재개발·재건축

재개발 조합원이 사 모은 주택을 나눠 팔면 산 사람도 조합원이 되나요?

글쓴이 허진영 변호사 · 법무법인 윤성2026.10.04 갱신

아니요, 조합설립인가 후 한 조합원이 여러 채를 나눠 팔았다면 재개발 조합원 자격은 판 사람과 산 사람들을 대표하는 1명에게만 주어집니다. 도시정비법 제39조 제1항 제3호는 양도 경위를 따지지 않고 1명의 소유가 여러 명에게 나뉘면 대표 1명을 조합원으로 봅니다. 지금은 조합설립인가일과 매도인의 구역 내 보유 현황부터 확인하십시오.

매도인이 처음에 여러 조합원에게서 사 모은 집이라는 사정은 결론을 바꾸지 못하니, 그 경위를 증명하려고 애쓸 필요는 없습니다.

이런 상담이 많습니다

D씨는 재개발구역에서 2024년 조합설립인가가 난 뒤 구역 안 주택 세 채를 각각 다른 조합원에게서 사들였습니다. 2026년 사업 자금이 부족해지자 그중 두 채를 E씨와 F씨에게 각 4억원에 팔았습니다. E씨와 F씨는 각자 조합원 지위를 얻어 따로 분양을 받을 수 있을 것으로 기대했습니다. 조합은 세 사람 중 대표 1명만 조합원으로 인정하겠다고 통보했습니다. (상담 사례를 바탕으로 날짜와 금액을 바꿔 재구성한 예시입니다.)

조합원이 산 주택을 다시 팔면 산 사람도 조합원이 되나요?

조합설립인가 후 한 사람의 토지등소유자로부터 여러 채를 나눠 산 경우라면 산 사람이 단독으로 조합원이 되지 못하고, 판 사람과 산 사람들을 대표하는 1명만 조합원이 됩니다. 도시정비법은 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지나 건축물의 소유권을 양수해 여러 명이 소유하게 된 때 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다.

이 규정은 양도에 이르게 된 경위를 따지지 않습니다. 매도인이 인가 후 다른 여러 조합원에게서 주택을 사 모은 사람이어도, 그 주택들이 한 사람 소유로 모였다가 여러 사람에게 나뉘었다면 요건이 그대로 충족됩니다. 조합원 수가 인가 뒤 거래로 늘어나는 것을 막으려는 취지입니다. 2026. 10. 4. 기준 현행 「도시 및 주거환경정비법」 기준입니다.

대표 조합원 1명이 되면 분양은 어떻게 받나요?

대표 조합원 1명으로 묶이면 분양신청과 관리처분도 원칙적으로 그 1명의 조합원 자격을 기준으로 진행됩니다. 그래서 산 사람마다 따로 아파트를 분양받기를 기대했다면 분양 대상과 수가 크게 달라질 수 있습니다. 대표자 선정, 분양받을 주택과 청산금을 서로 어떻게 나눌지는 묶인 사람들 사이의 약정으로 정리해야 합니다.

매매계약서에 「조합원 지위 승계」를 약속하는 문구가 있었다면 매수인은 매도인에게 담보책임이나 손해배상을 묻는 방안을 검토할 수 있습니다. 조합원 지위는 법률이 정하는 것이어서 당사자 약정만으로 만들어지지 않습니다.

투기과열지구라면 조합원이 아예 될 수 없나요?

투기과열지구의 재개발사업이라면 관리처분계획 인가 후 건축물이나 토지를 산 사람은 원칙적으로 조합원이 될 수 없습니다. 재건축사업은 조합설립인가 후 양수부터 같은 제한을 받습니다. 상속·이혼에 따른 이전은 이 제한에서 빠지고, 양도인이 근무·질병치료·취학·결혼으로 세대원 모두 다른 시·군으로 옮기는 경우 등 법이 정한 예외도 있습니다.

이 제한으로 조합원 자격을 얻지 못한 사람에게는 사업시행자가 손실보상을 해야 합니다. 분양권을 기대하고 샀다가 현금청산 대상이 되는 경우이므로, 거래 전에 투기과열지구 지정 여부와 관리처분계획 인가일을 확인해야 합니다.

