재개발·재건축

분양신청 통지를 못 받아 현금청산자가 됐다면 관리처분계획을 다툴 수 있나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.14 갱신

조합이 분양신청 통지를 하지 않아 현금청산자로 정했다면 관리처분계획 중 그 부분은 무효가 될 수 있습니다. 대법원 2022두56586 판결로 부부에게서 나눠 산 사람들의 대표조합원 문제와 무효확인 소송, 대응 순서를 정리했습니다.

네, 조합이 분양신청 통지를 하지 않아 현금청산자가 됐다면 관리처분계획 중 그 부분을 무효로 다툴 수 있습니다. 대법원은 통지 절차를 빠뜨려 현금청산자로 정한 부분이 무효라는 원심 결론을 유지했습니다. 조합이 조합원이 아니라고 했다는 이유만으로 권리를 포기할 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

A씨 부부는 2026. 1. 재건축 구역 안의 B씨 부부에게서 남편 명의 상가 한 칸을, C씨는 같은 날 아내 명의 상가 한 칸을 샀습니다. 조합설립인가는 그보다 앞선 2024년에 났고, A씨 부부는 매수 직후 조합설립동의서를 냈습니다. 그런데 조합은 대표조합원을 정하지 않았다며 A씨 부부에게 분양신청 안내를 보내지 않았습니다. 2026. 8. 인가된 관리처분계획에서 A씨 부부는 현금청산자로 분류됐습니다. A씨는 통지도 못 받았는데 분양권을 잃는 것인지, 무엇을 해야 하는지 물으셨습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

대법원은 어떻게 판단했나요?

대법원은 조합의 상고를 모두 기각해, 원고들을 현금청산자로 정한 관리처분계획 부분이 무효라는 판결을 유지했습니다. 원고들은 조합설립인가 뒤 남편에게서, 다른 사람들은 그 아내에게서 정비구역 안 부동산을 각각 사들였습니다. 조합은 원고들에게 분양신청 통지를 하지 않았고, 관리처분계획에서 원고들을 현금청산자로 정했습니다.

대법원은 이런 경우 1세대 조항과 양수 조항이 함께 적용되어, 양도인 부부와 양수인들 전원 중 “원칙적으로 그 전원을 대표하는 1인을 조합원으로 보아야 한다.”고 했습니다. 원심이 이 부분을 잘못 보았지만, 분양신청 통지 절차의 하자가 중대·명백해 현금청산자 지정 부분이 무효인 이상 결론은 달라지지 않는다고 판단했습니다.

부부에게서 나눠 산 사람들은 각자 조합원이 되나요?

아니요, 원칙적으로 양도인 부부와 양수인들 전원을 통틀어 대표 1명만 조합원이 됩니다. 현행법도 같은 구조입니다. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하거나, 조합설립인가 뒤 1명에게서 양수해 여러 명이 소유하게 되면 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다.

판결 당시 20세였던 자녀 기준은 현행법에서 19세로 바뀌었고, 분가는 주민등록과 실거주를 모두 달리한 경우로 한정됩니다. 투기과열지구의 재건축은 조합설립인가 뒤 양수한 사람이 원칙적으로 조합원이 될 수 없어 별도로 따져야 합니다. 여러 채를 사 모은 조합원에게서 나눠 산 경우는 「재개발 조합원이 사 모은 주택을 나눠 팔면 산 사람도 조합원이 되나요?」에서 자세히 설명했습니다.

무효확인과 조합원 지위 확인은 어떻게 구하나요?

관리처분계획 중 현금청산자로 정한 부분은 인가·고시로 효력이 생긴 처분이므로, 조합을 상대로 항고소송으로 다툽니다. 취소소송 기간이 지났다면 무효확인을 구하되, 하자가 중대하고 명백하다는 점을 입증해야 합니다. 이 사건에서는 분양신청 통지를 아예 하지 않은 점이 그런 하자로 인정됐습니다. 무효확인에는 제소기간이 없지만, 시간이 갈수록 공사와 분양이 진행돼 실익이 줄어듭니다.

