재개발·재건축

재건축 분양신청을 안 한 조합원에게 조합이 매도청구로 등기를 넘겨받을 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.09.30 갱신

네, 분양신청을 하지 않아 현금청산대상자가 된 조합원에게 재건축조합은 매도청구소송으로 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 현행 「도시 및 주거환경정비법」 제73조 제2항은 손실보상 협의가 성립하지 않으면 조합이 매도청구소송을 제기하도록 정하고 있고, 등기와 청산금 지급은 동시이행 관계입니다. 지금은 관리처분계획 인가·고시일과 조합의 협의 요청일을 확인하십시오.

분양신청을 하지 않았다고 해서 청산금을 받기 전에 등기부터 넘겨줄 의무는 없습니다. 조합의 등기 청구와 내 청산금 청구는 서로 맞물려 있습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨는 서울의 한 아파트 재건축조합 조합원이었지만 분담금이 부담스러워 2024. 11. 분양신청기간에 신청하지 않았습니다. 조합은 2025. 6. 관리처분계획 인가·고시를 받은 뒤 손실보상금으로 8억 5,000만원을 제시했고, A씨가 거절하자 매도청구소송을 내겠다며 등기서류를 먼저 넘기라고 요구하고 있습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

분양신청을 하지 않으면 조합원 지위는 어떻게 되나요?

분양신청기간 안에 분양신청을 하지 않으면 분양대상자 지위를 잃고, 그에 따라 조합원 지위도 잃습니다. 판례는 이런 현금청산대상자를 조합에서 탈퇴한 사람에 준하는 지위로 봅니다. 분양신청기간은 조합이 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 정합니다.

조합원 지위를 잃으면 조합원으로서 받을 새 아파트 대신 종전 토지·건물 값을 돈으로 받게 됩니다. 이때부터 조합과의 관계는 분담금이 아니라 청산금과 등기 이전 문제로 바뀝니다.

재건축조합은 어떤 근거로 현금청산대상자의 등기를 가져가나요?

현행법에서는 제73조 제2항의 매도청구소송이 근거입니다. 원안 당시 구법에는 이런 규정이 없어서, 대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결은 조합원이 아닌 사람에 대한 매도청구 조항(구법 제39조)을 현금청산대상자에게 준용해 소유권이전등기 청구를 허용했습니다. 같은 판결은 현금청산 규정만으로 곧바로 등기를 청구할 수는 없다고도 했습니다.

2026. 9. 30. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」은 협의 절차와 기간을 제73조에 직접 두고 있습니다. 조합설립에 동의하지 않은 사람에 대한 매도청구는 제64조에서 따로 정합니다. 그래서 조합설립에 동의했다가 분양신청을 하지 않은 사람은 제64조가 아니라 제73조 절차를 거칩니다.

청산금을 받기 전에 등기를 먼저 넘겨야 하나요?

아닙니다. 조합의 소유권이전등기 청구와 현금청산대상자의 청산금 청구는 동시이행 관계입니다. 근저당권 같은 권리제한등기가 있다면 이를 말소한 상태로 넘겨줄 의무와 청산금 지급이 맞물립니다.

청산금 액수는 감정으로 정하는 시가가 기준입니다. 조합이 제시한 감정가가 낮다고 보이면 매도청구소송에서 법원 감정을 신청해 다툽니다. 소송 중 부동산에 담보를 새로 잡으면 넘겨줄 때 말소 부담이 커지므로 신중해야 합니다.

재건축 현금청산 매도청구 대응 순서

• 통지서 확인 - 분양신청 통지서와 분양신청기간을 확인합니다. 기간 종료일이 청산 문제의 출발점입니다.
• 인가·고시일 확인 - 관리처분계획 인가·고시일을 구청 공보로 확인합니다. 90일 협의기간과 60일 제소기간이 여기서 계산됩니다.
• 협의안 검토 - 조합이 제시한 손실보상액과 감정평가서를 받아 봅니다. 협의가 안 되면 조합이 소송을 내야 합니다.
• 소송 대응 - 매도청구소송에서 시가 감정을 다투고 동시이행 항변을 냅니다. 청산금을 받을 때까지 등기를 넘겨주지 않을 수 있습니다.
• 지연이자 확인 - 조합이 60일을 넘겨 소송을 냈다면 지연일수 이자를 청구합니다. 이율은 100분의 15 이하 범위에서 시행령으로 정합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 분양신청을 철회했거나 투기과열지구 재분양 제한에 걸린 경우에는 조합 정관과 통지서를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 재건축 현금청산을 둘러싼 매도청구·청산금 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 분양신청을 안 하면 바로 조합원이 아닌가요?
  분양신청기간이 끝나면 분양대상자 지위를 잃고 조합원 지위도 함께 잃습니다. 판례는 이런 사람을 조합 탈퇴자에 준하는 지위로 봅니다. 다만 정관이나 총회 의결로 재분양신청 기회를 주는 경우가 있으니 조합 공고를 확인해야 합니다.
• 조합은 언제까지 협의를 해야 하나요?
  관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 안에 손실보상 협의를 해야 합니다. 조합은 분양신청기간 종료일 다음 날부터 협의를 시작할 수도 있습니다. 협의 기간 중 제시액이 적정한지 감정평가서를 요청해 확인합니다.
• 협의가 안 되면 조합은 어떻게 하나요?
  협의 기간 만료일 다음 날부터 60일 안에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 내야 합니다. 재건축조합은 보통 매도청구소송을 냅니다. 이 소송에서 법원 감정으로 시가를 다시 정할 수 있습니다.
• 조합이 60일을 넘겨 소송을 내면요?
  조합은 지연일수에 따른 이자를 현금청산대상자에게 지급해야 합니다. 이율은 100분의 15 이하 범위에서 시행령이 정합니다. 소장 접수일과 협의기간 만료일을 비교해 지연일수를 계산해 청구합니다.
• 청산금을 받기 전에 등기를 넘겨야 하나요?
  아닙니다. 조합의 소유권이전등기 청구와 청산금 지급은 동시이행 관계입니다. 근저당권 같은 권리제한등기가 있으면 이를 말소해 넘겨줄 의무와 청산금 지급이 맞물리므로, 대출을 정리할 시점도 함께 계획합니다.
• 조합설립에 동의하지 않은 사람도 같은 절차인가요?
  다릅니다. 조합설립에 동의하지 않은 사람에게는 사업시행계획인가 고시 후 회답 촉구를 거쳐 제64조의 매도청구를 합니다. 회답 기간은 촉구를 받은 날부터 2개월이고, 조합은 그 기간 만료 후 2개월 안에 매도청구를 할 수 있습니다.

비슷한 상황

• 대금을 다 줬는데 매도인이 등기를 안 넘겨줍니다
• 빚을 다 갚았는데 근저당이 등기부에 그대로 있습니다
• 돈을 떼일 것 같은데 상대 재산을 묶을 수 있나요?

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