경매 낙찰

토지 저당권자가 건물까지 일괄경매했는데 건물 매각대금도 배당받나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 적법한 배당요구 없이는 건물 매각대금에서 배당받지 못합니다. 민법 제365조 단서는 일괄경매한 건물 대금에 우선변제권을 주지 않고, 대법원 2011다54587 판결은 배당요구나 그 밖의 배당 요건을 갖춰야 한다고 보았습니다. 지금은 배당요구 종기와 집행력 있는 정본 보유 여부를 확인하십시오.

토지 매각대금에서의 우선변제는 따로 배당요구하지 않아도 됩니다. 등기된 저당권자는 첫 경매개시결정 등기 전에 등기된 권리로 당연히 배당받습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2022년 B씨에게 3억원을 빌려주며 B씨의 나대지에 근저당을 설정했습니다. B씨는 2023년 그 토지에 3층 근린생활시설을 지었고, 대출을 갚지 못하자 A씨는 2025년 토지와 건물을 함께 경매 신청해 2026년 합계 9억원에 매각됐습니다. A씨는 대여금 판결 없이 근저당만 믿고 있다가 건물 대금 배당에서 빠질 수 있다는 말을 들었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

토지 저당권자가 건물까지 경매할 수 있는 이유는 무엇인가요?

토지에 저당권을 설정한 뒤 설정자가 그 토지에 건물을 지었다면, 저당권자는 토지와 함께 건물도 경매를 청구할 수 있습니다. 토지만 팔려 건물을 철거해야 하는 사회경제적 손실을 막고, 건물 때문에 토지가 잘 팔리지 않는 어려움을 덜어 저당권 실행을 쉽게 하려는 취지입니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제365조 단서는 그 건물의 경매대가에 대해서는 우선변제를 받을 권리가 없다고 정합니다. 일괄경매를 청구할 수 있다는 것과 건물 대금에서 먼저 받는다는 것은 별개입니다.

건물 매각대금에서 배당받으려면 무엇이 필요한가요?

적법한 배당요구를 했거나, 그 밖에 배당받을 수 있는 채권으로서 필요한 요건을 갖추어야 합니다. 대법원은 토지 저당권자라는 지위만으로 건물 매각대금에서 배당받을 수는 없다고 보았고, 요건을 갖추었다는 증거가 없으면 건물 매각대금 중 잉여금에서도 배당받을 수 없다고 판단했습니다.

배당요구를 할 수 있는 사람은 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정 등기 뒤 가압류한 채권자, 법률상 우선변제청구권이 있는 채권자입니다. 저당권자는 대여금 판결이나 공정증서를 갖추어 일반채권자 자격으로 배당요구해야 합니다.

일괄매각 대금은 토지와 건물로 어떻게 나누나요?

각 부동산의 감정가 비율로 안분하는 것이 원칙입니다. 같은 판결은 동일인 소유 토지와 건물에 공동저당을 설정한 뒤 건물을 헐고 새로 지었는데 새 건물에 같은 순위의 공동저당을 설정하지 않았다면, 새 건물을 위한 법정지상권이 생기지 않으므로 토지 몫은 이용 제한이 없는 상태의 토지 가격으로 계산해야 한다고 보았습니다.

안분을 잘못해 적법하게 배당요구한 사람이 정당한 배당액을 받지 못했다면 그 사유로 배당이의를 할 수 있습니다. 토지 몫이 커질수록 토지 저당권자의 우선변제 범위가 넓어지므로 감정평가서의 토지 평가 기준을 확인해야 합니다.

일괄경매 건물 배당 대응 순서

• 건물 축조 시점 확인 - 저당권 설정 뒤 설정자가 건물을 지었는지 등기와 사용승인일로 확인합니다. 일괄경매 요건입니다.
• 집행권원 확보 - 피담보채권에 관한 판결·지급명령·공정증서를 준비합니다. 건물 대금 배당요구의 전제입니다.
• 배당요구 - 배당요구 종기 전에 건물 매각대금에 관한 배당요구를 합니다. 종기를 넘기면 배당에서 빠집니다.
• 안분 기준 검토 - 감정평가서의 토지·건물 평가와 법정지상권 반영 여부를 봅니다. 토지 몫이 결정됩니다.
• 배당이의 - 안분이나 배당 자격 판단이 틀렸으면 배당기일에 이의하고 소를 제기합니다. 배당액을 바로잡습니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물이 저당권 설정 전부터 있었거나 제3자 소유로 바뀌었다면 일괄경매 요건 자체를 등기와 사용승인 서류를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 경매 배당이의와 저당권 실행 사건을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 일괄경매는 어떤 경우에 청구할 수 있나요?
  토지에 저당권을 설정한 뒤 설정자가 그 토지에 건물을 지은 경우입니다. 민법 제365조 본문이 이 경우 저당권자가 토지와 함께 건물에 대해서도 경매를 청구할 수 있다고 정합니다. 저당권 설정 전에 이미 있던 건물은 이 조문으로 함께 경매할 수 없습니다.
• 건물 매각대금에서 우선변제를 받을 수 없나요?
  받을 수 없습니다. 민법 제365조 단서는 일괄경매한 건물의 경매대가에 대해서는 우선변제를 받을 권리가 없다고 정합니다. 대법원 2011다54587 판결도 건물 대금에서 배당받으려면 적법한 배당요구 등 별도 요건을 갖추어야 한다고 보았습니다.
• 배당요구는 누가 할 수 있나요?
  민사집행법 제88조 제1항은 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤 가압류한 채권자, 민법·상법 그 밖의 법률에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있다고 정합니다. 담보권 실행 경매에도 같은 법 제268조로 준용됩니다.
• 배당요구 종기는 언제인가요?
  법원이 첫 매각기일 이전으로 정합니다. 민사집행법 제84조 제1항은 압류 효력이 생긴 때 집행법원이 배당요구 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하도록 하고, 같은 조 제3항은 이 결정과 공고를 압류 효력이 생긴 때부터 1주 안에 하도록 정합니다.
• 건물을 헐고 새로 지었다면 토지 몫은 어떻게 계산하나요?
  법정지상권이 없는 토지로 평가합니다. 대법원 2012. 3. 15. 선고 2011다54587 판결은 공동저당 후 건물을 새로 지었는데 새 건물에 같은 순위 공동저당을 설정하지 않았다면 법정지상권이 성립하지 않아, 토지 몫은 이용 제한 없는 토지로 산정해야 한다고 보았습니다.
• 안분이 잘못됐으면 어떻게 다투나요?
  배당이의로 다툽니다. 2011다54587 판결은 집행법원이 일괄매각 대금의 안분을 잘못해 적법하게 배당요구한 권리자가 정당한 배당액을 받지 못했다면 배당이의 청구 사유가 된다고 보았습니다. 민사집행법 제154조 제3항에 따라 배당기일부터 1주 안에 소 제기를 증명해야 합니다.

비슷한 상황

• 경매 배당표를 보니 제 몫이 거의 없습니다
• 집이 경매에 넘어갔는데 방법이 있나요?
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다

이 페이지는 일반적인 절차 안내입니다. 개별 사안의 판단은 상담에서 합니다.허진영 대표변호사 · 대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록광고책임변호사 허진영 · 법무법인 윤성