조합원 지위 자체를 확인받으려면 공법상 법률관계에 관한 당사자소송을 함께 내는 방법이 있습니다. 소송 형태를 잘못 고르면 각하될 수 있어 처음부터 청구를 정리해야 합니다. 이 부분은 「재개발조합이 저를 조합원이 아니라고 하면 어떤 소송을 내야 하나요?」에서 자세히 설명했습니다.

현금청산자로 남으면 보상은 언제 받나요?

조합은 관리처분계획 인가·고시 다음 날부터 90일 안에 현금청산자와 손실보상 협의를 해야 합니다. 협의가 이루어지지 않으면 그 기간이 끝난 다음 날부터 60일 안에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 내야 하고, 이를 넘기면 지연일수에 따른 이자를 지급해야 합니다.

그러나 통지를 받지 못해 현금청산자가 된 사람에게 보상 협의는 마지막 선택지입니다. 협의서에 서명하거나 보상금을 받으면 분양을 원했다는 주장과 어긋나 보일 수 있으므로, 무효를 다툴지 먼저 정한 뒤 협의에 응해야 합니다. 협의 요청을 받았다면 회신에 분양 의사와 통지 누락 사실을 적어 두는 것이 좋습니다.

현금청산 지정 대응 순서

• 매수 시점 확인 - 등기일이 조합설립인가 전인지 뒤인지, 투기과열지구인지 확인합니다.
• 양도인 세대 확인 - 양도인과 그 가족이 1세대인지, 같은 세대에게서 다른 사람이 산 부분이 있는지 정리합니다.
• 통지 여부 확인 - 분양신청 통지서와 일간신문 공고, 등기우편 기록을 조합에 요청하고, 받은 우편물과 문자도 날짜별로 모아 둡니다.
• 대표조합원 협의 - 함께 1명으로 묶이는 사람들과 대표자를 정하고 분양 의사를 조합에 서면으로 밝힙니다.
• 소송 제기 - 인가 고시일을 기준으로 취소소송 기간을 계산하고, 지났다면 무효확인과 지위확인을 검토합니다.

여기까지는 일반 기준이고, 매수 시점과 양도인 세대 구성, 조합이 실제로 통지했는지에 따라 분양 대상 여부가 달라집니다. 법무법인 윤성은 정비사업 조합원 지위와 관리처분계획에 관한 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 조합설립 전에 부부에게서 나눠 샀다면 어떻게 되나요?
  양수 조항은 조합설립인가 뒤의 양수에 적용됩니다. 인가 전에 각자 샀고 서로 1세대가 아니라면 원칙적으로 각자 조합원이 될 수 있습니다. 다만 공유인지, 같은 세대인지는 따로 따져야 합니다.
• 양도인 부부가 이혼한 뒤 각자 판 경우도 1명으로 묶이나요?
  조합설립인가 뒤 세대를 분리해도 1세대로 보지만, 이혼과 19세 이상 자녀의 분가는 예외입니다. 이혼한 부부라면 1세대 조항이 적용되지 않을 수 있습니다.
• 분양신청 통지는 언제까지 해야 하나요?
  사업시행계획인가 고시가 있은 날(인가 뒤 시공자를 선정했다면 계약일)부터 90일 안에 토지등소유자에게 통지하고 일간신문에 공고해야 합니다. 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내입니다.
• 통지를 받았는데 분양신청기간을 놓치면 어떻게 되나요?
  분양신청기간에 신청하지 않은 사람은 손실보상 협의 대상, 즉 현금청산 대상이 됩니다. 통지를 제대로 받았다면 통지 누락을 이유로 다투기 어려우므로 기간을 꼭 지켜야 합니다.
• 대표조합원을 정하지 않으면 분양신청을 할 수 없나요?
  여러 명이 1명의 조합원으로 묶이면 대표 1명이 조합원으로서 분양신청을 하게 됩니다. 대표자를 정하지 못하면 분양신청 단계에서 다툼이 생기므로 미리 협의해 두어야 합니다.

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허진영 변호사법무법인 윤성 대표변호사대한변호사협회 등록 조세 전문변호사 · 세무사 등록

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