴 소유자는 그 기간이 끝난 날부터 6개월 안에 받은 대금 상당액을 제공하고 되팔라고 청구할 수 있습니다. 다만 착수하지 못한 타당한 이유가 있으면 이 청구를 할 수 없습니다.

이 사건처럼 매도청구 소송이 진행 중인 단계에서는 2년이 지났다는 사정만으로 매도청구 자체를 막기 어렵습니다. 반대 소유자 쪽에서는 결의 요건인 구분소유자와 의결권 각 5분의 4 이상이 충족됐는지, 결의에 설계 개요와 비용 분담, 구분소유권 귀속이 정해졌는지를 먼저 따져 보는 편이 현실적입니다.

집합건물 재건축 매도청구 대응 순서

• 결의 요건 점검 - 의사록에 각 소유자의 찬반과 5분의 4 이상 충족 여부가 적혀 있는지 봅니다.
• 회답 촉구 - 반대 소유자에게 서면으로 참가 여부를 묻고 도달일을 기록합니다.
• 청구권자 정리 - 함께 원고가 될 사람과 매수지정자 지정 여부를 정합니다.
• 기간 내 매도청구 - 회답 기간이 끝난 날부터 2개월 안에 청구가 도달하게 합니다.
• 시가 감정과 인도 - 감정으로 대금을 정하고 등기 이전과 인도를 함께 구합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 재건축 결의의 정족수와 결의 내용, 회답 촉구와 매도청구가 도달한 날짜에 따라 매도청구가 인정되는지가 달라집니다. 법무법인 윤성은 집합건물 재건축 결의와 매도청구, 소유권이전등기·인도 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 회답 촉구에 답하지 않으면 어떻게 되나요?
  촉구를 받은 날부터 2개월 안에 회답하지 않으면 재건축에 참가하지 않겠다고 회답한 것으로 봅니다. 그 뒤 찬성자 등이 매도청구를 할 수 있습니다.
• 재건축 결의는 몇 명이 찬성해야 하나요?
  구분소유자의 5분의 4 이상과 의결권의 5분의 4 이상이 찬성해야 합니다. 휴양 콘도미니엄은 각 3분의 2 이상입니다. 의사록에는 각 소유자의 찬반을 적어야 합니다.
• 매도청구 대금은 누가 정하나요?
  법은 시가로 매도할 것을 청구하도록 정합니다. 당사자가 합의하지 못하면 소송에서 감정으로 시가를 정하는 것이 일반적이고, 반대 소유자는 대금을 받으면서 등기와 인도를 해야 합니다.
• 반대 소유자가 바로 이사 갈 형편이 안 되면요?
  명도로 생활에 현저한 어려움을 겪을 우려가 있고 재건축 수행에 큰 영향이 없으면, 법원이 대금 지급일부터 1년을 넘지 않는 범위에서 인도 기간을 허락할 수 있습니다.
• 원고 한 명이 지분을 팔면 그 지분은 어떻게 되나요?
  매도청구권은 각자에게 있어 남은 원고들의 청구는 유지됩니다. 이 사건에서도 원심은 남은 8명에게 1/8씩 이전하라고 했습니다. 지분을 산 사람이 소송에 참가할지는 별도로 정해집니다.
• 재건축조합이 하는 아파트 재건축에도 같은가요?
  이 판결은 집합건물법상 관리단집회 결의에 따른 재건축의 매도청구입니다. 조합이 사업시행자인 정비사업의 매도청구는 별도 법률의 요건과 절차를 따르므로 따로 확인해야 합니다.

법무법인 윤성 × Lexle

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