재개발·재건축

재건축 결의 때 5분의 4가 안 됐는데 나중에 동의가 늘면 유효해지나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

아니요, 결의 당시 5분의 4 정족수를 채우지 못한 재건축 결의는 뒤에 추가 동의가 모여도 소급해 유효해지지 않습니다. 판례는 정족수 하자가 치유되지 않고 그 결의로는 매도청구도 할 수 없다고 봅니다. 지금은 결의 당일의 의사록과 찬성 동의서 숫자부터 확인하십시오.

나중에 추가 동의서가 모였다는 말을 듣고 이미 결의가 확정됐다고 보아 곧바로 집을 넘길 필요는 없습니다. 정족수가 모자란 결의는 뒤늦은 동의로 살아나지 않습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 2019년부터 1990년대에 지은 5층 상가아파트의 한 호실을 가지고 있습니다. 2024년 관리단집회에서 재건축 결의를 했는데 구분소유자 40명 중 30명만 찬성해 5분의 4에 못 미쳤습니다. 2025년 불참자 3명이 추가로 동의서를 내자 재건축 추진 측은 정족수가 채워졌다며 A씨에게 참가 여부를 묻는 촉구서를 보냈고, 매도청구 소송을 예고했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재건축 결의 때 정족수가 모자랐으면 나중에 동의가 늘어도 유효해지나요?

아니요, 유효해지지 않습니다. 결의 당시 구분소유자 5분의 4 이상과 의결권 5분의 4 이상을 채우지 못했다면 그 재건축 결의는 무효이고, 뒤에 불참자 일부가 찬성해 숫자를 채워도 종전 결의가 소급해 유효해지지 않습니다. 2026. 9. 30. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」도 재건축 결의 정족수를 이렇게 정하고 있습니다.

대법원 2006. 11. 23. 선고 2004다44537, 44544, 44551 판결은 정족수를 채우지 못한 결의로는 유효한 재건축 결의가 있다고 할 수 없고, 추가 찬성으로 정족수가 채워졌더라도 하자가 치유되지 않는다고 판단했습니다. 같은 취지의 대법원 2002. 9. 27. 선고 2000다10048 판결을 참조했습니다.

정족수가 모자란 결의로 매도청구를 할 수 있나요?

할 수 없습니다. 매도청구권은 재건축 결의가 유효하게 성립해야 생기는 권리입니다. 재건축에 찬성한 구분소유자나 매수지정자는 촉구 뒤 회답 기간이 끝난 날부터 2개월 안에 불참자에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 팔라고 청구할 수 있는데, 그 전제인 결의가 무효라면 이 청구도 받아들여지지 않습니다.

매도청구 소송을 당한 불참자는 결의 당시 찬성자 수와 의결권 비율을 다투면 됩니다. 관리단집회 의사록에는 각 구분소유자의 찬반 의사를 적어야 하므로, 의사록과 동의서를 법원에 제출하도록 요구해 숫자를 확인합니다.

비용 분담을 정하지 않은 재건축 결의도 무효인가요?

특별한 사정이 없으면 무효입니다. 재건축을 결의할 때에는 새 건물의 설계 개요, 철거와 신축 비용의 개략 금액, 그 비용의 분담에 관한 사항, 새 건물의 구분소유권 귀속에 관한 사항을 정해야 합니다. 같은 판결은 실행 단계에서 다시 비용 분담을 합의하지 않아도 될 정도로 분담액이나 산출기준을 정하지 않은 결의는 무효라고 보았습니다.

하자가 있으면 재건축은 아예 못 하나요?

새로 적법한 결의를 하면 진행할 수 있습니다. 무효인 종전 결의를 되살리는 방법은 없지만, 관리단집회를 다시 열어 정족수와 결의 사항을 모두 갖춘 새 결의를 할 수는 있습니다. 이 경우 참가 여부 촉구와 매도청구 기간도 새 결의를 기준으로 다시 진행됩니다.

재건축 결의 정족수 다툼 대응 순서

• 결의 자료 확보 - 관리단집회 의사록, 찬성 동의서, 구분소유자 명부를 받습니다. 결의 당시 숫자를 따지는 출발점입니다.
• 정족수 계산 - 결의일 기준 구분소유자 수와 의결권 비율을 각각 셉니다. 둘 다 5분의 4를 넘어야 합니다.
• 결의 내용 점검 - 비용 분담과 구분소유권 귀속이 구체적으로 정해졌는지 봅니다. 빠졌다면 별도의 무효 사유가 됩니다.
• 촉구서 회신 - 촉구를 받았다면 기간 안에 결의 무효 의견과 함께 회답합니다. 회답 내용과 도달일을 남깁니다.
• 소송 대응 - 매도청구 소송이 들어오면 결의 무효를 항변하거나 결의무효확인을 반소로 구합니다. 추가 동의로 치유됐다는 주장은 판례로 반박합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 도시 및 주거환경정비법에 따른 조합 방식 재건축이라면 조합설립 동의 요건과 절차를 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 집합건물 관리단·재건축 결의를 둘러싼 무효확인과 매도청구 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 재건축 결의 정족수는 어떻게 되나요?
  구분소유자의 5분의 4 이상과 의결권의 5분의 4 이상을 모두 채워야 합니다. 집합건물법 제47조 제2항 본문이 이렇게 정하고, 휴양 콘도미니엄은 3분의 2 이상으로 따로 정합니다. 사람 수와 의결권 중 하나라도 모자라면 유효한 결의가 아닙니다.
• 추가 동의서로 하자가 치유되지 않는 이유는요?
  매도청구권은 재건축 결의가 유효하게 성립해야 생기기 때문입니다. 대법원 2006. 11. 23. 선고 2004다44537, 44544, 44551 판결은 정족수를 채우지 못한 결의는 무효이고, 그 후 불참자 일부가 찬성해 정족수를 채웠더라도 종전 결의가 소급해 유효해지지 않는다고 판단했습니다.
• 참가 촉구서를 받으면 언제까지 답해야 하나요?
  촉구를 받은 날부터 2개월 안에 회답해야 합니다. 집합건물법 제48조 제2항이 기간을 정하고, 제3항은 기간 안에 회답하지 않으면 재건축에 참가하지 않겠다고 회답한 것으로 봅니다. 결의 무효를 다툴 생각이라도 그 뜻을 적어 기간 안에 회답해 두는 편이 안전합니다.
• 매도청구는 어떤 가격으로 하나요?
  시가로 합니다. 집합건물법 제48조 제4항은 재건축 찬성자나 매수지정자가 불참자에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다고 정합니다. 시가는 소송에서 감정으로 정하는 경우가 많고, 재건축으로 오를 가치를 반영할지가 다툼이 됩니다.
• 매도청구를 당하면 바로 집을 비워야 하나요?
  곧바로 비워야 하는 것은 아닙니다. 매도청구가 적법하더라도 명도하면 생활에 현저한 어려움을 겪을 우려가 있고 재건축 수행에 큰 영향이 없으면, 법원은 대금 지급일이나 제공일부터 1년을 넘지 않는 범위에서 명도 기간을 허락할 수 있습니다. 불참자가 청구해야 합니다.
• 의사록에 찬반 기록이 없으면 어떻게 되나요?
  결의 성립을 주장하는 쪽이 정족수를 입증하기 어려워집니다. 집합건물법 제47조 제5항은 재건축 결의를 위한 관리단집회 의사록에 각 구분소유자의 찬반 의사를 적도록 정합니다. 기록이 없거나 부실하면 동의서 원본과 명부로 숫자를 다시 따져야 합니다.

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