재개발·재건축

대지에만 근저당이 남은 재건축 주택이 통째로 경매되면 세입자는 어떻게 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.29 갱신

건물 매각대금에서는 대지 근저당권자보다 먼저 배당받고, 대지 매각대금에서는 그 다음 순위로 받습니다. 대지 근저당권자는 새 건물까지 일괄경매할 수 있지만 건물 값에서는 우선권이 없기 때문입니다. 지금은 배당요구 종기 안에 배당요구를 하고 건물 등기부의 선순위 권리부터 확인하십시오.

대지 근저당권자가 건물까지 경매에 부쳤다는 이유만으로 그 경매가 잘못됐다고 이의를 준비할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

S씨는 2024년 5월 새로 지은 다가구주택 한 가구를 보증금 1억원에 임차해 입주와 전입신고, 확정일자를 마쳤습니다. 이 땅에는 옛 주택이 있던 2021년 대지와 옛 주택에 함께 근저당이 설정되었는데, 옛 주택을 헐고 새로 지으면서 대지에만 근저당이 남았습니다. 2026년 대지 근저당권자가 대지와 새 건물을 함께 경매에 부치자 S씨는 매수인에게 대항할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대지에만 근저당이 있는데 새로 지은 집까지 함께 경매할 수 있나요?

할 수 있습니다. 토지에 저당권을 설정한 뒤 설정자가 그 토지에 건물을 지으면 저당권자는 토지와 함께 건물도 경매를 청구할 수 있습니다. 대지와 기존 주택에 공동저당을 설정한 뒤 기존 주택을 헐고 새로 지은 경우에도 대법원은 토지와 신축건물이 민법 제365조에 따라 일괄매각될 수 있음을 전제로 판단했습니다.

2026. 9. 28. 기준 현행 「민법」은 이 일괄경매를 허용하면서도 저당권자가 건물의 매각대금에서는 우선변제를 받을 권리가 없다고 정합니다. 대지 근저당권자는 건물 값에서는 일반채권자와 같은 지위에 서고, 건물 매각대금에서 배당을 받으려면 따로 적법한 배당요구를 해야 합니다.

세입자는 매각대금에서 몇 순위로 배당받나요?

건물 매각대금에서는 대지 근저당권자보다 먼저, 대지 매각대금에서는 그 다음 순위로 받습니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택과 그 대지의 환가대금에서 후순위 권리자보다 우선해 변제받는데, 대지 근저당권은 임차인보다 먼저 설정됐으므로 대지 몫에서는 근저당권자가 앞섭니다. 건물에 다른 선순위 권리가 없다면 건물 몫에서는 임차인이 1순위입니다.

일괄매각에서는 전체 매각대금을 대지와 건물 몫으로 나누는데, 대법원은 공동저당 뒤 신축된 건물에는 법정지상권이 성립하지 않으므로 대지 몫을 이용 제한이 없는 토지 기준으로 산정해야 한다고 보았습니다. 안분이 잘못되어 정당한 배당을 받지 못했다면 배당이의로 다툴 수 있습니다.

배당으로 다 못 받으면 매수인에게 대항할 수 있나요?

원안의 결론은 대항할 수 있다는 것입니다. 임차인은 건물에 관해 대항요건을 갖추었고 건물에는 임차인보다 앞선 저당권이 없으므로, 배당받지 못한 보증금이 있으면 매수인에게 대항력을 주장해 보증금을 받을 때까지 거주할 수 있다고 보았습니다. 보증금 전액이 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 매각으로 소멸하지 않습니다.

다만 대지 근저당권이 임차인보다 앞선 상태에서 대지와 건물이 함께 매각될 때 매수인에 대한 대항력을 어떻게 볼지는 매각물건명세서의 기재와 사안에 따라 다툼이 생길 수 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서에 임차인의 권리가 어떻게 적혔는지 확인해야 합니다.

재건축 주택 일괄경매 대응 순서

• 등기부 두 가지 확인 - 토지 등기부의 근저당 설정일과 건물 등기부의 권리를 따로 봅니다. 건물에 선순위 권리가 없는지가 기준입니다.
• 배당요구 - 배당요구 종기까지 권리신고 겸 배당요구를 합니다. 계약서와 주민등록초본을 붙입니다.
• 매각물건명세서 확인 - 임차인의 대항력과 인수 여부가 어떻게 적혔는지 봅니다. 잘못 적혔으면 이의합니다.
• 배당표 검토 - 대지·건물 몫 안분과 순위를 확인합니다. 틀렸으면 배당기일에 이의하고 1주 안에 소를 냅니다.
• 남은 보증금 정리 - 배당으로 다 받지 못한 금액을 매수인 또는 임대인에게 청구합니다. 매수인과는 인도 시점을 함께 협의합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물에 별도 근저당이 있거나 대지와 건물의 소유자가 다르면 배당 순위와 대항력 판단이 달라지므로 두 등기부와 매각물건명세서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 주택 경매 배당이의와 명도·보증금 반환 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 대지 근저당권자가 건물까지 경매할 수 있나요?
  할 수 있습니다. 민법 제365조는 토지에 저당권을 설정한 뒤 설정자가 건물을 지으면 저당권자가 토지와 함께 건물도 경매할 수 있다고 정합니다. 대지와 옛 주택에 공동저당을 설정한 뒤 옛 주택을 헐고 새로 지은 경우에도 일괄매각이 이루어집니다.
• 근저당권자는 건물 값에서도 먼저 받나요?
  아닙니다. 민법 제365조 단서에 따라 토지 저당권자는 건물 매각대금에서 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 대법원 2011다54587 판결은 토지 저당권자가 건물 매각대금에서 배당을 받으려면 적법한 배당요구를 해야 한다고 보았습니다.
• 세입자는 대지 값에서도 배당받나요?
  받습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 임차주택의 환가대금에 대지를 포함합니다. 다만 대지 근저당이 먼저 설정됐으므로 대지 몫에서는 근저당권자 다음 순위로 배당받고, 건물 몫에서는 다른 선순위가 없으면 1순위가 됩니다.
• 대지와 건물 값은 어떻게 나누나요?
  일괄매각대금을 각 부동산의 가격 비율로 나눕니다. 대법원 2011다54587 판결은 공동저당 뒤 신축된 건물에는 법정지상권이 성립하지 않으므로 대지 몫은 이용 제한이 없는 토지로 평가해야 한다고 보았고, 안분이 잘못되면 배당이의 사유가 된다고 판단했습니다.
• 배당요구를 꼭 해야 하나요?
  해야 합니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이라도 등기된 권리자가 아니므로 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 배당을 받습니다. 민사집행법 제88조 제1항이 근거이고, 종기는 법원이 첫 매각기일 전으로 정해 공고합니다.
• 배당표가 틀리면 어떻게 다투나요?
  배당기일에 출석해 이의하고, 배당기일부터 1주 안에 배당이의의 소를 제기한 사실을 증명해야 합니다. 민사집행법 제154조 제3항이 정한 기간이며, 담보권 실행 경매에도 제268조에 따라 준용됩니다.

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