재개발·재건축

단지 전체 80%가 찬성했는데 한 동만 80% 미달이면 일괄 재건축할 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 여러 동을 일괄 재건축하려면 단지 전체가 아니라 각 동마다 구분소유자 5분의 4 이상의 재건축 결의가 있어야 합니다. 대법원은 단지 전체로 5분의 4가 찬성했더라도 결의 요건을 채우지 못한 동은 재건축 대상에 넣을 수 없고 상가동도 같다고 봤습니다. 지금은 동별 찬성률과 사업이 집합건물법 결의인지 정비사업 조합설립인지부터 확인하십시오.

반대하는 한 동 때문에 단지 전체 사업을 포기할 필요는 없습니다. 요건을 채운 동만으로 사업 범위를 조정하거나, 남은 동의 동의를 더 받는 방법이 있습니다.

이런 상담이 많습니다

10개 동으로 된 아파트 단지에서 2025년 재건축 결의를 진행해 단지 전체 구분소유자의 82%가 찬성했습니다. 그런데 그중 한 동은 찬성이 74%에 그쳤고, 대지는 모든 동 소유자의 공유입니다. 추진 측 K씨는 2026년 사업 일정을 앞두고 단지 전체 비율로 10개 동을 일괄 재건축할 수 있는지 물었습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

재건축 결의는 왜 동별로 해야 하나요?

재건축 결의가 1동의 건물을 단위로 하는 제도이기 때문입니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」은 관리단집회가 건물을 철거하고 그 대지를 새 건물의 대지로 쓰기로 결의할 수 있다고 하면서, 그 결의는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상으로 하도록 정합니다.

대법원 2000. 2. 11. 선고 99두7210 판결은 단지 안에 여러 동이 있고 대지가 전원의 공유라도, 여러 동을 일괄 재건축하려면 각 건물마다 구분소유자 5분의 4 이상의 결의가 있어야 한다고 판단했습니다. 단지 전체로 5분의 4가 찬성했다는 것만으로 결의가 없는 건물까지 재건축 대상에 넣을 수 없고, 그 건물이 상가동이어도 같다고 했습니다.

다른 동 재건축이 우리 동에 영향을 주면 어떻게 하나요?

재건축 내용이 단지 안 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을 미치면 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다. 대지 경계, 일조, 통행로가 바뀌는 경우가 대표적입니다. 요건을 채운 동만 재건축하더라도 이 승낙 문제는 따로 남습니다.

정비사업 조합설립 동의도 동별로 받나요?

받습니다. 아파트 재건축을 도시정비법상 정비사업으로 진행할 때는 조합설립 인가에 공동주택 각 동별 구분소유자 과반수 동의와 주택단지 전체 구분소유자 100분의 70 이상, 토지면적 100분의 70 이상 토지소유자의 동의가 필요합니다. 상가 등 복리시설은 전체를 하나의 동으로 봅니다.

동별 요건이 집합건물법 결의보다 낮지만, 동별로 따로 채워야 한다는 구조는 같습니다. 동별 요건을 채우지 못한 채 받은 조합설립 인가나 사업계획승인은 행정소송으로 다툴 수 있습니다.

요건을 못 채운 채 승인이 나면 어떻게 다투나요?

사업계획승인이나 조합설립인가의 취소를 구합니다. 99두7210 판결은 결의 요건을 갖추지 못한 상가동까지 포함한 사업계획승인 처분의 취소를 인정했고, 처분 대상 대지를 상가동 부분만 따로 특정하기 어려워 일부 취소도 할 수 없다고 했습니다. 이미 공사가 진행돼도 사정판결은 극히 예외적으로만 허용됩니다.

동별 재건축 결의 대응 순서

• 사업 근거 확인 - 집합건물법 결의인지 정비사업 조합설립인지 확인합니다. 요건 비율이 다릅니다.
• 동별 집계 - 동마다 찬성 수와 의결권을 따로 계산합니다. 미달 동을 특정합니다.
• 매도청구 절차 점검 - 결의 뒤 반대자에게 참가 여부를 서면으로 촉구했는지 봅니다. 회답 기간은 2개월입니다.
• 영향 동 승낙 - 다른 동에 특별한 영향이 있으면 승낙을 받습니다. 빠지면 결의가 흔들립니다.
• 처분 다툼 - 요건 미달 동이 포함된 인가·승인은 취소소송으로 다툽니다. 안 날부터 90일 안에 냅니다.

여기까지는 일반 기준이고, 단지 안에 상가와 아파트의 대지 지분이 섞여 있거나 소규모 재건축 특례가 적용되는 경우에는 등기부와 규약을 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재건축 결의와 조합설립인가를 둘러싼 행정소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 상가동은 아파트와 다른 기준을 적용하나요?
  집합건물법 재건축 결의에서는 상가동도 하나의 건물로 따로 5분의 4 요건을 채워야 합니다. 대법원 2000. 2. 11. 선고 99두7210 판결은 상가동이라도 달리 볼 것이 없다고 했습니다. 도시정비법 조합설립에서는 복리시설 전체를 하나의 동으로 봅니다.
• 재건축에 반대하면 집을 팔아야 하나요?
  결의가 유효하면 매도청구를 받을 수 있습니다. 집합건물법 제48조는 결의 후 반대 구분소유자에게 참가 여부를 서면으로 촉구하고, 2개월 안에 참가하지 않으면 찬성자 등이 구분소유권과 대지사용권의 매도를 청구할 수 있다고 정합니다. 결의 요건이 미달이면 매도청구도 효력이 없습니다.
• 동의를 철회할 수 있나요?
  결의 방식과 시점에 따라 다릅니다. 집합건물법 결의는 관리단집회에서 찬반을 의사록에 적어 확정하므로 결의 후 철회는 어렵습니다. 정비사업 동의서는 인가 신청 전까지 철회 가능 여부가 법령에 따로 정해져 있어 시점을 확인해야 합니다.
• 요건을 못 채운 동만 빼고 사업할 수 있나요?
  사업 범위를 조정해 진행할 수 있습니다. 다만 대지가 전원 공유라면 빠지는 동의 대지 지분을 어떻게 정리할지가 문제됩니다. 집합건물법 제47조 제1항 단서에 따라 남은 동의 재건축이 빠진 동에 특별한 영향을 미치면 그 구분소유자의 승낙도 받아야 합니다.
• 정비사업 조합설립에 필요한 동의율은요?
  도시 및 주거환경정비법 제35조 제3항은 공동주택 각 동별 구분소유자 과반수 동의와 주택단지 전체 구분소유자 100분의 70 이상, 토지면적 100분의 70 이상 토지소유자의 동의를 요구합니다. 각 동별 구분소유자가 5명 이하인 동은 동별 요건에서 제외합니다.
• 요건 미달 승인을 일부만 취소할 수 있나요?
  처분 대상을 특정·분리할 수 있으면 가능합니다. 대법원 99두7210 판결은 하나의 처분도 가분성이 있거나 일부를 특정할 수 있으면 일부 취소가 가능하지만, 공유 대지에서 상가동 부분을 따로 특정하기 어려워 일부 취소는 할 수 없다고 했습니다. 이 경우 처분 전체가 취소됩니다.

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