경매 낙찰

근저당 잡은 땅에 임차인이 지은 건물까지 경매할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

토지 소유자가 그 건물을 사들여 소유권을 취득했다면 근저당권자는 토지와 건물을 함께 일괄경매할 수 있습니다. 건물이 여전히 임차인 소유라면 토지만 경매할 수 있습니다. 지금은 건물 등기사항증명서로 현재 건물 소유자부터 확인하십시오.

돈을 빌려준 쪽이 건물을 따로 가압류하거나 별도 소송을 거쳐야만 건물까지 팔 수 있는 것은 아닙니다. 요건이 맞으면 근저당권 실행 절차에서 토지와 건물을 한꺼번에 경매 신청합니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2023년 B씨에게 2억원을 빌려주고 B씨 소유 토지에 담보 한도액 2억 4,000만원의 근저당권을 설정했습니다. 그 뒤 B씨에게서 토지를 빌린 C씨가 창고 건물을 지었고, 2025년 임대차가 끝나자 B씨가 C씨에게서 건물을 사 소유권이전등기를 마쳤습니다. 2026년 B씨가 원리금을 갚지 않자 A씨는 경매를 준비하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

근저당 설정 뒤 임차인이 지은 건물도 일괄경매할 수 있나요?

토지 소유자가 그 건물을 넘겨받았다면 할 수 있습니다. 대법원 2003. 4. 11. 선고 2003다3850 판결은 저당권설정자에게서 토지를 빌린 사람이 건물을 지었더라도 그 뒤 저당권설정자가 건물 소유권을 취득했다면 저당권자가 토지와 함께 건물 경매를 청구할 수 있다고 했습니다. 건물이 남의 땅 위에 남아 철거되는 사회경제적 손실을 막고 경매를 쉽게 하려는 제도 취지에 맞기 때문입니다.

여기서 용익권은 지상권·전세권뿐 아니라 토지 임대차도 포함하는 넓은 뜻으로 읽힙니다. 중요한 것은 경매를 신청할 때 건물 소유 명의가 저당권설정자에게 넘어와 있는지입니다. 매매 계약만 하고 이전등기를 마치지 않았다면 건물 등기부상 소유자가 아직 임차인이므로 요건을 다시 따져야 합니다.

토지 소유자가 건물을 사지 않았다면 어떻게 되나요?

그때는 토지만 경매할 수 있습니다. 일괄경매청구권은 저당권설정자 자신이 건물을 지었거나 나중에 건물 소유권을 취득한 경우에 인정되므로, 건물이 여전히 임차인 소유라면 건물까지 경매할 근거가 없습니다. 토지만 팔리면 건물은 매수인과 임차인 사이의 철거·매수 문제로 남습니다.

건물이 있는 토지는 매수 희망자가 줄어 매각가가 낮아질 수 있습니다. 경매 신청 전에 건물 등기와 임대차 관계를 정리해 두면 배당 예상액을 더 정확히 계산할 수 있습니다.

건물 매각대금에서도 먼저 배당받나요?

먼저 배당받지 못합니다. 일괄경매를 하더라도 저당권의 효력은 토지에만 미치므로, 저당권자는 건물 경매대가에서 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 건물 대금은 건물에 대한 다른 채권자들과 일반 순서에 따라 나누고, 저당권자는 토지 대금에서 담보 한도액 범위로 먼저 받습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「민법」 제365조 단서가 이렇게 정합니다.

그래서 일괄경매 신청 때는 토지와 건물의 감정가를 나눠 보고, 토지 대금만으로 채권을 얼마나 회수할 수 있는지 먼저 계산합니다.

토지 근저당권자의 건물 일괄경매 대응 순서

• 건물 소유자 확인 - 건물 등기사항증명서와 건축물대장으로 현재 소유자를 봅니다. 저당권설정자 명의로 넘어왔는지가 출발점입니다.
• 건축 시점 확인 - 건물 착공과 보존등기가 근저당 설정 뒤인지 확인합니다. 설정 당시 이미 있던 건물이면 법정지상권 문제가 됩니다.
• 임대차 관계 파악 - 토지 임대차가 끝났는지, 건물 매매 계약서가 있는지 확인합니다. 매매 경위가 일괄경매 요건을 뒷받침합니다.
• 일괄경매 신청 - 요건이 맞으면 토지와 건물을 함께 경매 신청합니다. 건물만 남으면 매각이 어려운 사정을 함께 소명합니다.
• 배당 계산 - 토지 대금과 건물 대금을 나눠 배당표를 예상합니다. 건물 대금에는 우선변제가 없다는 점을 반영합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 건물 소유권이 언제 어떤 경위로 저당권설정자에게 넘어왔는지는 등기와 매매 계약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 근저당권 실행 경매와 배당이의 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 일괄경매청구권이란 무엇인가요?
  토지에 저당권을 설정한 뒤 설정자가 그 토지에 건물을 지었다면 저당권자가 토지와 함께 건물도 경매를 청구할 수 있는 권리입니다. 토지만 팔리면 건물이 철거될 처지가 되는 손실을 막고 경매를 쉽게 하려는 제도입니다. 다만 건물 경매대가에서는 우선변제를 받지 못합니다.
• 임차인이 지은 건물도 대상이 되나요?
  토지 소유자가 그 건물을 취득했다면 대상이 됩니다. 대법원 2003. 4. 11. 선고 2003다3850 판결은 저당권설정자에게서 용익권을 받은 사람이 건물을 지었더라도 그 뒤 저당권설정자가 건물 소유권을 취득했다면 일괄경매를 청구할 수 있다고 보았습니다.
• 건물이 아직 임차인 소유면 어떻게 하나요?
  토지만 경매할 수 있습니다. 일괄경매는 저당권설정자 소유 건물에만 인정되므로 임차인 소유 건물은 함께 팔 수 없습니다. 토지 매수인은 이후 임차인과 건물 철거나 지료 문제를 따로 해결해야 하므로 매각가가 낮아질 수 있습니다.
• 일괄경매를 꼭 해야 하나요?
  반드시 해야 하는 것은 아닙니다. 일괄경매는 저당권자의 권리이므로 토지만 경매 신청할 수도 있습니다. 다만 건물이 남으면 토지 매각이 어려워지는 경우가 많아, 건물 소유 관계와 감정가를 보고 어느 쪽이 회수에 유리한지 판단합니다.
• 건물 대금은 누구에게 배당되나요?
  건물 대금은 건물에 대한 채권자들에게 일반 순서대로 배당됩니다. 토지 저당권자는 건물 경매대가에서 우선변제를 받을 권리가 없으므로, 건물에 별도 담보가 없다면 일반채권자와 같은 순위로 참가합니다. 그래서 토지 대금으로 회수 가능한 금액을 먼저 계산해야 합니다.
• 근저당 설정 당시 이미 건물이 있었다면요?
  그때는 일괄경매가 아니라 법정지상권 문제가 됩니다. 저당권 설정 당시 토지와 건물이 같은 소유자였다가 경매로 소유자가 갈리면 건물 소유자를 위해 법정지상권이 성립합니다. 설정 뒤에 지은 건물인지 설정 당시 있던 건물인지부터 등기로 확인합니다.

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