재개발 조합원 자격 대응 순서

• 인가일 확인 - 조합설립인가일과 관리처분계획 인가일을 조합 공고나 구청에서 확인합니다. 거래일이 인가일 전인지 후인지로 결론이 갈립니다.
• 매도인 보유 현황 확인 - 매도인이 같은 구역 안에 다른 주택이나 토지를 가지고 있는지 봅니다. 한 사람 소유가 여러 명에게 나뉘면 대표 조합원 1명이 됩니다.
• 투기과열지구 여부 확인 - 해당 지역의 지정 여부와 지정일을 확인합니다. 지정 지역이면 조합원 자격 자체가 막힐 수 있습니다.
• 공유자 간 약정 - 대표 조합원으로 묶이는 경우 대표자와 분양 결과 배분 방법을 서면으로 정합니다. 나중에 분양권 귀속 다툼을 줄입니다.
• 매매계약 책임 검토 - 조합원 지위를 전제로 산 경우 계약서 문구와 중개 과정의 설명 내용을 확인합니다. 매도인과 중개인에 대한 손해배상 청구 근거가 됩니다.

여기까지는 일반 기준이고, 조합 정관에 조합원 자격에 관한 별도 규정이 있거나 거래 시점이 인가일 전후로 걸쳐 있으면 정관과 등기부를 보고 따로 따져야 합니다. 법무법인 윤성은 정비사업 조합원 지위 확인과 관리처분 관련 소송을 수행합니다.

이 상황에서 자주 묻는 것

• 조합설립인가 전에 산 집도 대표 1명으로 묶이나요?
  제3호 요건에는 해당하지 않습니다. 도시정비법 제39조 제1항 제3호는 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 양수해 여러 명이 소유하게 된 경우를 정하고 있습니다. 다만 인가 전에 샀더라도 같은 세대에 속하거나 한 채를 여러 명이 공유하면 같은 항 제1호·제2호에 따라 대표 1명이 조합원이 됩니다.
• 부부가 각자 집을 가지면 조합원이 둘인가요?
  아닙니다. 도시정비법 제39조 제1항 제2호는 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하면 대표 1명을 조합원으로 봅니다. 같은 세대별 주민등록표에 없더라도 배우자와 미혼인 19세 미만 직계비속은 1세대로 봅니다. 인가 후 세대를 분리해도 이혼과 19세 이상 자녀의 분가가 아니면 1세대로 봅니다.
• 공동명의로 산 집은 조합원이 몇 명인가요?
  1명입니다. 도시정비법 제39조 제1항 제1호는 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다. 공유자들은 대표자를 정해 조합에 신고하고, 분양 결과를 어떻게 나눌지는 공유자끼리 약정으로 정합니다.
• 투기과열지구 재개발은 언제부터 거래가 막히나요?
  재개발사업은 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물이나 토지를 양수한 사람이 원칙적으로 조합원이 될 수 없습니다. 재건축사업은 조합설립인가 후부터 같은 제한이 적용됩니다. 매매·증여 등 권리 변동을 수반하는 행위가 모두 포함되고 상속·이혼에 따른 양수는 제외됩니다.
• 조합원이 못 되면 산 집은 어떻게 되나요?
  도시정비법 제39조 제3항에 따라 사업시행자는 조합원 자격을 취득할 수 없는 사람에게 같은 법 제73조를 준용해 손실보상을 해야 합니다. 분양권 대신 현금청산을 받게 되는 셈입니다. 보상액이 매수가에 못 미치면 매도인이나 중개인의 설명 책임을 따져 볼 수 있습니다.
• 대표 조합원은 누가 정하나요?
  대표 조합원으로 묶이는 사람들이 협의해 정합니다. 법은 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고만 정하므로, 누가 대표가 되는지와 분양받은 주택·청산금을 어떻게 나눌지는 당사자들의 약정으로 정리해야 합니다. 합의가 안 되면 조합 정관의 대표자 선임 절차를 확인해야 합니다.

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